Trzy najlepsze rzeczy, które możesz podarować dziecku, to edukacja, prawo jazdy i zakup nieruchomości. Każdy z tych prezentów przynosi długoterminową wartość w dorosłym życiu dziecka.
W tym artykule opiszę, jak możesz pomóc swojemu synowi lub córce w zakupie miejsca, które będą mogli nazywać domem. Opiszę m.in. gwarantowanie kredytu dla dziecka, opłacenie całego depozytu oraz wzięcie kredytu hipotecznego razem z dzieckiem. Ponadto omówię również ryzyka dla rodzica związane z pomocą w zakupie nieruchomości i poruszę kwestie utrzymania się dziecka po zakupie.
“Generation Rent”
W dzisiejszych czasach nieruchomości, zwłaszcza te w dużych miastach, biją rekordy cenowe i są poza zasięgiem wielu osób. Radość młodych ludzi związana z otrzymaniem pierwszej wypłaty szybko pryska, gdy zderzają się z rzeczywistością, szczególnie po odkryciu cen domów.
Wydatki związane z codziennymi kosztami życia, takimi jak czynsz, gaz, prąd, dojazdy czy żywność, sprawiają, że wielu młodym osobom trudniej jest odłożyć większą sumę pieniędzy. Odkładanie zakupu domu na później powoduje, że nieruchomości stają się coraz droższe i jeszcze bardziej nieosiągalne.
Młodzi ludzie, którzy dopiero zaczynają dorosłe życie, zaczynają wierzyć, że oni i ich znajomi nigdy nie będą w stanie kupić domu i będą wiecznie wynajmować. W Wielkiej Brytanii pojawia się termin "Generation Rent", który dokładnie odzwierciedla te nastroje.
Oczywiście, nie ma nic bardziej mylnego. Jako rodzic nie możesz dopuścić, aby Twoje dziecko wyrobiło sobie takie przekonanie. Zakup domu jest prostszy, niż się wydaje. Odpowiedzmy więc na pytanie, jak Ty, jako rodzic, możesz pomóc dziecku w nabyciu nieruchomości, oferując swoje wsparcie.
Sposoby pomocy w zakupie domu
1. Pokaż, że zakup nieruchomości może być łatwy!
Pozytywne podejście od samego początku stanowi 80% sukcesu. Oto kilka powodów, dlaczego nabycie nieruchomości w Wielkiej Brytanii może być łatwe:
- W Wielkiej Brytanii można kupić nieruchomość przy minimalnym wkładzie własnym wynoszącym zaledwie 5% w kredycie hipotecznym. Jest to znacznie mniej niż w innych krajach, gdzie minimalny wymagany depozyt zaczyna się od 20%.
- Czasami pojawiają się specjalne oferty, na przykład oferta banku Accord z 1% wkładem własnym, obowiązująca w chwili pisania tego artykułu (czerwiec 2024 roku). Rządowe programy czasami również pozwalają na zakup nieruchomości bez wkładu własnego lub z bardzo niskim, np. 3%.
- Dodatkowo w Wielkiej Brytanii dostępne są specjalne konta oszczędnościowe dla osób planujących zakup pierwszej nieruchomości. Przykładem takiego konta jest Lifetime ISA (LISA), które oferuje bonus rządowy w wysokości 25% na zgromadzone środki. Oznacza to, że za każde 4,000 funtów rząd dodaje dodatkowe 1,000 funtów.
W ten sposób możesz pokazać dziecku, że zakup nieruchomości jest łatwiejszy, niż mogło się wydawać, co może dodatkowo zachęcić do działania. Praca nawet przy najniższej krajowej pensji oraz trochę determinacji mogą przynieść rezultaty w postaci własnej nieruchomości już w stosunkowo krótkim czasie, od 6 do 12 miesięcy.
