Jak szybko wyliczyć zdolność kredytową – czyli dwie główne zasady
Jeśli chcesz bez pomocy doradcy określić w prosty sposób swoją zdolność kredytową, możesz zastosować te dwie proste zasady:
- Zasada x4
- Zasada 28/36
Zasada obliczenia dochodu pomnożonego przez cztery (x4)
Zasada x4 mówi, że zdolność kredytową możesz szybko obliczyć, uwzględniając jeden czynnik: roczny dochód brutto. Wystarczy pomnożyć ten dochód przez 4, a uzyskany wynik to Twoja zdolność kredytowa. Przyjrzyjmy się temu na przykładzie:
Powiedzmy, że para bez dzieci, chcąca kupić dom, ma łączny roczny przychód w wysokości £70,000. Według tej zasady maksymalna kwota, którą bank może przyznać, wynosi £280,000 (£70,000 x 4).
Zasada 28/36
Zasada 28/36 mówi, że:
- Nie powinieneś wydawać więcej niż 28% miesięcznego dochodu brutto na kredyt hipoteczny.
- Nie więcej niż 36% miesięcznego dochodu brutto powinno być przeznaczone na wszystkie kredyty, czyli hipotekę, karty kredytowe, pożyczki na auto itp.
Przyjrzyjmy się, jak może to wyglądać w przypadku pary bez dzieci, zarabiającej £70,000 rocznie:
Na początku podziel £70,000 przez 12 miesięcy. Uzyskana kwota £5,833 to miesięczny przychód brutto.
Tak więc rata za kredyt hipoteczny nie może przekraczać £1,633 (28%). Dla kredytu hipotecznego w wysokości £280,000, rozłożonego na 25 lat z oprocentowaniem 4.98%, taka rata wynosiłaby £1,633.
Kwota wydatku na wszystkie kredyty łącznie nie powinna przekraczać £2,099 (36%).
Podsumowując te dwie zasady, są one szybkim przelicznikiem Twojej zdolności, jednak nie możesz na nich polegać wyłącznie. Powinny one jedynie posłużyć jako wskaźnik do szybkiej kalkulacji. Aby zrozumieć, dlaczego nie możesz się opierać jedynie na szybkim przeliczeniu, zobacz, jak regulacja Mortgage Market Review (MMR) wpłynęła na sposób, w jaki doradcy obliczają zdolność kredytową.
Elementy uwzględniane podczas oceny zdolności kredytowej przez doradcę
Zasada x4 sprawdzała się całkiem dobrze przed 2008 rokiem, gdzie zdolność kredytową wyliczano jedynie na podstawie mnożnika dochodu, bez uwzględniania innych czynników. Jednakże to podejście spowodowało, że wiele osób brało kredyty ponad swoje możliwości, co w konsekwencji prowadziło do przejmowania nieruchomości przez banki.
Mortgage Market Review (MMR), który wszedł w życie w 2014 roku, całkowicie to zmienił. Była to również jedna z największych regulacji swego czasu dotyczących sposobu oceny zdolności kredytowej. Rząd brytyjski, niedługo po kryzysie z lat 2007/2008, zaproponował uwzględnienie w ocenie zdolności kredytowej nie tylko standardowego mnożnika dochodu, ale także wydatków aplikanta (opisanych poniżej), przeprowadzenie testów stresu (stress test) w przypadku potencjalnych wzrostów raty, oraz podjęcie bardziej odpowiedzialnej roli (Responsible Lending) podczas podejmowania decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego.
W związku z MMR, aby dokładnie wyliczyć zdolność kredytową, należy wziąć pod uwagę szereg czynników opisanych poniżej:
Wydatki
Zacznijmy od wydatków i ich wpływu na zdolność kredytową
Pożyczka osobista – Często decydujemy się na wzięcie pożyczki osobistej z powodu dużych wydatków, takich jak finansowanie wycieczki dookoła świata, organizacja kosztownego wesela czy remont domu. Tego rodzaju kredyt zazwyczaj znacząco obniża zdolność kredytową, ponieważ wiąże się z wysokimi miesięcznymi ratami.
Kredyt na auto – Zakup samochodu często stanowi drugi największy wydatek, zaraz po racie za kredyt hipoteczny lub czynszu za dom. Ma to ogromny wpływ na zdolność kredytową.
Leasing samochodowy – Nie różni się zbytnio od kredytu na auto pod względem wpływu na obniżenie zdolności kredytowej.
