Powiedzmy, że planujesz kupić swój pierwszy dom. Ale zakładasz, że będziesz w nim mieszkać przez długie lata. W związku z tym nasuwają się dwa pytania:
- Czy kupując dom, warto spłacić kredyt hipoteczny szybko?
- Czy lepiej byłoby rozciągnąć go na maksymalnie długi okres?
Spójrzmy zatem na argumenty za i przeciw obu z tych planów spłaty kredytu. Oraz zerknijmy na nie przez pryzmat inflacji.
Jaki wpływ będzie miało podniesienie stopy procentowej na kredytobiorcę
Na potrzeby ilustracji, przedstawiam Ci kredytobiorców - Tomasza i Wojciecha. Są w podobnym wieku i z podobnymi dochodami, oraz sytuacją rodzinną. Kupują również podobne domy o takiej samej wartości wynoszącej £200,000.
Ich wkład własny to 10% (£20,000). Oferowane przez bank odsetki to 3.04%, przy czym każdy z nich ma do dyspozycji £1,450 jako wolnych środków w każdym miesiącu, które zostaną wykorzystane również na spłatę raty kredytu.
Tomasz uważa, że najlepszą strategią jest spłata hipoteki w jak najkrótszym czasie i splata jak najmniejszej ilości odsetek do banku.
Wojciech uważa, że kredyt lepiej jest rozbić na najdłuższy możliwy okres i pozwolić inflacji zmniejszać zadłużenie.
Tomasz chcąc jak najszybciej spłacić kredyt decyduje się na możliwie jak najkrótszy okres hipoteki. Bank poinformował go, że najkrótszy możliwy okres na podstawie jego dochodów to 15 lat.
Celem Wojciecha jest posiadać jak najniższą ratę. W związku z tym decyduje wydłużyć kredyt na możliwie najdłuższy okres i ustala kredyt na 30 lat.
Poddajmy te plany spłaty kilku testom i zobaczmy który z nich wypadnie korzystniej.
Ryzyko wzrostu oprocentowania w trakcie kredytowania
Pierwszy test to bardzo istotny czynnik - ryzyko wzrostu oprocentowania w trakcie kredytowania.
Założenia
Oto jak będę prezentować miesięczne raty u każdego z kupców:
Tomasz
Kredyt mieszkaniowy z krótkim terminem (15 lat)
Rata miesięczna początkowa, zablokowana na 2 lata to £1,252
Wojciech
Kredyt mieszkaniowy z długim terminem (30 lat)
Rata miesięczna początkowa, zablokowana na 2 lata to £766
A teraz załóżmy, że ogólnie na rynku stopy procentowe wzrosły i po zakończeniu wstępnego okresu hipoteki z ratą zablokowaną na 2 lata, oprocentowanie podniosło się do 5.79%. Oto jak wpłynie to na każdego z nich.
Tomasz – nowa rata miesięczna to £1,498
Wojciech – nowa rata miesięczna to £1,055
Wnioski
Na początku określiliśmy że każdy z kredytobiorców posiada £1,450 do dyspozycji w wypadku wzrostu oprocentowania. Rata Tomasza podniosła się do £1,498.60. Oznacza to, że przekracza teraz jego całkowity budżet o £48. A to z kolei wpływa na to, że będzie musiał pożyczyć pieniądze, aby załatać dziurę finansową. Pomimo że do końca okresu kredytu zostało tylko 13 lat, od tej chwili jego zadłużenie będzie wzrastało ze względu na deficyt środków. Co gorsza wszelkie przyszłe wzrosty stopy procentowej pogłębiają problem.
Pomimo że rata u Wojciecha również znacznie wzrosła, ale ze względu na początkową niską ratę miesięczna, będzie on w stanie zamortyzować wzrost raty i w dalszym ciągu mieć £395 wolnych środków każdego miesiąca. Wolne środki mogą zostać przeznaczone na zwiększenie oszczędności, nowe inwestycje lub wakacje.
Dlaczego zakładam, że oprocentowanie miałoby wzrosnąć, a nie spaść?