2. Pierwszy dom nie musi być ostatnim
Twoje dziecko być może od razu marzy o zakupie dużego, wolno stojącego domu. Podobnie jak w przypadku nastolatków z samochodami, gdzie marzenie o posiadaniu nowego Porsche zazwyczaj ustępuje miejsca bardziej realistycznym wyborom.
Dla młodej osoby idealnym rozwiązaniem może być niewielkie mieszkanie w mieście. Oto racjonalne argumenty, które możesz przedstawić:
Niski koszt utrzymania
Przykładowo, porównajmy mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych z dużym, wolno stojącym domem o powierzchni 200 metrów kwadratowych. Tylko koszty gazowe i elektryczne w 2024 roku dla mieszkania 60-metrowego wyniosą około £100 miesięcznie, podczas gdy koszty dla dużego domu mogą łatwo przekroczyć £400.
Brak zdolności kredytowej
Nieposiadanie wymaganej zdolności kredytowej na duży (i kosztowny) dom może być dobrym powodem, aby rozpocząć od czegoś mniejszego (i tańszego). Brak zdolności kredytowej może wynikać z tego, że dziecko jest jeszcze na etapie nauki lub dopiero co ukończyło szkołę i pracuje jako junior w swojej dziedzinie, zarabiając mniej niż doświadczeni koledzy.
Niski koszt remontów
Chcąc przeprowadzić wszelkiego rodzaju remonty, warto zauważyć, że koszt dla dwupokojowego mieszkania z jedną łazienką i dużą kuchnią jest znacznie niższy niż dla czterosypialniowego domu z dużą kuchnią, dwiema łazienkami oraz dużym ogrodem. Koszt remontu dużego domu może łatwo przekroczyć £100,000, podczas gdy remont niewielkiego mieszkania może wynieść około £20,000. Podane ceny są przybliżone na rok 2024.
Wyjaśnij i zobrazuj dziecku, że nie zawsze jest mądre podejmowanie dużych wydatków, gdy nie jesteśmy na nie gotowi.
Oszczędność czasu
Mała nieruchomość oznacza oszczędność czasu. Prawda jest taka, że w dużym domu zawsze jest coś do zrobienia - na przykład trzeba skosić trawę w ogrodzie czy przyciąć drzewka. Dodatkowo, sprzątanie tak dużego domu zajmuje znacznie więcej czasu. Małe mieszkanie natomiast jest niemalże samoobsługowe, co pozwala wyjść w każdej chwili bez konieczności przejmowania się dużymi obowiązkami domowymi.
15 minut do centrum
Mieszkanie w bloku w porównaniu do domku na osiedlu oznacza, że wszędzie jest blisko. To również oznacza oszczędność czasu oraz może eliminować natychmiastową potrzebę posiadania samochodu, co zaoszczędzi małą fortunę na ubezpieczeniu samochodu, kosztach jego eksploatacji i paliwie.
Małe mieszkanie zawsze można sprzedać
Gdy Twoje dziecko dorosło i może myśleć o założeniu rodziny lub przeprowadzce do innego miejsca, małe mieszkanie, które dotychczas było praktyczne, zawsze można sprzedać.
Gdy od momentu zakupu mieszkania minie kilka lat, zazwyczaj oznacza to, że część kredytu została już spłacona. Istnieje również duża szansa, że sama nieruchomość zyska na wartości. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości a pozostałym kredytem to kapitał własny (ang. equity), który po sprzedaży mieszkania trafia do kieszeni dziecka. To z kolei oznacza, że może go wykorzystać jako depozyt na zakup nowej nieruchomości. Z pewnością nie miałoby to miejsca, gdyby ostatnie 7 lat spędził jedynie na wynajmie.
Mieszkanie można również wynająć
Inną opcją niż sprzedaż jest wynajem mieszkania. Przy założeniu, że kredyt hipoteczny był spłacany przez ostatnie 7 lat, wartość kapitału własnego może być wystarczająca, aby zmienić przeznaczenie mieszkania z użytku mieszkalnego na wynajem.
