Co to jest łańcuszkowa sprzedaż domu

Kupujesz dom w łańcuszku? A może planujesz sprzedaż łańcuszkową i nie bardzo wiesz jak się za to zabrać.

Spokojnie!

Usiądź wygodnie i kontynuuj czytanie, gdyż w tym artykule dowiesz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć o łańcuszkowym kupnie domu. Odpowiemy na pytania:

• czym są sprzedaże łańcuszkowe
• dlaczego są tak popularne w UK
• w jaki sposób je przeprowadzić
• I wyjaśnię jakim ryzykiem mogą być obarczone.

Co oznacza transakcja łańcuszkowa

Istnieją dwa rodzaje transakcji łańcuszkowych:

Łańcuszkowe kupno domu

Występuje, gdy Ty kupujesz nieruchomość, a sprzedający, przed sfinalizowaniem kontraktów, musi znaleźć i kupić nową nieruchomość dla siebie. Warto dodać, że obie transakcje odbywają się tego samego dnia.

Łańcuszkowa sprzedaż domu

Występuje, gdy to Ty sprzedajesz dom. Ale zanim oddasz klucze nowemu właścicielowi, musisz najpierw sam znaleźć dom dla siebie. Podobnie jak w łańcuszkowym kupnie domu, wszystkie transakcje odbywają się tego samego dnia. To oznacza, że jakikolwiek problem którąkolwiek transakcją, ma wpływ na pozostałe transakcje.

Sprawdźmy dokładniej, na czym polega łańcuszkowa sprzedaż domu.

Łańcuszkowa sprzedaż domu -  sytuacja, w której masz dom do kupienia i sprzedaży

Wyobraź sobie, że kupno pierwszego domu masz już za sobą. Po latach mieszkania w nim Twoja potrzeby wzrosły i chcesz zamienić dotychczasowe 2 pokojowe mieszkanie, na 4 sypialniany dom. I co teraz?

Zapewne zastanawiasz się gdzie Ty sam zamieszkasz po sprzedaży swojego dotychczasowego mieszkania?

Masz tutaj dwie opcje:

Opcja A - sprzedać nieruchomość, a następnie tymczasowo wynająć inną, dając sobie tym samym czas na znalezienie wymarzonego domu.

Opcja B - sprzedaż mieszkania i kupno domu tak, aby obie transakcje przebiegły tego same dnia, czyli właśnie owa transakcja łańcuszkowa. W ten sposób możesz upiec dwie pieczenie na jednym ogniu, unikając wszelkich krótkoterminowych wynajmów.  

Sprzedaż łańcuszkowa oznacza, że obie transakcje, czyli sprzedaż Twojej obecnej nieruchomości, jak i kupno nowego domu odbędą się jednego dnia. A to z kolei oznacza, że z nieruchomości, w której mieszkasz do tej pory, będziesz musiał się wyprowadzić wcześnie rano, w dniu zakończenia transakcji, tak aby nowy właściciel mógł odebrać klucze. A co ważniejsze, aby środki ze sprzedaży nieruchomości mogły trafić na konto Twoich prawników.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ prawnicy wykorzystają te środki, do zamknięcia Twojego procesu kupna, tak abyś mógł wprowadzić się do nowego domu. Dobrą wiadomością jest to, że nie będziesz „bezdomny” długo i w przeważającej większości uda Ci się wprowadzić tego samego dnia.

Abyś mógł zrozumieć dokładniej na czym polega sprzedaż łańcuszkowa zobacz, jak wyglądają jej poszczególne etapy:

Łańcuszkowa sprzedaż domu w 7 krokach

1.     Skontaktuj się z agencją nieruchomości w celu poznania wyceny domu, oraz kosztów związanych ze sprzedażą

Na początku skontaktuj się z minimalnie trzema agencjami nieruchomości w Twoim mieście i zapytaj, jak wygląda proces sprzedaży domu. Zapytaj o ich koszt z uwzględnieniem zdjęć marketingowych, komisji agenta oraz sporządzeniem raportu o ogólnym stanie nieruchomości (dotyczy sprzedaży w Szkocji). No i najważniejsze, zapytaj agenta o wstępną wycenę nieruchomości, oraz bazując na ich doświadczeniu, ile może zając sprzedanie tego typu nieruchomości.

2.      Skontaktuj się z renomowanym doradcą kredytowym i sprawdź swoją zdolność kredytową

Świetnie, skontaktowałeś się z trzema agencjami nieruchomości, zapoznałeś się z ich usługami, kosztami oraz wstępną opinią dotyczącą wartości nieruchomości. Następny krok to sprawdzenie zdolności kredytowej z doradcą.

Wyjaśnij doradcy, że planujesz sprzedać obecnie posiadaną nieruchomość w łańcuszku i chcesz wiedzieć do jakiej kwoty będziesz w stanie kupić nowy dom. Podaj kwotę depozytu, którą chcesz użyć na poczet kupna nowej nieruchomości.

Jeśli depozyt pochodzi ze sprzedaży obecnej nieruchomości, odejmij od tej kwoty aktualny balans na kredycie hipotecznym i dolicz do nich koszty, które przedstawił wcześniej agent: koszty doradcze oraz prawnicze. Jeśli nie masz swojego prawnika, zapytaj doradcy, czy może Ci jakiegoś polecić.  

*podpowiedź – jeśli wszyscy trzej agenci wycenili nieruchomość inaczej, aby nie podchodzić zbyt optymistycznie/pesymistycznie, weź średnią cenę spośród tych trzech otrzymanych, ta jest zwykle strzałem w dziesiątkę.

3.      Znajdź nieruchomość i złóż ofertę

Najpierw poszukaj domu, który Ci się podoba. Następnie złóż ofertę z warunkiem do wprowadzenia się w przeciągu 3 miesięcy, jest to bowiem wystarczająca ilość czasu, aby sprzedać obecną nieruchomość,  wypełnić formalności bankowe i legalne związane ze sprzedażą i kupnem. Aby nieco przekonać sprzedawcę, możesz powiedzieć, że jeśli nieruchomość uda się sprzedać szybciej, to z chęcią przestawisz datę wprowadzenia na wcześniejszą.

Oczywiście mógłbyś najpierw sprzedać obecną nieruchomość, a dopiero potem szukać domu dla siebie w ustalonym czasie z kupującym. Lecz moim zdaniem, może pojawić się tutaj problem. Jeśli nie znajdziesz odpowiadającej Ci w 100% nieruchomości, może skłonić Cię to do kupna nieruchomości, z której nie jesteś w pełni zadowolony, jedynie dlatego, że odczuwasz presję czasową.

4.      Wróć do doradcy i złóż aplikację o kredyt hipoteczny

Poinformuj swojego doradcę o kupnie nieruchomości i prześlij potrzebne dokumenty do wysłania wniosku o kredyt hipoteczny. Jeśli jest taka potrzeba, dostosuj swoje polisy do obecnych potrzeb.

Na przykład: gdy twój kredyt na mieszkanie do tej pory wynosił £100,000, a teraz, ze względu na kupno większej i droższej nieruchomości, hipoteka wzrośnie do £300,000, warto pamiętać o podniesieniu sumy ubezpieczeń na życie. Porównaj ceny ubezpieczeń tutaj  

5.      Wystaw swój dom na sprzedaż

Skontaktuj się z agentem, którego wcześniej wybrałeś i rozpocznij proces sprzedaży. Po podpisaniu kontraktów, wszystko zaczyna się od marketingu, więc wykonaj drobne naprawy w domu. Jeśli trzeba, przemaluj ściany i koniecznie porządnie posprzątaj, chowając wszystkie niepotrzebne rzeczy z widoku, tak aby zdjęcia wyglądały zachęcająco dla potencjalnego kupca.

6.      Wpływające oferty

Ok, wystawiłeś dom na sprzedaż. Pojawiło się kilka osób zainteresowanych kupnem i w końcu wpłynęły pierwsze oferty. I co teraz? Instynkt podpowiada, żeby zaakceptować tę najwyższą, prawda?

Poczekaj!

Nie koniecznie wybieraj najwyższą ofertę. Być może osoba, która kupuje od Ciebie, również musi sprzedać swoją nieruchomość, a to stworzy wielokrotną transakcję łańcuszkową, nazywana w UK „Multiple chain”(patrz poniżej w artykule).

To może nie spodobać się osobie, która sprzedaje tobie nowy dom, gdyż ryzyko zwiększa się w miarę dodawania „oczek” do łańcuszka. Naprawdę chcesz podwyższyć ryzyko kupna nowego domu?

Dlatego sprawdź sytuację każdej osoby, która złożyła ofertę, gdyż czasami nieco mniejsza oferta może być tą właściwą (np. ktoś, kto kupuje dom po raz pierwszy i nie jest zależny od sprzedaży obecnej nieruchomości).

Znasz to powiedzenie „lepszy wróbel w garści, niż gołąb na dachu”? Właśnie dlatego warto wziąć pod uwagę każdą ofertę i przemyśleć jej za i przeciw.

7.      Podpisanie kontraktów i zorganizowanie przeprowadzki

Oferty wpłynęły, a Ty wybrałeś tę, najkorzystniejszą dla siebie. Gdy już otrzymasz ofertę kredytu z banku (The offer of loan), zabezpiecz obie transakcje, podpisując kontrakty z prawnikiem. Następnie zajmij się sprawami związanymi z przeprowadzką. Pamiętaj, będziesz musiał być bardzo dobrze zorganizowany, ponieważ w ciągu jednego dnia musisz oddać klucze do obecnego domu i odebrać klucze do nowego. A to oznacza, że nieruchomość, którą oddajesz będzie musiała być pusta przed godziną 10:00 rano.

Dlaczego tak wcześnie będziesz musiał oddać klucze?

Dzieje się tak ponieważ najpierw musisz sprzedać swój dom, aby móc kupić nowy (jeśli pieniądze na depozyt pochodzą ze sprzedaży). Zatem, dopiero po sprzedaży Twojego domu, prawnicy tego samego dnia będą mogli użyć środków ze sprzedaży na poczet kupna Twojego nowego domu. A to oznacza, że przez jakieś 2 godziny nie będziesz miał gdzie się podziać.

Dla jednych może to być bardzo stresujący czas, a dla innych wręcz przeciwnie. Nie mniej jednak, każdy w mniejszym lub większym stopniu będzie wyczekiwał telefonu od prawników z informacją, że transakcja dobiegła końca, środki zostały przelane, a Ty stałeś się właścicielem nowej nieruchomości. Wówczas możesz udać się do agencji, aby odebrać klucze.

Nie odkładaj pakowania na ostatnią chwilę. Przez lata udało Ci się zgromadzić całkiem pokaźną kolekcję rzeczy i im wcześniej zaczniesz je pakować, tym będziesz mieć mniej stresu później. Myśląc o przeprowadzce, warto wcześniej wynająć kontener, do przechowania swoich rzeczy przez ten czas.

Pełną listę 34 zadań związanych z przeprowadzką możesz pobrać tutaj  

Sprzedaż Łańcuszkowa vs model „Sprzedaż – Wynajem – Kupno”

Wiesz już jak przebiega sprzedaż łańcuszkowa. Zatem to idealny moment, aby porównać ją z modelem Sprzedaż – Wynajem – Kupno. Podsumujmy krótko plusy i minusy każdej z tych dwóch opcji.

Sprzedaż – Wynajem – Kupno

Plusy

• Brak stresu wyprowadzki i przeprowadzki w jednym dniu.
• Otrzymujesz czas, w którym możesz bezstresowo szukać nieruchomości
• Możesz zaakceptować wyższą ofertę, gdyż nie jesteś związany z kupnem nowej nieruchomości i możesz skorzystać z posiadanego czasu

Minusy

• Dochodzi trzecia przeprowadzka do i z nieruchomości wynajmowanej
• Koszt wynajmu
• Istnieje ryzyko, że gdy już sprzedasz swoją nieruchomość, będziesz miał problem ze znalezieniem nowej, wydłużając tym samym wynajem.

Sprzedaż Łańcuszkowa

Plusy

• Brak kosztów wynajmu
• Zmniejszone ryzyko, w którym na wynajmie pozostaniemy zbyt długo. W skrajnych wypadkach można w nim utknąć, gdy ceny domów poszybują do góry, lub nieprzewidziana sytuacja, taka jak choroba czy utrata pracy sprawi, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego

Minusy

• Stres związany z przeprowadzeniem dwóch transakcji w tym samym dniu
• W sprzedaży łańcuszkowej zawsze coś może pójść nie tak, zwłaszcza gdy osób biorących w nim udział jest ich więcej niż 2

Multiple property chain – czyli wiele łańcuszków na raz

Powiedzmy, że sprzedajesz dom w łańcuszku, ale nie tak jak sugerowałem, osobie która kupuje dom po raz pierwszy, tylko osobie, która składa ofertę również z warunkiem do sprzedaży swojej nieruchomości. Czyli nagle znajdujesz się w sytuacji, która jest lustrzanym odbiciem pozycji, w której sam się znajdujesz. Następnie kolejne 3 osoby, które złożyły ofertę Twojemu kupcowi są w takiej samej sytuacji, tworząc jeden gigantyczny łańcuszek. Tworzy się coraz więcej podobnych w transakcji, w których osoba chcąca kupić dom, musi najpierw sprzedać swój.

Następnie wyobraź sobie, że osoba, która sprzedaje Tobie nieruchomość, również jest w łańcuszku i sprzedaje swój dom z warunkiem do kupna domu prosto od developera, który planowo wybudowany ma być za 6 miesięcy.

Co może pójść nie tak?

Prawda jest taka, że im więcej osób z warunkiem do sprzedania/kupna biorących udział w jednej łączonej transakcji łańcuszkowej, tym większe ryzyko, że coś może pójść nie tak u jednego z kupujących/sprzedających, tworząc tym samym efekt domina u pozostałych uczestników.

Dla ciekawostki powiem, że średnia liczba osób w łańcuszku wynosi od 3 do 10, aczkolwiek zdarzają się transakcje, gdzie ilość kupujących/sprzedających przewyższa łącznie 20 osób.

Oto kilka przykładów sytuacji mających wpływ na rozpadnięcie się sprzedaży:

• Deweloper może opóźnić się z budową, na przykład ze względu na złą pogodę (której na wyspach nie brak), lub opóźnienia związane z dostawą materiałów i tym samym przesunąć termin oddania domu o kilka tygodni/miesięcy, rzutując na wszystkich w łańcuszku.
• Oferta kredytowa z banku u jednego z kupujących może się opóźnić, lub co gorsza wniosek może zostać odrzucony.
• Ktoś z kupujących/sprzedających może poważnie zachorować i z przyczyn niezależnych wycofać się z transakcji.
• Kupujący/sprzedający może np. stracić pracę i nie być w pozycji do otrzymania kredytu.
• Sprzedający/kupujący może zwyczajnie się rozmyślić i wycofać ofertę.
• Prawnik może znaleźć coś niepokojącego w tytule własności i doradzić swojemu klientowi wycofania oferty.

Zasada jest jedna, im więcej osób biorących udział w sprzedaży łańcuszkowej, tym większe ryzyko niepowodzenia.

Pisząc to, zdaję sobie sprawę, że zdecydowana większość transakcji odbywających się w UK stanowi mniejszą lub większą formę sprzedaży łańcuszkowej i w niektórych przypadkach nie sposób jej uniknąć. Natomiast, jeśli chcesz za wszelką cenę uniknąć stresu związanego z takim typem sprzedaży/kupna, możesz pomyśleć o:

• Kupnie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera
• Sprzedaży nieruchomości osobie kupującej po raz pierwszy (First Time Buyer)
• Sprzedaży nieruchomości i krótkoterminowym wynajmie, zanim zdecydujesz się na zakup nowego domu
• Kupnie niezamieszkałej nieruchomości (empty property), gdzie właściciele już się wyprowadzili
• Kupnie nieruchomości sprzedawaj przez bank w wyniku przejęcia majątku
• Kupnie nieruchomości po osobie zmarłej
• Kupnie nieruchomości będącej domem wczasowym lub drugo nieruchomością

Podsumowanie

Jedna przeprowadzka to już wyzwanie, zwłaszcza gdy przez lata zdążyłeś zgromadzić wiele rzeczy. Natomiast, dwie przeprowadzki jednego dnia mogą przyprawić o ból głowy. Dobre przygotowanie, to klucz do sukcesu. Tak więc w Objective przygotowaliśmy dwie listy, które mają na celu ułatwienie Ci tych doświadczeń.

Kliknij tu aby pobrać Etapy Sprzedaży łańcuszkowej

Kliknij tu aby pobrać listę rzeczy podczas przeprowadzki

Pamiętaj, sprzedaż łańcuszkową możesz jedynie i całkowicie skreślić ze swojej listy, gdy masz wystarczająco pieniędzy na kupno domu bez udziału banku, lub bez polegania na środkach na depozyt ze sprzedaży. W innym wypadku, będziesz musiał wybrać pomiędzy modelem Sprzedaż – Wynajem – Kupno, a Sprzedaż łańcuszkowa.‍