Otóż jest kilka dobrych powodów, dla których warto założyć potencjalny wzrost:
Szok finansowy
Po pierwsze od początku będziesz lepiej przygotowany na potencjalny szok finansowy i będziesz wiedział czy będzie Cię stać na wyższa ratę, jeżeli wzrost miałby miejsce
Spadek jako prezent
Po drugie potencjalne spadki w racie jedynie będą miłą niespodzianka i nie dostarczą szoku finansowego Tobie i twojej rodzinie
Mniejsze ryzyko
W chwili, kiedy rata wzrośnie, a Ty wejdziesz w negatywne terytorium ryzykujesz, że Twój dom może zostać przejęty przez bank jeśli nie będzie Cię stać na spłatę. Dlatego zawsze bądź gotów na wyższą ratę i przyjmij nieco mniej optymistyczną postawę
Przypadki losowe
Poza tym może wydarzyć się wiele innych rzeczy np.: utrata pracy, choroba lub wypadek, które wpłyną na możliwość spłaty rat kredytu.
Oszczędności
Wysoka rata może sprawić że w tym samym czasie nie będziesz w stanie oszczędzać, ponieważ wszystkie dostępne pieniądze będą przeznaczane na spłatę kredytu. Brak oszczędności sprawi, że konto na czarną godzinę zacznie stopniowo maleć.
Ubezpieczenie
Brak wolnych środków może również sprawić, że nie tylko Twoje konto na czarna godzinę będzie puste, lecz nie będzie cię stać na ubezpieczenie, które oferuje pomoc finansową w przypadku ciężkiej choroby, śmierci lub w przypadku utraty dochodów
Co wpływa na podniesienie raty?
W momencie pisania artykułu (16.03.2021) zbliżamy się do rocznicy pierwszego narodowego „lockdownu” w Wielkiej Brytanii (23.03.2020). Co wydarzyło się w 2020 możesz zobaczyć tu.
Ja jednak chcę przytoczyć Ci jeden istotny fakt. Na całym świecie z powodu ekonomicznej szkody jaką przyniosła pandemia COVID, dodrukowano bardzo dużą ilość pieniędzy (zobacz okładki gazet powyżej).
Wstrzykniecie do ekonomii tak dużej ilości pieniędzy może prowadzić do nagłego wzrostu inflacji w chwili, w której zaczniemy wychodzić z kryzysu. Jest to szczególnie ryzykowne gdy okaże się, że pieniądze wydrukowane nie są podparte rozwojem ekonomicznym lub produkcją.
Związek inflacji z ratą kredytu hipotecznego
Gdy inflacja nagle nabiera tempa, centralny bank podwyższa stopy procentowe, aby ją zatrzymać. Następnie decyzje o podwyższeniu rat oprocentowania podejmują inne banki, te które widzisz na co dzień w centrum miasta. Jest to o tyle istotne że to właśnie te banki są Twoim pożyczkodawcami, z którymi masz kredyt hipoteczny, pożyczkę na auto czy kartę kredytową.
Oznacza to, że jeżeli banki zaczną podwyższać swoje oprocentowanie oferowane na produktach finansowych, wpłynie to niechybnie na ratę Twojego kredytu hipotecznego w chwili odnowienia raty (remortgage), bądź natychmiastowo jeśli masz inna ratę niż zablokowaną (fixed).
Dowiedz się więcej o typach rat bankowych.
Mam nadzieję, że rozumiesz już, że inflacja ma silny związek z Twoją ratą kredytu hipotecznego i jest jednym z ważniejszych czynników, który wpływa na stopy procentowe.
Poniżej w tabeli zobaczysz jak wzrost stopy procentowej wpływa na miesięczną ratę na przykładzie Tomasza i Wojciecha.
Dwie strategie spłaty – która jest lepsza?
Zatem, która z dwóch strategii spłat kredytu jest korzystniejsza?
Przypomnę, że Tomasz chce oddać jak najmniej odsetek, a Wojciech chce płacić możliwie najniższą ratę.
Założenia
- odsetki oferowane przez bank w pierwszych 2 latach – 3.04%
- po czym wzrastają do 3.59% przez pozostały okres hipoteki.
- nie uwzględniam żadnych innych czynników ekonomicznych, jak: nagły wzrost odsetkowy, utrata pracy czy choroba
Oczywiście Tobie radzę aby we własnych obliczeniach takie czynniki uwzględnić.
Splata kredyty w krótkim terminie (15 lat)
Plusy
- Mniejsza kwota odsetek do oddania. Przy założonym kredycie £180,000 do banku odda się £232,649. Jest to £61,274 mniej niż w przypadku kredytu w rozbiciu na 30 lat.