Dodatkowo, jeśli Twojemu dziecku poszczęści, kapitał własny może być wystarczający, aby użyć go jako depozytu na zakup nowej nieruchomości, którą teraz planuje nabyć.
Mieszkanie, które było idealne w czasach studenckich, teraz generuje pasywny dochód i może również służyć jako depozyt na kolejny dom. To ogromna zaleta inwestowania w młodym wieku.
3. Wyjaśnij, dlaczego warto kupić nieruchomość przed zakupem samochodu
Młode osoby często mają trudności z rozpoznaniem długoterminowej wartości. Problem ten często wynika z niezrozumienia różnicy między aktywem (ang. asset) a zobowiązaniem (ang. liability). Właśnie ta różnica jest podstawą książki Roberta Kiyosakiego "Bogaty ojciec, biedny ojciec", którą zalecam aby Twoje dziecko przeczytało przed podjęciem decyzji o zakupie auta.
Młodzi ludzie często dążą do osiągnięcia wysokiego statusu społecznego, a w tym wieku niewiele rzeczy dorównuje samochodowi pod tym względem. Nowy samochód jest początkowo użyteczny przez około 5 lat, po czym traci od 60% do 70% swojej wartości. Jest to finansowa pułapka i jeden z największych błędów, jakie można popełnić na początku dorosłego życia.
Zakup drogiego samochodu na kredyt, którego wartość przekracza powiedzmy £55,000, a który po 5 latach traci na wartości do £16,500, oznacza stratę wartości wynoszącą £38,500. Ta kwota mogłaby z łatwością posłużyć jako wkład własny na nieruchomość.
Dlatego ważne jest, abyś ostrzegał swoje dziecko wcześnie o tym, jak zakup drogiego samochodu może wpłynąć na jego możliwości finansowe w przyszłości. Wysoka rata kredytowa na samochód może znacząco zrujnować zdolność kredytową na zakup nieruchomości.
Wyjaśnij dziecku, że dobry początek to zakup nieruchomości, która w długoterminowej perspektywie przyczyni się do wzrostu jego majątku, a nie, jak w przypadku samochodu, do jego spadku już na samym początku.
4. Zaproponuj dziecki, aby zamieszkało u Ciebie na okres 12 miesięcy
Przedstaw dziecku propozycję zamieszkania u Ciebie przez okres 12 miesięcy bez konieczności płacenia rachunków. Wyjaśnij, że jest to szczególne traktowanie jedynie na krótki okres, aby mogło zaoszczędzić pieniądze na wkład własny do domu.
Dodatkowe rady dotyczące czasowego pobytu dziecka u Ciebie:
- Przypomnij, że umowa zakłada 12 miesięcy krótkoterminowego pobytu bez płacenia rachunków, pod warunkiem oszczędzania różnicy na depozyt na dom. Nie dopuść do tego, aby tymczasowy pobyt stał się permanentny, zwłaszcza jeśli zauważysz nieodpowiedzialne podejście do pieniędzy, na przykład wyrażenie chęci kupna drogiego auta na raty.
- Po 3 miesiącach zapytaj, ile udało się odłożyć. Czasami, mieszkając z Tobą, nadwyżka pieniędzy może być wydawana na pozornie drobne rzeczy, jak częste zmiany garderoby, drogie kosmetyki czy lunch w restauracjach z przyjaciółmi. Wyjaśnij, że najpierw powinno się inwestować w duże przedmioty, jak dom, a dopiero potem w mniejsze rzeczy, jak ubrania czy sprzęt kuchenny.
- Jeśli Twoje dziecko ma trudności z oszczędzaniem, zaproponuj, aby od razu po otrzymaniu pensji wpłacało 50% do Ciebie. Ty będziesz zarządzać tymi pieniędzmi w jego imieniu, dopóki nie uzbiera odpowiedniej kwoty na wkład własny.