Karta kredytowa – Korzystanie z karty kredytowej może mieć różne konsekwencje. Można ją odpowiednio kontrolować (czyli spłacać w całości każdego miesiąca), ale także narobić sobie problemów, jeśli posiada się wiele kart z dużymi poziomami zadłużenia. Wpływ na zdolność kredytową w dużej mierze zależy od sposobu zarządzania nimi.
Kredyt w sklepie – Zakupy w sklepie, takie jak ubrania czy drobne gadżety, zazwyczaj mają niewielki wpływ na zdolność kredytową, jeśli chodzi o niewielkie kredyty (np. nie przekraczające £500). Jednakże, przedmioty droższe, takie jak nowa kanapa za £4,000 czy meble na raty za £7,000, mają już znaczący wpływ na zdolność kredytową.
Pożyczka studencka – W brytyjskim systemie, na czas pisania tego artykułu (marzec 2024), nie musisz spłacać pożyczki studenckiej, jeśli Twój roczny dochód nie przekracza pewnego poziomu. W takiej sytuacji nie ma ona większego wpływu. Jednak po ukończeniu szkoły, zwłaszcza tej o profilu zawodowym (np. pilota, architekta czy stomatologa), jej wpływ staje się istotnym czynnikiem w obliczaniu zdolności kredytowej.
Inne koszty uwzględniane przy obliczaniu zdolności kredytowej
Te wydatki również zmniejszają zdolność kredytową:
Zobowiązanie z HMRC – Na przykład spłata nadpłaconego zasiłku lub rozłożenie zaległego podatku na miesięczne raty.
Alimenty – Wszelkie alimenty, które płacisz (na mocy nakazu sądowego lub umowy między tobą a byłym partnerem), muszą być uwzględnione i mają znaczący wpływ na zdolność kredytową.
Prywatna szkoła – Miesięczny koszt opłat za uczęszczanie do prywatnej szkoły to znaczące obciążenie finansowe, które znacząco obniży Twoją zdolność kredytową.
Dzieci – Koszt utrzymania dzieci wpływa negatywnie na zdolność kredytową, ponieważ banki uznają je za osoby zależne finansowo, które nie przynoszą dochodu do domu.
Niepracująca dorosła osoba – Jeśli jedna z osób w parze, która chce kupić dom, nie pracuje i nie generuje żadnego dochodu, jest traktowana podobnie jak dziecko jako osoba zależna finansowo.
Opieka nad dziećmi – Koszt opieki nad dziećmi stanowi znaczący wydatek i jest brany pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej.
Opieka nad dorosłymi krewnymi – Wszelkie opłaty związane z opieką nad krewnymi, takie jak koszt opiekunki, opłaty za dom opieki czy wsparcie finansowe dla członka rodziny, muszą być uwzględnione.
Przyszłe wydatki
Są to wszelkiego rodzaju nadchodzące zdarzenia, o których jesteś doskonale świadomy w dniu aplikowania o kredyt i które mogą przyczynić się do podniesienia Twoich wydatków. Oto przykłady:
Ciąża - Jeśli spodziewasz się wkrótce dziecka, również będzie to uwzględnione, tak jakbyś już miała dziecko.
Okres (po)macierzyński – Jeśli przed urlopem macierzyńskim pracowałaś na pełny etat, ale po urlopie planujesz zredukować godziny i wrócić jedynie do pracy na pół etatu, bank obliczy przyszłe niższe dochody.
Kup teraz, zapłać za 6 miesięcy – Kredyty wzięte dziś, które spłacane będą dopiero po upływie pewnego czasu, również wliczają się jako przyszłe zobowiązanie, które zmniejsza zdolność kredytową już teraz.
Opłata spółdzielcza (factor fee) – Niektóre nieruchomości zawierają opłatę spółdzielczą, która również jest traktowana jako wydatek.
Podatek miejski (Council Tax) - Nowa nieruchomość może zawierać wyższy podatek miejski, różnice również warto uwzględnić w wydatkach.
Koszty podróży związane z dojazdem do pracy – Jeśli nowy dom jest oddalony od miejsca pracy (na przykład o godzinę), może to oznaczać wzrost kosztów dojazdu. Różnice należy uwzględnić w obliczeniach.
Choroba – Zdrowie nie powinno być pominięte w wyliczaniu zdolności kredytowej, zwłaszcza gdy istnieje spore ryzyko, że choroba, na którą chorujesz teraz, może spowodować, że nie będziesz w stanie pracować, a tym samym dochód będzie niewystarczający na spłatę raty za kredyt.
