Jeśli w przeszłości zdecydowałeś się na zakup nieruchomości w połączeniu z programem rządowym lub deweloperskim i obecnie stoisz przed pytaniem czy i w jaki sposób rozpocząć proces wykupu udziałów, ten artykuł jest dla Ciebie.
Motywacja do wykupu
Dokumenty podpisane, klucze odebrane, proces kupna zakończony.
Można się zrelaksować.
Czas płynie dalej, życie idzie swoim torem… A jednak Ty czasami łapiesz się na tym, że, pewna myśl nie daje Ci spokoju. Ciągle z tyłu głowy masz poczucie, że ‘dzielisz’ swoją nieruchomość z rządem.
Skąd taki pomysł?!
Kiedy decydujesz się na kupno nieruchomości w połączeniu z programem rządowym takim jak LIFT, Help To Buy (Scotland) czy First Home Fund, stajesz się posiadaczem nieruchomości na spółkę z rządem szkockim.
Dla niektórych nie będzie stanowiło to większego problemu. Ale są osoby, które chcą wykupić udział rządowy w miarę możliwości jak najszybciej, aby tylko stać się pełnoprawnymi właścicielami.
I o ile, przy programach rządowych czas na wykupienie udziału jest nieograniczony, o tyle niektóre programy deweloperskie już na starcie informują Cię że masz określoną liczbę lat (zazwyczaj 10) aby wykupić ich udział bez dodatkowej prowizji.
Jak to wszystko się zaczęło…
Wróćmy na chwilę do momentu, gdzie wszystko się zaczęło.
Pamiętasz, przy zakupie, rząd szkocki przyznał Ci pewną sumę, która została wykorzystana jako depozyt. Kwota ta później została przeliczona na udział procentowy względem ceny zakupu.
I tak, zakładając, że kupiłeś nieruchomość za £120,000 to otrzymałeś £24,000 od rządu. W rezultacie będzie to stanowiło 20% udziału w nieruchomości, które posiada rząd. Jest to niezmiernie istotny szczegół, o którym wielu kredytobiorców zapomina.Rząd nigdy nie bierze pod uwagę pierwotnej kwoty dofinansowania, a udział procentowy od wyceny nieruchomości jaką może otrzymać na otwartym rynku na chwilę obecną.
W podobny sposób do tematu podchodzi deweloper, dla którego udział procentowy jest najbardziej istotny. Jest to niezwykle ważne, jeśli chcesz wyliczyć kwotę, jaka jest wymagana do wykupu udziału rządu.
Wykup udziałów, w całości czy w rozbiciu na transze?
Program rządowy typu shared equity daje możliwość zwiększenia udziału właściciela poprzez wykup części lub całego udziału w nieruchomości. Wykupu możesz dokonać w dowolnym momencie.
Zazwyczaj minimalny udział jaki można wykupić to 5% wartości udziału rządu. Czyli jeśli wcześniej otrzymałeś 20% udziału, minimum jakie możesz wykupić to 5% z 20% lub pełne 20%.
Możesz zdecydować się na transzowy wykup udziałów. Na przykład mając 20% udziałów rządu zdecydujesz się na wykupienie 5% w pierwszym roku. Potem 5% w kolejny, i tak co roku stopniowo zwiększać będziesz je o kolejne 5% aż do momentu wykupu całych 20%. Pamiętaj jednak, że z każdą transakcją natrafisz na spore koszty administracyjne, oraz prawnicze związane z ich wykupem.
Zamiast wykupu części udziałów co rok możesz wykupić je w całości, zmniejszając tym samym znacznie rachunek opłat administracyjnych oraz prawniczych
Wzloty i upadki
Załóżmy, że minęło 5 lat i myślisz o zwiększeniu udziału w nieruchomości.
Kupiony wcześniej dom wzrósł na wartości do £140,000, a balans na kredycie wynosi £78,600. Wcześniejsze 20% dofinansowania obecnie przekłada się na kwotę £28,000.
Wiem co myślisz, skąd mam wziąć wymaganą kwotę?
Odpowiedź, jest prostsza niż Ci się wydaje. Masz do dyspozycji remortgage.
Podczas remortgage możesz nie tylko przenieść obecny kredyt hipoteczny do innego banku aby zabezpieczyć lepszą ofertę kredytowania, ale również, masz możliwość zwiększenia balansu kredytu. Dzięki temu zyskujesz możliwość np. wykupu udziału programu rządowego lub deweloperskiego.
Zazwyczaj banki oferują możliwość zwiększania zapożyczenia do 80 LTV, a w niektórych przypadkach nawet do 90 LTV. Oczywiście zależy to od Twojej aktualnej sytuacji, zdolności finansowej oraz historii kredytowej / credit score.
Wracając do naszego przykładu.
Przy założeniu, że Twoja nieruchomość została obecnie wyceniana na £140,000, to balans na kredycie hipotecznym w obecnym banku wynosi £78,600. Gdybyś myślał o wykupie 20% udziału programu, czyli dodaniu do obecnego kredytu kolejnych £28,000, całkowity kredyt, wyniesie £106,600. To stanowi 76% loan to value ( LTV), czyli masz zielone światło.