- Konsekwencją niewywiązania się z umowy powinna być eksmisja dziecka. Choć może to wydać się zbyt surowe, wyjaśnij, że robisz to z miłości do niego i dlatego, że widzisz, iż mieszkanie u Ciebie utrudnia mu dorastanie i przejmowanie odpowiedzialności, które są częścią dorosłego życia.
- Jeśli wiesz, że Twoje dziecko nie radzi sobie z oszczędzaniem, możesz zastosować podstęp i powiedzieć mu, że może zamieszkać u Ciebie za obniżoną opłatą czynszową. Potajemnie oszczędzaj tę kwotę, a gdy nadarzy się okazja, poinformuj go, że chcesz podarować mu tę kwotę na zakup domu, pod warunkiem, że zostanie ona przeznaczona właśnie na ten cel. Trzymaj się tej zasady i nie dokonuj przelewu, dopóki oferta na dom nie zostanie przyjęta.
5. Gwarantowanie kredytu
Jeśli Twoje dziecko ma niewystarczającą zdolność kredytową, możesz mu pomóc w zakupie nieruchomości.
Gwarancja kredytowa
W tej opcji osobiście gwarantujesz kredyt, więc jeśli Twoje dziecko nie będzie w stanie spłacać hipoteki, Ty osobiście ponosisz odpowiedzialność. Oczywistym ryzykiem jest to, że Twoja własna nieruchomość może być wykorzystana jako zabezpieczenie kredytu.
Wspólny kredyt hipoteczny
Możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny wspólnie z dzieckiem. W tej opcji zarówno Ty, jak i Twoje dziecko pojawiacie się na aplikacji o kredyt, co może wiązać się z dodatkowymi opłatami podatkowymi związanymi z posiadaniem dwóch nieruchomości (Stamp Duty Land Tax w Anglii lub Land and Buildings Transaction Tax / Additional Dwelling Supplement w Szkocji).
Joint Borrower Sole Proprietor
Specjalny produkt oferowany przez bank, w którym wspólnie z dzieckiem bierzesz kredyt hipoteczny, ale tytuł własności przypada wyłącznie na dziecko. W tej opcji możesz uniknąć dodatkowych opłat podatkowych związanym z posiadaniem dwóch nieruchomości.
6. Zakup nieruchomości za gotówkę
Jeśli masz możliwość zakupu domu dla dziecka za gotówkę, rozważ dokładnie, jakie proporcje Twoich całkowitych oszczędności pochłonie taka transakcja. Innymi słowy, po dokonaniu takiego zakupu zastanów się, z czym zostajesz sam, co jest szczególnie istotne, jeśli do Twojej emerytury pozostało niewiele czasu. Przemyśl, jak brak tych środków wpłynie na Twoje dalsze życie i czy na pewno jesteś gotowy na rozstanie się z pełną kwotą.
Weź również pod uwagę sytuację Twojego dziecka. Czy jest to osoba ucząca się? W takim przypadku niewielkie mieszkanie powinno całkowicie wystarczyć na obecne potrzeby. A co jeśli Twoje dziecko właśnie wzięło ślub i spodziewa się malutkiego dziecka? W takiej sytuacji zakup domu lub przestronniejszego mieszkania będzie być może bardziej odpowiedni.
Ostatnią rzeczą, którą koniecznie należy wziąć pod uwagę, jest podatek od spadków (Inheritance Tax). Ogólne zasady można znaleźć tutaj . Warto także skonsultować się z doradcą podatkowym.
7. Dokapitalizowanie własnej nieruchomości w celu podarowania depozytu
Możesz rozważyć refinansowanie nieruchomości, aby pomóc swojemu dziecku, nawet jeśli nie masz wystarczających oszczędności. W takiej sytuacji możesz wziąć dodatkowy kredyt hipoteczny, wykorzystując kapitał zgromadzony w Twojej nieruchomości (pod warunkiem, że wartość nieruchomości przekracza obecną hipotekę). Należy jednak pamiętać, że zwiększona rata kredytu powinna być dla Ciebie komfortowa finansowo.