Przychody
Przejdźmy teraz do czynnika, który podnosi Twoją zdolność kredytową. Oto formy przychodów, które można uwzględnić przy ustalaniu zdolności kredytowej:
Wypłaty – Płaca, którą otrzymujesz, składa się z wielu części. W najprostszej formie możesz ją podzielić na dwie części: podstawę, którą otrzymujesz (Basic), oraz nadgodziny (Overtime). Pierwsza zwykle jest brana pod uwagę w 100%, natomiast nadgodziny mogą być brane, na przykład, w 70%. Powodem dla różnego traktowania nadgodzin jest ich zwykle nieregularny charakter, brak gwarancji możliwości pracy w nadgodzinach w kolejnych miesiącach oraz zmienne związane z indywidualnymi preferencjami. Istnieje spore prawdopodobieństwo, że dziś pracujesz po 12 godzin dziennie, ale niekoniecznie będziesz miał ochotę i energię, aby kontynuować taką pracę przez kolejne 4 lata.
Inne elementy wypłaty to między innymi: premie, prowizje, zwrot kosztów za paliwo czy dodatek za zmiany, których nie będę tutaj szczegółowo opisywać.
Przychód z samozatrudnienia – W przypadku większości banków brane są pod uwagę przychody z ostatnich dwóch lat, a obliczana jest średnia. Na przykład, jeśli w ostatnim roku finansowym Twój zysk z samozatrudnienia wyniósł £60,000, ale rok wcześniej był znacznie niższy i wyniósł jedynie £10,000, bank może zsumować te dwie kwoty i podzielić przez dwa, co daje £35,000 do uwzględnienia przy obliczaniu zdolności kredytowej.
Przychód z nieruchomości i ziemi – Zyski z wynajmu nieruchomości, na przykład mieszkania dla rodziny z dziećmi, mogą być uwzględnione w ocenie zdolności kredytowej przez bank. To samo dotyczy dochodów z wynajmu ziemi, na przykład firmie energetycznej, która postawiła tam turbiny wiatrowe.
Przychód z dywidendy – Dywidendy wypłacane z własnej firmy lub z firmy, w której masz udziały, mogą zostać uwzględnione w obliczaniu zdolności kredytowej.
Przychód z emerytury – Ten rodzaj dochodu jest przydatny, jeśli chcesz przedłużyć okres spłaty kredytu hipotecznego do wieku emerytalnego.
Zasiłki – Świadczenia takie jak zasiłek rodzinny (child benefit) czy wsparcie dla osób bezrobotnych (universal credit) również mogą być uwzględnione przy ocenie zdolności kredytowej.
Zyski kapitałowe – Wszelkie zyski kapitałowe związane z transakcjami, takimi jak kupno/sprzedaż nieruchomości czy akcji, mogą być wliczone w dochód.
Inne ważne aspekty w obliczaniu zdolności kredytowej
Wysokość depozytu – Choć wkład własny nie jest głównym wyznacznikiem, spora część banków jest skłonna udzielić wyższego kredytu, jeśli wpłacisz większy wkład własny, na przykład 20% zamiast standardowych 5%.
Czas blokowania stopy procentowej – Krótszy okres blokady (np. 1 lub 2 lata) może wpłynąć na obniżenie zdolności kredytowej. Z kolei dłuższy okres blokady (np. 5 lub 10 lat, lub cały okres kredytowania) zazwyczaj oznacza brak ryzyka wzrostu raty, co daje bankowi większą pewność udzielenia wyższego kredytu.
Test stresu – Bank przeprowadza testy naszej zdolności spłaty kredytu, uwzględniając realne ryzyko wzrostu raty kredytu. Dlatego jeśli nie blokujesz stopy procentowej na cały okres kredytowania, test stresu również wpływa na kwotę udzielonego kredytu.
Wyższy dochód – Osoby z wyższym dochodem, określane jako high net worth individuals, mogą ubiegać się o kredyt na korzystniejszych warunkach oraz o hojniejsze kwoty kredytu.
Zawód – Osoby wykonujące zawody profesjonalne, takie jak prawnicy, lekarze czy stomatolodzy, mogą liczyć na bardziej korzystne warunki kredytowe.
Podsumowanie
Pamiętaj, że choć możesz samodzielnie w prosty sposób obliczyć zdolność kredytową stosując zasadę x4, jest to stara metoda, która sprawdzała się przed 2008 rokiem i obecnie nie jest zalecana jako główne kryterium oceny zdolności kredytowej.
Z kolei zasada 28/36 może być przydatna do określenia osobistego limitu kredytowego, jednak banki obecnie częściej stosują tę zasadę niż prosty mnożnik dochodu bez uwzględniania wydatków. Na koniec dnia, najlepszym sposobem określenia zdolności kredytowej jest skorzystanie z usług doświadczonego doradcy kredytowego.