Popatrzmy, jak wyglądałyby cyfry opierając się na powyższej sytuacji:
Początek – czyli zakup domu w połączeniu z programem
Pierwotna cena kupna - £120,000
Kredyt hipoteczny - £90,000
Udział programu (20%) - £24,000
5 lat później – przykład wykupu udziałów przy wzroście ceny nieruchomosci
Po 5 latach, zakładając że spłaciłeś kredyt regularnie, zbudowałeś wkład własny. Oraz zakładając że cena nieruchomości wzrosła, cyfry mogą wyglądać następująco:
Nowa wycena - £140,000
Balans na kredycie - £78,600
Udział programu (20%) - £28,000
Nowy balans - £106,600
LTV - 76%
Maksymalne LTV oferowane przez bank - 85%
Wygląda na to że posiadasz wystarczający kapitał własny w nieruchomości, który pozwala na zwiększenie Twojego obecnego kredytu poprzez dodanie kwoty wymaganej do wykupu udziału od rządu lub dewelopera.
Co jeśli wycena nieruchomości jest niższa niż pierwotna kwota zakupu?
5 lat później – przykład wykupu udziałów przy spadku ceny nieruchomosci
Załóżmy, że ta sama nieruchomość po 5 latach straciła na wartości £10,000 i obecnie jest wyceniana na £110,000. Przy czym Twój balans na kredycie hipotecznym zostanie taki sam.
Nowa wycena - £110,000
Balans na kredycie - £78,600
Udział programu (20%) - £22,000
Nowy balans - £100,600
Nowy LTV - 91%
Maksymalne LTV oferowane przez bank - 85%
Jak widać, nowa LTV przewyższa maksymalną LTV oferowaną przez bank. Inaczej mówiąc, maksymalny kredyt jaki możesz uzyskać, wynosi £93,500 (wyliczone na podstawie 85 LTV od 110,000).
Czyli w tej sytuacji masz 2 opcje:
- Możesz zdecydować się na wykup części udziału np. 10% czyli £11,000
- Lub zdecydować się na wykup całych 20% przy czym £7,100 będziesz musiał pokryć z własnych oszczędności.
Od czego zacząć wykup udziałów?
Nim rozpoczniesz cały proces w pierwszej kolejności najlepiej jest:
- Skontaktować się z bankiem i potwierdzić aktualny balans na kredycie hipotecznym, oraz upewnić się, czy Twój obecny produkt nie zawiera kar za wcześniejszą spłatę kredytu (Early Repayment Charge)
- Sprawdzić aktualną wycenę nieruchomości. Możesz to zrobić porównując ceny sprzedaży nieruchomości w Twojej okolicy na portalach takich jak Rightmove czy Zoopla. (Przy kredytach w połączeniu z programami rządowymi w późniejszym etapie zostanie zlecona wycena nieruchomości z ramienia agenta działającego na polecenie rządu)
- Skontaktować się z niezależnym doradcą finansowym, aby sprawdzić, czy posiadasz wystarczającą zdolność kredytową
- Skontaktować się z agentem działającym jako pośrednik pomiędzy programem, a rządem Szkocji lub deweloperem, w celu złożenia wniosku o zwiększenie udziału w nieruchomości
Opłaty
Na jakie opłaty musisz się przygotować chcąc zwiększyć swój udział:
- Opłata administracyjna do programu rządowego / dewelopera
- Opłata za wykonanie wyceny nieruchomości zleconej przez program rządowy
- Opłaty prawnicze związane ze zmiana tytułu nieruchomości
- Opłata doradcza za wysłanie pełnej aplikacji o kredyt hipoteczny
Kiedy warto rozważyć wykup programu rządowego?
Istnieją pewne sytuacje, w których możesz rozważyć wcześniejszy wykup udziału i są nimi:
- Planowany remont, który znacząco może podnieść wartość nieruchomości
- Planowana dobudówka
- Jeśli myślisz o wynajmie nieruchomości, a obecny program na to nie zezwala
- Przewidujesz znaczne wzrosty lub spadki cen nieruchomości
- Program deweloperski dobiegający końca
- Jeśli posiadasz program typu Shared Ownership i chcesz zwiększyć udział, a tym samym skończyć z dodatkowym czynszem płaconym do agencji mieszkaniowej
Czy może się zdarzyć, że nie będę w stanie wykupić pełnego udziału?
W pewnych sytuacjach może się zdarzyć tak, że nie będzie możliwe wykupienie pełnego udziału. Dzieje się tak gdy:
- W pewnych regionach w Szkocji istnieje „Golden Share” czyli ‘”Złoty Udział”. Polega on na tym, że rząd zastrzega sobie prawo do zatrzymania części udziału w nieruchomości, tym samym uniemożliwiając Tobie wykup pełnych 100%
- W przypadku, kiedy Twoja obecna zdolność kredytowa uniemożliwia wzięcie wystarczającego kredytu
- Wysokie LTV
- Zła historia kredytowa uniemożliwiająca aplikacje o nowy kredyt hipoteczny lub ograniczająca ilość banków, z którymi można ubiegać się o kredyt. To oznacza bardziej rygorystyczne kryteria, wyższe raty oprocentowania oraz niższe LTV
Na zakończenie
Wykup udziałów za pomocą remortgage jest z pewnością prostszy i znacznie szybszy niż odłożenie dużej sumy w gotówce. Zwiększając nieco miesięczną ratę za hipotekę możesz stać się właścicielem nieruchomości w 100%.
Mam nadzieję że udało mi się odpowiedzieć na pytania ‘Czy warto wykupić udział?’ i ‘Kiedy najlepiej to zrobić?’.
A jeśli masz jeszcze jakieś pytania, zapraszamy do kontaktu 😊