8. Opłacenie połowy wkładu własnego
Inną formą pomocy może być pokrycie połowy wkładu własnego. W tej opcji umawiasz się na to, że dokładasz dziecku drugą połowę do oszczędzonej przez niego sumy.
Oczywiście, robisz to z zamiarem nauki swojego dziecka życiowych lekcji. Ta opcja uczy dziecko, że musi najpierw zapracować, a następnie umiejętnie oszczędzać część potrzebnej kwoty. Dodatkowo, uczy, że nic w życiu nie przychodzi bez wcześniejszej pracy. Można również powiedzieć, że kupno domu w ten sposób (nawet jeśli możesz sobie pozwolić na zakup domu za gotówkę) sprawi, że dziecko lepiej poradzi sobie z późniejszymi wyzwaniami życiowymi.
9. Darowizna całego depozytu
Oferowanie dziecku całego depozytu jest ogromną pomocą. Wiele osób oszczędza latami na wkład własny, więc Twoje dziecko będzie Ci bardzo wdzięczne. Idealny moment na przekazanie takiego daru może nadejść, gdy dziecko zaczyna się usamodzielniać lub gdy zaczyna rozważać zakup własnego domu. Dobrym czasem może być również rozpoczęcie studiów wyższych, ukończenie uczelni, ślub, narodziny dziecka, chęć zakupu domu z partnerem lub decyzja o inwestycji w nieruchomość.
10. Dziecko odłożyło pieniądze samodzielnie – prosi o Twoją radę
Możesz być dumny, że masz tak zaradne dziecko. Odłożenie pełnej kwoty nie przychodzi bez wysiłku. Rady, które będzie szukało u Ciebie, mogą się różnić w zależności od sytuacji, na przykład dotyczyć stanu nieruchomości, finansowania zakupu nieruchomości lub dodatkowych opłat po zakupowych. Oto kilka przykładowych porad, które możesz udzielić:
- Podnajmowanie jednego lub kilku pokoi znajomym ze studiów pomoże w pokryciu opłat i utrzymaniu się.
- Unikanie zakupu domu z nietypową konstrukcją lub nieruchomości położonych w złej okolicy.
- Nie przepłacanie za nieruchomość.
- Przy kredytowaniu nieruchomości warto porównać różne oferty bankowe z pomocą brokera.
- Unikanie nowych trendów, które często są droższe i nieprzetestowane, co może prowadzić do przyszłych problemów finansowych (np. afera claddingowa w UK).
- Pojedź z dzieckiem na spotkanie z brokerem i na oględziny potencjalnych nieruchomości. Podziel się swoimi spostrzeżeniami.
- Jeśli coś wygląda niepewnie w nieruchomości, zalecaj dokładne zbadanie sprawy przed złożeniem oferty. Na przykład wszelkie wątpliwości dotyczące dachu powinny być sprawdzone przez dekarza. Starsze nieruchomości, gdzie mogły być używane szkodliwe materiały, takie jak azbest, powinny zostać sprawdzone przez specjalistę.
- W przypadku nieruchomości wymagającej całkowitego remontu, możesz zaoferować późniejszą pomoc w malowaniu czy układaniu podłóg.
Ryzyko dla rodzica
Rodzic na hipotece dziecka
Gdy imię rodzica widnieje na kredycie hipotecznym, istnieje ryzyko, że niepłacenie rat przez dziecko może znacząco uszkodzić punktację kredytową zarówno dziecka, jak i rodzica. Większym zagrożeniem jest jednak fakt, że nieruchomość rodzica (a także inne nabytki) może stanowić zabezpieczenie dla banku.
Własna stabilność finansowa
Rodzice dla swoich dzieci są gotowi zrobić niemal wszystko, poświęcając nawet własne bezpieczeństwo. Nie da się ukryć, że nieruchomości są drogie, bardzo drogie. Gdy więc rodzic chce pomóc dziecku w zakupie domu, często wiąże się to z przekazaniem dużej sumy pieniędzy, co może zagrażać ich własnej stabilności finansowej.
