Jednym z najczęściej zadawanych pytań przez osoby rozważające zakup nieruchomości, jest to o wysokość minimalnej kwoty depozytu wymaganego podczas aplikacji. Pytanie, zadawane przez bank zaraz po nim to „Skąd pochodzi wkład własny?”.
W tym artykule znajdziesz informacje o tym, jakie formy depozytu są akceptowane przez banki, oraz jakie nie są brane pod uwagę.
Co to jest depozyt
Depozyt, inaczej określany jako wkład własny, stanowi minimalną kwotę, którą bank oczekuje, że będziesz w stanie przeznaczyć na poczet kupna nieruchomości, aby pożyczkodawca zdecydował się udzielić kredytu hipotecznego.
W zależności od Twojej sytuacji, w większości przypadków minimalny wymagany wkład własny, wynosi 5% od wyceny nieruchomości (jeśli myślisz o kupnie nieruchomości z przeznaczeniem dla siebie).
Natomiast, gdy myślisz o nieruchomości przeznaczonej pod wynajem, minimalny wkład własne może wahać się od 20% do 25%.
Dlaczego depozyt jest taki istotny? Ponieważ pozwala bankom określić Twój profil, jako aplikanta, tym samym oferując odpowiedni produkt bankowy, w zależności od stosunku Twojego depozytu do wysokości kredytu o jaki aplikujesz, czyli LTV.
Niekomfortowe pytania?
W większości przypadków, wszelkie pytania dotyczące tematu finansów mogą spowodować, że zaczniesz się kręcić nerwowo na krześle, tym bardziej, gdy ktoś zapyta o źródło pochodzenia depozytu.
Uwierz mi, nie staramy się być wścibscy. Pytamy o to, abyśmy mogli przygotowywać Twoją aplikację i wybrać bank, który zaakceptuje nie tylko Ciebie jako aplikanta, ale również Twój depozyt.
Zapewne wiesz, że każdy bank posiada swoje specyficzne kryteria, którymi się posiłkuje podczas selekcji pożyczkobiorców. Kryteria te, nie tylko aplikują do Ciebie, Twojej pracy czy statusu rezydenta, ale również, ku zaskoczeniu wielu osób, podobne kryteria odnoszą się do źródła pochodzenia depozytu. