W tym artykule rzucę światło, na nieruchomości, które zwykle nie są kredytowane przez banki. Zwykle, nie oznacza, że zawsze. Jednak podchodząc do zakupu, powinieneś mieć pełną świadomość problemów, które mogą stanąć ci na drodze.
Kryteria bankowe, które nie pozwalają na kredytowanie niektórych rodzajów nieruchomości.
Zmieńmy perspektywę i popatrzmy na proces udzielania kredytu z perspektywy banku. Jeśli pożyczkobiorca otrzyma pożyczkę osobistą na £25,000 i jej nie spłaci, bank kontaktuje się z agencją kredytową, aby poinformować ich, że dany pożyczkobiorca nie dotrzymał umowy kredytowej.
Cały system wydaje się prosty. Ale, efektem ubocznym złamania umowy kredytowej dla pożyczkobiorcy jest zła historia kredytowa, która może znacznie utrudnić, lub wręcz uniemożliwić zaciągnięcie nowego kredytu w najbliższym czasie. Jest to szczególnie ważne, gdy pożyczkobiorca w swoich decyzjach finansowych polega w znacznej mierze na kredytach.
Z drugiej strony, dla banku, niespłacenie pożyczki kończy się skreśleniem pieniędzy z bilansu i pogodzeniem się z ich stratą (jeśli nie są w stanie odzyskać tej kwoty).
Straty dla banku są nieporównywalnie wyższe, jeśli jest to kredyt hipoteczny. Wówczas suma udzielonej pożyczki wielokrotnie wyższa, może wynieść dziesięciokrotnie więcej niż typowy kredyt osobisty.
Ze względu na wysokość kredytów, brak spłaty wielu pożyczek jednocześnie, może spowodować upadłość banku. Dlatego dla banku konieczne jest zabezpieczenie w formie nieruchomości. I dlatego to właśnie nieruchomość stanowi jedną z kluczowych decyzji o przyznaniu kredytu.
Przyjrzyjmy się zatem kilku typowym kryteriom, które bank uważa jako zbyt ryzykowne w długim okresie.
1. Niestandardowa konstrukcja
Niestandardowa konstrukcja oznacza, że do jej budowy został użyty mniej powszechny materiał. Jest to zwykle inny materiał niż cegła, kamień, bloczek, dachówka czy łupka. Stosowanie innych materiałów niż standardowe rodzi pytanie „jak solidna jest konstrukcja”.
Bank musi rozważyć również sytuację, czy w przypadku przejęcia nieruchomości, znajdzie się nowy kupiec na taką nieruchomość.
Budynki o niestandardowej konstrukcji to na przykład takie zbudowane ze stalowej konstrukcji, domy zbudowane przy użyciu prefabrykowanych paneli betonowych, czy innych nowoczesnych metod budowy. W niektórych przypadkach do tej kategorii zaliczymy domy o konstrukcji drewnianej budowane przed 1965 rokiem.
2. Nieruchomości mające defekt konstrukcyjny
Niedługo po drugiej wojnie światowej zaczęto budować nieruchomości w celu załatania dużego braku mieszkań. Szybka budowa doprowadziła do upowszechnienia nietradycyjnych metod budowy, głównie przez lokalne urzędy. Na początku lat 80. odkryto problemy z niektórymi z tych metod. Na przykład, stalowe pręty zbrojeniowe stosowane w prefabrykowanych płytach betonowych z czasem zaczęły rdzewieć, powodując pękanie otaczającego betonu.
Doprowadziło to do wprowadzenia ustawy o nazwie „The 1984 Housing Defects Act”, która została później skonsolidowana do (części XVI) „1985 Housing Act”.
Obie ustawy możesz pobrać pod linkami poniżej:
3. Nieruchomości, których nie można ubezpieczyć
To takie nieruchomości, których objęte są podwyższonym ryzykiem. Na przykład domy na terenie, na którym często zgłaszane są szkody ubezpieczeniowe, spotykano progresywne obsunięcie ziemi lub jest to teren powodziowy.