Rozwód dziecka i utrata nabytku
Wysokie statystyki rozwodów w krajach zachodnich to kolejny czynnik do rozważenia. Jeśli pokryjesz cały koszt nieruchomości, a po roku Twoje dziecko się rozwiedzie, istnieje ryzyko, że połowa nabytku może zostać utracona w procesie rozwodowym.
Podatki od darowizny
Przekazując dziecku całą nieruchomość, możesz podlegać opodatkowaniu darowizny. Zapoznaj się z aktualnymi zasadami dotyczącymi podatku od darowizn tutaj.
Dokapitalizowanie kredytu
Decydując się na remortgage w celu uwolnienia środków na podarowanie dziecku wkładu własnego, oznacza to, że zaciągasz większy kredyt, co wiąże się z wyższymi miesięcznymi ratami oraz zabezpieczeniem na swojej własnej nieruchomości. Warto pamiętać, że kredyt zabezpieczony jest uważany za kredyt wysokiego ryzyka, ponieważ jego niespłacenie może skutkować przejęciem nieruchomości przez bank.
Niedocenienie wartości daru przez dziecko.
Twoje dziecko może nie docenić wartości darowizny, nawet jeśli pokrywasz cały koszt domu gotówką.
Pozakupowe utrzymanie
Jeśli pomożesz dziecku kupić dom, którego utrzymanie jest poza jego możliwościami finansowymi, twoja pomoc może okazać się nieskuteczna. Naturalnym zmartwieniem rodziców jest więc, czy moje dziecko będzie w stanie poradzić sobie z opłacaniem rachunków oraz nieprzewidzianymi awariami.
Wiele będzie zależało od sytuacji finansowej Twojego dziecka oraz wielkości nieruchomości, którą zamierza nabyć. Oto kilka krótkich porad:
- Nie kupuj zbyt dużego domu dla edukującego się (i niepracującego) dziecka.
- Zachęć do podnajmowania pokoi znajomym ze szkoły.
- Jeśli Twoje dziecko zarabia rocznie 25,000 funtów, nie pomagaj mu kupować nieruchomości za 300,000 funtów. To równowartość rocznego dochodu pomnożona przez 12. Banki zwykle, aby określić maksymalną kwotę kredytu, pomnażają roczny dochód przez 4, maksymalnie 5,5, co należy wziąć pod uwagę w 2024 roku.
- Wyjaśnij, jakie rachunki czekają na Twoje dziecko po zakupie. Oblicz, ile zarabia i odlicz (przyszłe) koszty, takie jak kredyt hipoteczny, podatek od nieruchomości (council tax), gaz, prąd, ubezpieczenie domu, oraz dodatkowe wydatki, na które będzie mógł sobie pozwolić. Innymi słowy, stwórzcie budżet. Kalkulator wydatków możesz znaleźć tutaj.
Podsumowanie
Gdy dorosłe dziecko (powyżej 23. roku życia) nadal mieszka z rodzicami, konieczny jest natychmiastowy plan na wyjście i usamodzielnienie się. Choć jest to trudne zarówno dla rodzica (jako końca pewnej epoki) jak i dla dziecka (które jeszcze niedawno wydawało się być bardzo małe), jest to niezbędny krok w życiu każdego dorosłego.
Należy jednak pamiętać, że dorosłe dziecko nigdy nie zrozumie w pełni rzeczywistości, jeśli będzie kontynuować komfortowe życie z rodzicami. Jeśli więc Twoje dziecko jeszcze nie wyraziło chęci do usamodzielnienia się, a Ty masz wątpliwości, czy to w ogóle nastąpi, teraz jest idealny moment, aby rozpocząć rozmowę i podjąć inicjatywę ze swojej strony.
