Jeśli planujesz zakup domu w niedalekiej przyszłości lub aktualnie jesteś w trakcie procesu nabywania nieruchomości i masz wątpliwości co do tego, na jakim etapie znajduje się praca prawnika, mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Czytając ten artykuł, dowiesz się, jak wygląda przebieg pracy prawniczej krok po kroku, dzięki czemu będziesz w stanie określić, ile pracy jeszcze pozostało Twojemu prawnikowi, oraz zrozumiesz, o co zapytać i czego oczekiwać na poszczególnych etapach procesu.
Etap 1 – Przed i w trakcie poszukwiania nieruchomości
1 – Pierwszy kontakt z prawnikiem
Zakładając, że przeszukałeś wiele firm prawniczych i znalazłeś tę, której usługi i koszty odpowiadają Tobie, podczas pierwszego kontaktu z prawnikiem możesz spodziewać się, że kancelaria będzie chciała pozyskać od Ciebie kilka danych osobowych (np. imię i nazwisko, data urodzenia, adres zamieszkania), a także informacje dotyczące samej transakcji oraz struktury finansowania (np. czy korzystasz z programów rządowych, czy planujesz zakup nowego domu, czy też posiadasz specjalne konta oszczędnościowe, np. LISA, oraz skąd pochodzi depozyt).
Spodziewany czas pracy: zazwyczaj 1 dzień, co konkretnie oznacza jedno spotkanie z prawnikiem, zwykle trwające nie dłużej niż godzina.
2 - Składanie ofert
Po obejrzeniu nieruchomości i chcąc złożyć ofertę, wystarczy skontaktować się ze swoim prawnikiem (zalecamy kontakt mailowy, ponieważ wszystko jest udokumentowane i margines błędu jest zmniejszony).
Składając ofertę, Twój prawnik będzie chciał wiedzieć:
- Jaka jest wartość oferty? Na przykład: £495,000.
- Czy oferta zawiera specjalne warunki? Na przykład: warunek dotyczący sprawdzenia stanu fundamentów.
- Jaka jest wstępna data przewidziana do wprowadzenia? W formacie DD.MM.RRRR.
- Jaki jest adres nieruchomości, którą chcesz nabyć?
- Dane agenta lub prawnika sprzedającego.
Pamiętaj, że Twój prawnik działa na podstawie Twoich instrukcji, więc oferta i warunki są ustalane wyłącznie przez Ciebie.
Spodziewany czas pracy: złożenie oferty zazwyczaj zajmuje około 20 minut. Oczekiwany czas na odpowiedź ze strony sprzedającego to zwykle tego samego dnia do 24 godzin. W niektórych przypadkach może się zdarzyć, że odpowiedź sprzedającego trwa dłużej, szczególnie gdy nie podejmuje on decyzji samodzielnie, jest nieosiągalny ze względu na wakacje lub ma ograniczony dostęp do telefonu. Bywa także, że sprzedażą zajmuje się zarządca testamentowy, bank, firma lub inna trzecia strona.
Etap 2 – Oferta zaakceptowana
3 – Qualified Acceptance
Jest to nic innego, jak potwierdzenie warunków oferty między stronami (kupującym a sprzedającym) w formie dokumentu. Dokument ten zostanie dostarczony przez Twojego prawnika, otrzymasz go niedługo po werbalnym zaakceptowaniu oferty.
Przewidywany czas pracy: zazwyczaj 1 dzień. Jeśli prawnik sprzedającego nie odpowie natychmiast, odpowiedź może potrwać kilka dni.
4 - Pakiet kontraktowy i zapytania przedkontraktowe
To zestaw pytań, które prawnik zadaje osobie sprzedającej nieruchomość po otrzymaniu pakietu kontraktowego, na które konieczne jest uzyskanie odpowiedzi satysfakcjonujących. Zauważ, że słowo 'satysfakcjonujące' zostało podkreślone, ponieważ w wielu przypadkach samo udzielenie odpowiedzi na pytanie nie wystarcza. Na przykład, informacja o dobudówce może być niewystarczająca, jeśli nie została poparta opinią inżyniera budowlanego w sprawie solidności konstrukcji. Również Ty jako kupujący możesz nie być przekonany, że taka odpowiedź jest wystarczająca.
Z tego powodu prawnicy często zadają dodatkowe pytania (znane jako dodatkowe zapytania) w celu zadowolenia zarówno osoby kupującej, jak i często pożyczkodawcy, jeśli kupujący korzysta z hipoteki.
Niezwykle istotne pytania, które często są zadawane to:
- Dane osobowe osoby sprzedającej oraz w jakiej roli uczestniczy w transakcji (np. wykonawca testamentu, bank sprzedający przejętą nieruchomość).
- Czy istnieją jakiekolwiek ograniczenia dotyczące użytkowania nieruchomości?
- Okres posiadania nieruchomości przez sprzedającego.
- Rodzaj własności (własność wieczysta lub dzierżawa).
- Czy na nieruchomości nakładane są jakiekolwiek opłaty (np. opłata dla zarządcy)?
- Informacje o dostawcach gazu, prądu i innych mediów.
- Kwestie związane z wszelkimi zmianami w konstrukcji nieruchomości (np. dobudówka, wyburzenie ściany, konwersja strychu) oraz posiadanie dokumentów potwierdzających te zmiany (takich jak pozwolenia na budowę, opinie inżyniera budowlanego, zezwolenia budowlane itp.).
- Pytania dotyczące ewentualnych zobowiązań (wynikających z projektów w trakcie realizacji lub instalacji paneli słonecznych).
- Czy nieruchomość jest zabytkowa lub znajduje się w obszarze objętym ochroną konserwatorską?
- Czy na terenie nieruchomości znajdują się drzewa objęte ochroną (Tree Preservation Order)?
- Kwestie związane z dostępnością dróg oraz informacje o odpowiedzialności za ich utrzymanie.
- Historia powodzi na terenie nieruchomości oraz czy sama nieruchomość była nimi dotknięta.
Powyższa lista jest rekomendowana przez Law Society. Należy dodać, że prawnik może zadać pytanie spoza listy na prośbę swojego klienta, bądź jeśli uzna jakieś z pytań za konieczne.
Przewidywany czas pracy: Ponieważ konieczne jest nie tylko udzielenie odpowiedzi na pytania, ale także zapewnienie satysfakcjonujących odpowiedzi, ten etap może trwać zazwyczaj 1 tydzień, ale w rzadszych przypadkach może się wydłużyć nawet do 3 miesięcy.
5 – Warunek w ofercie
Jeśli umieściłeś warunek w ofercie, na przykład dotyczący sprawdzenia stanu dachu, teraz jest idealny moment na skontaktowanie się z kontraktorem, który dokona oceny i przygotuje raport o stanie dachu oraz ewentualnych kosztach związanych z naprawą lub wymianą.
Pamiętaj, że warunek może dotyczyć niemal każdego aspektu nieruchomości, który budzi w Tobie niepewność co do zakupu. Typowe warunki obejmują:
- Sprawdzenie fundamentów.
- Ocena kosztów usunięcia azbestu.
- Ocena stanu dachu.
- Badanie wilgoci i stanu drewna wewnątrz domu.
- Opinia inżyniera budowlanego dotycząca ewentualnych prac przy wyburzaniu ścian czy konwersji strychu, jeśli te prace zostały wykonane bez odpowiednich pozwoleń lub opinii.
Przewidywany czas pracy to zazwyczaj od dwóch dni do tygodnia. To zależy głównie od dostępności kontraktora. Jeśli mają mało obowiązków, nieruchomość może zostać zbadana nawet tego samego dnia, a raport i opinia mogą być gotowe już następnego.
6 - Poszukiwania (Searches)
To zestaw różnego rodzaju raportów, które wykonuje prawnik. Poniżej kilka przykładów:
- Wyszukiwanie dotyczące górnictwa węgla (Coal mining search) – w niektórych rejonach mogą istnieć kopalnie, co niesie ze sobą wyższe ryzyko obsunięcia strukturalnego nieruchomości.
- Wyszukiwanie planów (Planning search) – Informuje o obecnych planach budowy zarówno obiektów komercyjnych (np. supermarketów) jak i mieszkalnych (np. dobudówki sąsiada) w odległości do 250 metrów od Twojej nieruchomości.