4. Niezdatne do zamieszkania
Przykładem nieruchomości niezdatnej do zamieszkania może być budynek, w którym nie ma centralnego systemu ogrzewania, łazienki lub kuchni. W skrajnych przypadkach będzie to nieruchomość, w której stwierdzone zostały wady strukturalne, czyniąc ja tym samym niezdatną do zamieszkania. Ponieważ kupując taki dom, nie można w nim od razu zamieszkać, banki nie uznają go za stosownego zabezpieczenia.
5. Nieruchomości znajdujące się na zanieczyszczonej/skażonej ziemi
Zazwyczaj dotyczy to nieruchomości wybudowanych na byłych terenach przemysłowych (np. po zakładach chemicznych).
6. Duża ekspozycja w jednej lokalizacji
Bank również może nie wyrazić zgody na kredytowanie nieruchomości, jeśli w danym rejonie udzielił już zbyt wielu kredytów. Pożyczkodawca w ten sposób zmniejsza swoje ryzyko i dywersyfikuje pomiędzy lokalizacjami.
Zbyt wiele pieniędzy ulokowanych w nieruchomości w jednym miejscu grozi poważnymi stratami w sytuacji, gdy dowolne wydarzenia spowodują nagły spadek cen domów w rejonie. Takie straty mogłyby doprowadzić do upadłości banku. Przykładem może być małe miasteczko, gdzie ceny nieruchomości bazują na dużej firmie jako głównym pracodawcy w regionie. Upadek takiej firmy może doprowadzić do exodusu ludzi poszukujących nowej pracy. To z kolei przełoży się na miejscowe załamanie cen nieruchomości.
6. Zagrożenie pożarowe
Pożar to prawdziwie zabójcze ryzyko dla nieruchomości. Czynniki, które podnoszą ryzyko pożarowe to między innymi:
- nieruchomości posiadające 2 kuchnie
- typ materiału użyty do wykonania elewacji zewnętrznej, który został zakwalifikowany do grupy materiałów łatwopalnych przez RICS.
7. Krótki lease
Na ogół nieruchomości typu leasehold, gdzie lease jest krótszy niż 55 lat, nie są chętnie kredytowane. Racjonalizacja banku polega na tym, aby w chwili ewentualnego przejęcia nieruchomości, lease, który pozostał, miał dalej stosunkowo dobrą żywotność dla nowego kupca.
8. Mobile Homes
Ten rodzaj tanich domów jest niezwykle popularny wśród emerytów i osób chcących zredukować rozmiar mieszkania (często po to, aby wyjąć gotówkę z poprzedniej nieruchomości), nie jest kredytowany przez banki.
9. Nieruchomość z częściowym przeznaczeniem komercyjnym
Jeśli nieruchomość częściowo wykorzystywana jest do celów komercyjnych (na przykład cukiernia, magazyn czy pub), możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu. Banki nie patrzą przychylnie na taki typ nieruchomości, ponieważ trudniej je sprzedać.
10. Bez planów budowy
Nieruchomości z dobudówką, po adaptacji poddasza lub znaczną zmianą planu wewnętrznego wykonane bez uzyskania planów od lokalnego urzędu miasta / inspektora budowy nie są kredytowane. Powód jest prosty — jeśli lokalny urząd miasta nie zaakceptowałby planów budowy (wysłanych po fakcie), może nakazać wyburzenie wybudowanego obiektu i przywrócenie go do pierwotnego stanu.
11. Nieruchomości ze złotym udziałem (Golden Share)
Zloty udział oznacza, że firma lub rząd posiada udział w nieruchomości (np. 10% domu należy do rządu, a 90% do ciebie), którego nigdy nie będziesz mógł odkupić.
Brak 100% własności przekłada się na pewne ograniczenia względem tego, co z danym domem można zrobić. Ten czynnik jest głównym powodem, dla którego banki nie kredytują umów zawierający złoty udział.
12. Z wysokim ryzykiem powodziowym
Domy położone blisko wody narażone są na ryzyko powodziowe. Natomiast jeśli w ostatnich 25 latach dana nieruchomość została dotknięta powodzią, mówimy o wysokim ryzyku. Takich nieruchomości banki nie chcą kredytować.
13. Rejony z przeważającą liczbą nieruchomości komunalnych (Council Houses)
Kupując dom, szukasz miejsca, gdzie nowy sąsiad przywita Cię z uśmiechem, pytając jak leci. Taki sąsiad również nie zawaha się przed małą przysługą, na przykład wystawieniem śmietnika pod twoją nieobecność.
Jednak w przypadku nieruchomości komunalnych, które przyznawane są przez lokalny urząd miasta (Council), Twoim sąsiadem może być każdy, nawet osoby uzależnione, po przejściach, z rozbitych rodzin itp. Twój codzienny widok może wyglądać zupełnie inaczej, niż sobie to wyobrażałeś. Spora część banków stosuje politykę, która nie pozwoli kredytować nieruchomości znajdujących się w rejonie komunalnym.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy można udowodnić, że nieruchomości są wykupowane przez właścicieli prywatnych i ich liczba przewyższa ilość nieruchomości należących do miasta. Dodatkowo typ nieruchomości jest istotny, gdyż bank może inaczej patrzeć na mieszkanie i inaczej na dom.
14. Nad restauracjami / Pubami / Takeaway
Nieruchomości zlokalizowane nad obiektami gastronomicznymi mają kilka ukrytych haków;
- Po pierwsze, wchodząc do klatki, masz szansę spotkać pracowników wyrzucających odpady do wypchanego nimi po brzegu śmietnika (przyznasz, nie lada przyjemność).
- Po drugie zapachy z restauracji mogą przechodzić do Twojego mieszkania.
- Po trzecie (i najważniejsze), takie nieruchomości stanowią wyższe zagrożenie pożarowe.
Te czynniki wpływają negatywnie na przyszłą sprzedaż nieruchomości.
15. Studio Flats
Nieruchomości mające metraż mniejszy niż 30 metrów kwadratowych są bardzo często odrzucane przez banki. Powodem jest ich mała popularność wśród kupujących. Ci zazwyczaj szukają nieruchomości z większą przestrzenią do życia. Przypomnijmy, że średni rozmiar nieruchomości w UK to 109 metrów kwadratowych.
16. Japanese Knott (Rdest Japonski)
Nieruchomości z rosnącym w pobliżu rdestem japońskim są traktowane z wielką ostrożnością i zazwyczaj wymagają wykonania raportu w celu ustalenia, czy roślina powoduje widoczne uszkodzenia konstrukcji nieruchomości.
Dodatkowo bank może wymagać przedstawienia specjalistycznego raportu dotyczącego likwidacji narośli i korzeni, w tym ubezpieczenia popartej 4 lub 5-letnią gwarancją na ponowne pojawienie się rośliny.
Podsumowanie
Powyższa lista uwzględnia kilka czołowych typów nieruchomości, które mogą być niezaakceptowane przez bank. Lista ta zmienia się w zależności od banku oraz lokalizacji nieruchomości i dlatego niezmiernie ważne jest, aby zawsze sprawdzić z doradcą czy dana nieruchomość wpisuje się w kryteria Twojego banku.
Nawet jeśli masz możliwość sfinansowania hipoteki za pomocą specjalistycznego banku lub gotówki, to warto podążać tokiem myślenia (większości) banków i sprawdzić jak dana nieruchomość może być postrzegana w przyszłości. Upewnij się, czy nie będziesz musiał spodziewać problemów ze sprzedażą lub przekredytowaniem, oraz jak może to odbić się na samej wycenie.
