Wybór odpowiedniego rodzaju kredytu hipotecznego może zaoszczędzić Ci tysiące funtów w długim okresie czasu, dlatego nie skupiaj się wyłącznie na oprocentowaniu i opłatach bankowych. Rozważ również jakie typy raty są obecnie oferowane, jak działają i czy mogą pomóc Ci zaoszczędzić w inny sposób.
Główne typy rat
Kiedy aplikujesz o kredyt hipoteczny zazwyczaj bank oferuje Ci wstępną ofertę kredytową z ratą zablokowaną w początkowym okresie hipoteki np. 2 lata. Ale czy wiedziałeś, że poza ratą zablokowaną masz jeszcze inne rodzaje rat do wyboru ?
Raty kredytu proponowane przez bank można podzielić na dwa rodzaje
- Raty ze stałym oprocentowaniem (fixed rate)
- Raty ze zmiennym oprocentowaniem (variable rate)
Przyjrzyjmy się im nieco bliżej.
Rata zablokowana (fixed rate)
Jak nazwa wskazuje, oprocentowanie, a tym samym rata miesięczna, którą płacisz, pozostanie taka sama przez czas trwania Twojej oferty początkowej. Innymi słowy - bez względu na to, co dzieje się w ekonomii, twoja rata miesięczną nie wzrośnie.
Na czas określony
Zazwyczaj produkty bankowe z ratą zablokowaną oferowane są na określony czas. Największą popularnością cieszą się raty zablokowane na okres 2 lub 5 lat. Aczkolwiek, wśród ofert znajdziesz też możliwość zablokowania raty na 3, 7 czy nawet na 10 lat.
Automatyczne przełączenie
Po zakończeniu wstępnego okresu raty zablokowanej, rata przełączy się automatycznie na standardową ratę zróżnicowaną, która może być droższa, oraz nie oferować bezpieczeństwa stałych rat, tak jak w przypadku rat zablokowanych.
Jeśli Twoja umowa dobiega końca w ciągu najbliższych kilku miesięcy, dobrze jest zacząć rozglądać się za nową ofertą. W wyszukaniu korzystniejszej oferty może Ci pomóc doradca kredytowy, który w tym celu może rekomendować przejście do innego banku za pomocą remortgage.
Plusy
- Masz gwarancję, że Twoje miesięczne płatności pozostaną niezmienione przez okres trwania umowy początkowej, co daje Ci możliwość zaplanowania miesięcznego budżetu
Minusy
- Jeśli stopy procentowe spadną, Twoja rata nie ulegnie zmianie
- Jeśli myślisz o wcześniejszym zerwaniu umowy kredytowej i przejściu do innego banku, może Cię to sporo kosztować. Oferty z ratą zablokowaną zazwyczaj zawierają klauzulę o opłatach bankowych ERC (Early Repayment Charge)
Na co zwrócić uwagę
Jedną z pierwszych rzeczy, na którą warto zwrócić uwagę wczytując się w detale raty zablokowanej są opłaty za wcześniejsze zakończenie umowy (Early Repayment Charge). Zazwyczaj w ofercie znajdziesz informacje kiedy Twoja wstępna oferta się kończy i jakie opłaty mogą zostać naliczone. Warto o nich pamiętać, gdyż jeśli zdecydujesz się na zmianę produktu bankowego zbyt wcześnie, może Cię to drogo kosztować.
Zaplanuj przejście na korzystniejszą ratę kilka miesięcy przed zakończeniem bieżącej oferty. Jeżeli nie zmienisz oferty na nową, bank automatycznie przeniesie Twój kredyt na standardową, zmienną stopę procentową (SVR), która zazwyczaj jest znacznie wyższa niż oferowana rata zablokowana na początku umowy kredytowej.
Raty zróżnicowane (variable rate)
W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, Twoja miesięczna płatność może ulec zmianie w dowolnym momencie w zależności od tego co się dzieje w ekonomii. Twoja rata może zmaleć lub wzrosnąć w zależności czy gospodarka przechodzi boom lub bust.
W odróżnieniu od raty zablokowanej raty zróżnicowane oferują wiele różnych rozwiązań.
Standardowa rata zróżnicowana (SVR)
Każdy bank oferuje standardową ratę oprocentowania specyficzną dla każdego pożyczkodawcy. Zazwyczaj zostaniesz przełączony na ten typ raty w momencie, kiedy początkowa oferta kredytowa dobiegnie końca.