- Wyszukiwanie ryzyka powodziowego (Flood Risk search) – Raport informuje, czy nieruchomość znajduje się w obszarze podwyższonego ryzyka powodziowego.
- Wyszukiwanie odpowiedzialności kanonicznej (Chancel liability search) – Dotyczy prawa sięgającego średniowiecza i odnosi się do małej grupy nieruchomości, które mogą mieć zobowiązania finansowe wobec kościoła.
- Lokalne wyszukiwanie samorządowe (Local Authority Search) – Raport informuje o planach na prace drogowe/kolejowe w okolicy domu. Zawiera także informacje dotyczące ewentualnej ochrony konserwatorskiej lub statusu zabytkowego nieruchomości, którą kupujesz.
- Wyszukiwanie upadłościowe (Bankruptcy search) – Informuje, czy sprzedający ogłosił bankructwo lub jest na skraju bankructwa.
Przewidywany czas pracy to zazwyczaj tydzień. Nie wszystkie raporty są gotowe od razu, na niektóre z nich może być konieczne oczekiwanie. Następnie prawnik musi je jeszcze sprawdzić.
Etap 3 – Wymiana kontraktów i przeprowadzka do nowego domu
7 - Wymiana kontraktów
To oczekiwany moment. Zazwyczaj podpisanie kontraktu następuje po otrzymaniu oferty kredytowej od banku (jeśli korzystasz z hipoteki) oraz po zakończeniu wszystkich powyższych etapów. Wymiana kontraktów jest kamieniem milowym, ponieważ od tego momentu wycofanie się jednej ze stron wiąże się z konsekwencjami finansowymi.
Warto umówić spotkanie z prawnikiem przed podpisaniem dokumentu, aby zadać wszelkie pytania dotyczące tytułu własności oraz raportów wcześniej otrzymanych (np. raportów z poszukiwań - searches). Prawnik będzie również mógł omówić gwarancje związane z nieruchomością.
Przewidywany czas pracy to zazwyczaj 2 dni robocze.
8 - Wpłata depozytu
Depozyt zazwyczaj jest uiszczany razem z opłatami prawniczymi oraz podatkiem, zwykle na tydzień przed planowaną datą wprowadzenia.
Przewidywany czas pracy to zazwyczaj 1 dzień.
9 - Dzień wyprowadzki
W dniu wyprowadzki zazwyczaj klucze będą do odebrania w biurze agencji zajmującej się sprzedażą nieruchomości. W przypadku, gdy agent nie uczestniczy w procesie sprzedaży, możliwe jest odebranie kluczy w kancelarii prawnika. Informacje dotyczące miejsca odbioru kluczy przekaże Ci Twój prawnik.
Zwykle po wyprowadzce prawnik dokona wpisu Twojego interesu w księgach wieczystych (Land Registry w Anglii / Register of Scotland w Szkocji). Proces ten powinien być zakończony nie później niż 6 miesięcy od daty wyprowadzki.
Warto również przygotować się na przeprowadzkę, korzystając z listy rzeczy do zrobienia po odebraniu kluczy.
Przewidywany czas pracy to zazwyczaj 1 dzień.
Podsumowanie
To zrozumiałe, że w praktyce mogą wystąpić nieoczekiwane komplikacje, takie jak odnalezienie błędu w tytule własności, który wymaga poprawy i dodatkowej pracy prawniczej, co może wydłużyć proces. W takich przypadkach regularny kontakt i konsultacje z prawnikiem są kluczowe.
Warto zauważyć, że powyższe kroki stanowią ogólny szkielet procesu, jednak w rzeczywistości mogą pojawić się pewne opóźnienia lub drobne komplikacje, które mogą być częścią normalnego przebiegu transakcji nieruchomości. Oczywiście, utrzymanie kontaktu z prawnikiem i pytanie o radę w przypadku jakichkolwiek nieprzewidzianych okoliczności jest ważne, aby mieć pewność, że wszystko idzie zgodnie z planem i reagować na ewentualne problemy w miarę ich pojawiania się.
