W listopadzie 2021 na rynku brytyjskim pokazały się nowe kredyty hipoteczne z możliwością zablokowania raty na cały okres trwania hipoteki (w zależności od wieku aplikanta nawet na okres 40 lat). Zobacz, jak wyglądają główne różnice pomiędzy ratą zablokowaną na 2 lata (2 year fixed) a ratą zablokowana na 40 lat (40 year fixed).
Dla lepszej wizualizacji zobacz przykład kupna nieruchomości o wartości £200,000 z 15% wkładem własnym.
Powyższa tabela ilustruje w skrócie jedne z najważniejszych różnic pomiędzy dwoma okresami. Omówmy je jednak nieco dokładniej, zaczynając od nowego produktu z długoterminową ratą zablokowaną.
Plusy i minusy raty zablokowanej na 40 lat
Produkt ten pojawił się w odpowiedzi na potrzeby rynku borykającego się z problem rosnącej inflacji podczas ciągnącej się pandemii Covid-19, co przełożyło się na rosnące ceny (w tym ceny nieruchomości).
Zobacz, co cechuje długoterminową ratę zablokowaną.
Plusy
W chwili pojawienia się kredytu z zablokowaną ratą długoterminową (24 listopada 2021) możesz otrzymać oprocentowanie 3.76%. Na podstawie powyższego przykładu z kredytem na £170,000, rata wyniesie Cię £691.38. Blokując ratę w ten sposób, otrzymujesz pewność, że przez cały okres trwania hipoteki, Twoja rata nie ulegnie zmianie bez względu na to, co w danym momencie będzie się działo w ekonomii.
Innymi słowy, nie musisz martwić się, czy będzie cię stać na wyższą ratę miesięczną w przypadku wzrostu stopy procentowej. Jedyne zmartwienie polega na tym czy będzie Cię stać na obecną ratę miesięczną przez cały okres kredytowania.
Minusy
- W pierwszych 15 latach kara za zerwanie umowy słono kosztuje, aż £12,004. Gdy w tym okresie zdecydujesz się na sprzedaż domu, będziesz zmuszony zapłacić niebagatelne 7% wartości salda kredytu do banku.
- Nadpłaty są obliczane w inny sposób niż w przypadku kredytu z ratą zablokowaną na 2 lata. Pierwsze £5,000, które nadpłacisz, zmniejszą jedynie odsetki i nie obniżą kapitału na hipotece. Nadpłaty powyżej tej kwoty zmniejszą kapitał. Należy pamiętać, że są one ograniczone do maksymalnie 10% kwoty kredytu hipotecznego w każdym roku.
- W czasach deflacji, w której to sam pieniądz przybiera na wartości, rata miesięczna stanie się większym ciężarem.
Plusy i minusy raty zablokowanej na 2 lata
Kredyty z ratą zablokowaną na 2 lata już od długiego czasu cieszą się sporą popularnością na rynku brytyjskim.
Podsumujmy jego plusy i minusy.
Plusy
- Dla naszego przykładu obecnie możesz zablokować ratę na niskim oprocentowaniu 1.69%, z ratą miesięczną £487.56. Jest to aż £203.82 oszczędności w porównaniu z ratą 40-letnią. Ta różnica w pierwszych dwóch latach przekłada się na £4,891.68 oszczędności, a całą kwotę możesz przeznaczyć np. na zrobienie nadpłat na kredycie.
- Kara za wczesne zerwanie umowy obowiązuje tylko w pierwszych dwóch latach, z czego w pierwszym roku wynosi £2,550 (1.50%), a w następnym spada do £1,252 (0.75%). Po upływie wstępnego okresu blokady wynosi £0. Oznacza to, że po dwóch latach jesteś wolny i możesz sprzedać nieruchomość lub zrobić remortgage. Warto przypomnieć, że nie będziesz mógł tego zrobić bez ponoszenia dużych kosztów jeśli ratę zablokujesz na długi okres czasu.
Minusy
Po wstępnym okresie dwóch lat nie masz absolutnie żadnej gwarancji, że twoja rata nie wzrośnie. Banki często ilustrują, co stałoby się w przypadku wzrostu oprocentowania. Przy założeniu, jakie podaje jeden z głównych banków (wzrost pomiędzy £659.42 (3.56%) a £1525.55 (10.99%)), oznaczałoby to, że w pozostałym okresie 38 lat narażony jesteś na stratę nawet do £473,323.44.
Ciężko powiedzieć co musiałoby się stać, aby stopy procentowe poszybowały tak wysoko w górę, lecz z całą pewnością nie można wykluczyć takiej możliwości i należy wziąć pod uwagę wstępne oszczędności z potencjalnie wyższą rata w przyszłości.
A co gdyby Twoja rata wzrosła po wstępnym okresie raty zablokowanej o £100 lub £200. Czy dalej czułbyś się komfortowo z tą płatnością? A co jeśli stopa procentowa poszybowałaby o 10%?”.
Oczywiście ktoś, kto z góry zablokował kredyt na cały okres kredytu tego pytania nie będzie musiał sobie zadać
Podsumowanie
Rata z blokadą kredytu na 40 lat jest nowym produktem i na pierwszy rzut oka wydaje się być znacznie bezpieczniejszą opcją niż jej dwuletnia alternatywa. Warto pamiętać, że ten produkt jest tylko bezpieczniejszy jeśli masz 100% pewność, że dom, który kupujesz, to dom na zawsze.
Prawdopodobieństwo sprzedaży i kupna innej nieruchomości, na przykład po 7 latach, jest całkiem wysokie w dzisiejszych czasach z różnych względów. Wyobraź sobie prostą sytuację, w której po wyprowadzce do nowego domu okazuje się, że masz problematycznego sąsiada, a Ty nie możesz się przeprowadzić, bo może Cię to kosztować nawet £12,000.
Innym przykładem może być relokalizacja z powodu awansu w pracy lub ze względów rodzinnych. Co wtedy zrobisz z nieruchomością, która ma blokadę na tak długi okres czasu?
Dla niektórych odpowiedzią, poza zablokowaniem raty na 2 lata lub na 40 lat, może być zablokowanie jej na okres 3, 5, 7 lub 10 lat. Więcej o innych rodzajach rat bankowych przeczytasz tutaj.