Problem polega na tym, że każdy pożyczkodawca określa własną standardową ratę zróżnicowaną (SVR). SVR nie jest bezpośrednio związany z podstawową stopą procentową ustaloną przez Centralny Bank Anglii, aczkolwiek wszelkie wzrosty lub spadki zapowiadane przez Centralny Bank Anglii przełożą się na wzrosty lub spadki w SVR.
SVR zazwyczaj wynosi od dwóch do pięciu procent powyżej podstawowej stopy procentowej i mogą się znacznie różnić między pożyczkodawcami. Na czas pisania tego artykułu, w trakcie pandemii COVID 19 (listopad 2020), SVR wynoszą od 3.59% do 4.9% przy podstawowej stopie procentowej na poziomie 0.1%.
Plusy
- Możliwość dokonywania nadpłat na kredycie bez limitu
- Możliwość zmiany oferty kredytowej w każdej chwili bez ryzyka kar bankowych (ERC)
- Kiedy SVR spadnie, Twoja miesięczna płatność również zmaleje
Minusy
- Oprocentowanie może wzrosnąć w dowolnym momencie, tym samym wpływając na ratę miesięczną, która płacisz.
- SVR jest zazwyczaj wyższe w porównaniu do rat zablokowanych czy innych rat zróżnicowanych oferowanych przez banki
- W czasach dużej zmienności ekonomicznej raty mogą zmieniać się często, a tym samym Twoje miesięczne płatności
- Brak kontroli nad górnym pułapem
Rata typu Tracker
Rata typu Tracker idzie w linii ze stopą procentową wyznaczoną przez Centralny Bank Anglii plus dodatkowy procent ustalony wcześniej w umowie kredytowej np. 1.5% .
Dla przykładu, obecnie stopa procentowa wyznaczona przez Centralny Bank Anglii wynosi 0.1%. Jeśli tracker wynosi 1.4% ponad stopę podstawowa, da to nam oprocentowanie w wysokości 1.5%. Oferty tego typu zazwyczaj są zablokowane na 2 do 5 lat.
Gdy stopa podstawowa wzrośnie, oprocentowanie kredytu hipotecznego wzrośnie o tę samą kwotę, a jeśli stopa podstawowa spadnie, Twoja rata również się zmniejszy.
Niektórzy pożyczkodawcy jednak ustalają zakres, poniżej których Twoje oprocentowanie nigdy nie spadnie - tak zwany ‘collar’, lub nie wzrośnie czyli ‘cap’.
Plusy
- Jeśli kurs, który monitoruje tracker, spadnie, spadną również raty kredytu hipotecznego
- Możliwość dokonywania nadpłat na kredycie czasami bez odgórnie ustalonego limitu
- Możliwość zmiany oferty kredytowej w każdej chwili bez ryzyka kar bankowych (ERC)
- Kiedy stopa procentowa spadnie, Twoja miesięczna płatność również zmaleje
- Możliwość uzyskania atrakcyjnej oferty kredytowania przy niskich stopach procentowych
Minusy
- Jeśli stopy procentowe wzrosną, zwiększą się również raty spłaty kredytu hipotecznego
- Jeśli wybierzesz umowę uwzględniająca opłaty za spłatę kredytu hipotecznego przed końcem okresu umowy, zmiana oferty na inną może być bardzo droga
Na co zwrócić uwagę
Sprawdź, czy pożyczkodawca nie może podnieść stóp procentowych nawet jeśli podstawowa stopa procentowa, z którą jest powiązany Twój kredyt hipoteczny, nie uległa zmianie.
LIBOR Rate
Rata typu LIBOR w założeniu jest podobna do tracker rate. Jedyna różnica polega na tym, że podąża ona za kursem ustalonym pomiędzy londyńskimi bankami (London Interbank Offered Rate), a nie Centralnym Bankiem Anglii. Jest to rata, której używają same banki kiedy pożyczają gotówkę między sobą, a kurs w LIBOR wyznaczany jest co 3 miesiące.
Zazwyczaj rata ta wynosi od 0.1 do 0.2 ponad stopy procentowe ustalane przez Bank Anglii. Jednak oprocentowanie, które możesz uzyskać z banku jest zazwyczaj wyznaczane kilka procent ponad LIBOR I zmienia się w jej linii. Kredyty tego typu są obecnie rzadkością.
Typ Discount
W tym typie raty zazwyczaj otrzymujesz rabat w stosunku do standardowej raty zróżnicowanej (SVR) oferowanej przez bank. Rata tego typu zazwyczaj ustalana jest na określony czas, zazwyczaj dwa lub trzy lata.
Na przykład, jeśli SVR wynosi 4%, a ustalony rabat 1%, Twoje oprocentowanie wyniesie 3%. W przypadku gdy pożyczkodawca podniósłby SVR do 5%, Twoja rata również wzrośnie - w tym przypadku do 4%.
Jeśli Twoje oprocentowanie wzrośnie, automatycznie przełoży się to na wzrost Twojej miesięcznej raty. Różnica ta niestety nie pokryje kapitału, a jedynie będziesz płacić więcej odsetek zw. na wzrost raty oprocentowania.
Nim zdecydujesz się na ten typ raty, pamiętaj, że standardowa rata zróżnicowana (SVR) różni się pomiędzy bankami. Czasami niższy rabat oferowany w banku z niską SVR może okazać się bardziej korzystnym wyborem, niż wyższy rabat z bankiem oferującym znacznie wyższa SVR.
Plusy
- Uzyskany rabat pozwala na obniżenie raty, dzięki czemu miesięczne spłaty są niższe
- Jeśli pożyczkodawca obniży SVR, zapłacisz mniej każdego miesiąca
Minusy
- Bank może w dowolnym momencie podnieść swoje SVR. Jeśli wzrosną stopy bazowe Centralnego Banku Anglii, prawdopodobnie zauważysz również wzrost raty miesięcznej
- Kary bankowe jeśli będziesz chciał zmienić produkt bankowy przed upływem umowy początkowej
Na co zwrócić uwagę
- Dodatkowe opłaty za wczesne zerwanie umowy bankowej (ERC), podobnie jak w przypadku rat zablokowanych.
Capped Rate
Podobnie jak powyżej, oprocentowanie może z czasem wzrosnąć lub spaść. W przypadku raty typu Capped istnieje wcześniej ustalony limit, powyżej którego stopa procentowa nie może wzrosnąć, zwany pułapem czyli ‘cap’.
Daje to swego rodzaju zabezpieczenie, że spłaty nigdy nie przekroczą określonego poziomu.
Plusy
- Twoja stawka nie wzrośnie powyżej pewnego poziomu. Ale upewnij się, że stać cię na spłatę, jeśli wzrośnie do poziomu limitu.
Wady
- Limit zazwyczaj jest wyznaczany na dość wysokim poziomie.
- Oprocentowanie jest generalnie wyższe niż w przypadku innych zmiennych i stałych rat oprocentowania
- Dodatkowe opłaty za wczesne zerwanie umowy bankowej (ERC) podobnie jak w przypadku rat zablokowanych
O czym należy pamiętać przy wyborze raty
Jeśli Twój budżet domowy jest dość napięty i stać Cię tylko na spłatę kredytu hipotecznego, nie powinieneś ryzykować i wybierać zmiennego oprocentowania. Robiąc to ryzykujesz wzrost raty, czasami dużo powyżej komfortowego budżetu.
Natomiast, jeśli masz dużo wolnych środków pozostałych po opłaceniu wszystkich miesięcznych zobowiązań finansowych, możesz zdecydować się na zmienną ratę, gdyż oferują one elastyczność podczas sprzedaży, nadpłacania lub przejścia do innego banku w dowolnym momencie.
Kilka punktów, które należy rozważyć podczas wyboru raty:
- Czy uważasz, że Twój dochód może się zmienić, zarówno wzrosnąć jaki i spaść?
- Czy jesteś osoba stroniącą od ryzyka i stawiasz na bezpieczeństwo, a w związku z tym preferujesz wiedzieć, ile będziesz płacić każdego miesiąca?
- Czy możesz sobie pozwolić na wzrost w miesięcznej płatności w przypadku wzrostu rat oprocentowania?
- Czy myślisz, że raty oprocentowania pozostaną na niskim poziomie przez dłuższy czas?
Podsumowanie
Wybierając ofertę kredytową powinieneś rozważyć wszystkie koszty z nim związane, nie tylko początkowe oprocentowanie na racie, które jest oferowane.
Powinieneś również pomyśleć o swoich długoterminowych planach i ewentualnej elastyczności, która może zaoferować Ci kredyt hipoteczny. Jeśli jesteś osobą stroniącą od ryzyka i nie chcesz znaleźć się w centrum zamieszania kiedy raty zaczną rosnąć, dla spokoju ducha najlepiej rozważ raty zablokowane.