- Szybciej uwolnisz się od kredytu
- W przypadku deflacji dług będzie mniej uciążliwy
Minusy
- Raty są wyższe co powoduje, że potencjalne wzrosty w odsetkach mogą przyczynić się poważnych problemów finansowych
- Gdy rata jest wysoka może spowodować, że będziesz szukał kompromisu w ubezpieczeniu. Dodatkowo wolnych środków może zabraknąć, aby w tym samym czasie oszczędzać
- Często plan szybkiej spłaty kredytu wiąże się z wyrzeczeniami takimi jak wakacje
Splata kredyty w długim terminie (30 lat)
Plusy
- Dłuższy okres hipoteki pomaga zmniejszyć miesięczną ratę pozostawiając spory zapas na potencjalne wzrosty w oprocentowaniu (zawsze powinieneś je uwzględnić!)
- Część wolnego budżetu będziesz mógł odłożyć lub zainwestować gdzieś indziej, będziesz również w stanie założyć odpowiednie ubezpieczenie dla własnego spokoju ducha
- Inflacja pomoże Ci zdewaluować dług. W późniejszym okresie hipoteki raty nie będą tak odczuwalne jak w pierwszym roku kredytowania.
- Mniejsza rata zwykle równa jest lepszemu komfortowi życia. Z ratą, z która czujesz się dobrze nie odmówisz sobie wakacji raz do roku.
Minus
- Większa kwota kredytu do oddania. Przy założonym kredycie £180,000 do banku przez okres 30 lat odda się £293,923
- Kredyt pozostanie z Tobą przez znaczący okres życia
- Podczas deflacji dług będzie bardziej uciążliwy, ponieważ z roku na rok będzie coraz więcej kosztował
Najtańszy kredyt w historii
A zatem, czy lepiej jest spłacić kredyt wcześniej czy rozbić go jak najdłuższy okres?
Odpowiedź jest taka, że obecnie mamy „Tani kredyt” ze spekulacją o negatywnych stopach procentowych. Znaczy to, że oprocentowanie kredytu jest obecnie tańsze od inflacji. Dlatego w czasie taniego kredytu rozciągniecie hipoteki oraz jego blokada (fixed rate) na długi okres czasu ma sens.
Zobacz poniższe zdjęcie artykuły z Bloomberg, które mówi o tym jak Austria pożyczyła 100 miliardów euro zablokowanych na 100 lat z ratą odsetkową 0.88%. Jest to zastrzyk niesamowicie dużych pieniędzy, z których kraj może korzystać teraz z bardzo niskim kosztem ich posiadania.
W hipotece jest podobnie. Jeśli Twoje oprocentowanie kosztuje Cię pomiędzy 1% - 2% (raczej nie ma szans na tak dobry deal jaki otrzymała Austria), a Ty planujesz kupić dom na długie lata, długoterminowy plan spłaty ma duży sens. Z takimi niskimi odsetkami blokada raty na długie lata również ma sens.
Z kolei w czasach, w których proponowane odsetki są wysokie (innymi słowy kredyt jest drogi) znacznie lepiej jest pozbyć się kredytu w jak najkrótszym czasie. Pod warunkiem oczywiście, że domowy budżet na to pozwala.
Podsumowanie
Na koniec dodam, że istnieje trzeci plan spłaty, który oferuje najlepsze z dwóch światów. Oto jak on działa.
Nawet gdy myślisz o szybkiej spłacie kredytu hipotecznego np.: w następnych 12 latach. Możesz zawsze zmniejszyć swoje ryzyko rozbijając kredyt na okres 25 lat. Pozwoli Ci to trzymać podstawową ratę nisko. Następnie poproś doradcę, aby dodał opcje nadpłaty (te w całości pokrywają kapitał i nie płacisz na nich odsetek). Następnie regularnie je rób, a kredyt samoistnie się skróci!
Przewaga tej strategii polega na tym, że masz kontrolę nad spłatą. Gdy czujesz, że cię stać i masz dodatkową gotówkę możesz zadecydować o robieniu nadpłat. Natomiast gdy przyjadą chude lata, będziesz miał opcje płacenia mniejszej raty, ponieważ z tych dobrowolnych nadpłat zawsze możesz zrezygnować nie ryzykując utraty domu.
Tej opcji płacenia niższych rat nie masz, gdy od początku skrócisz termin spłaty z 25 lat do 12.
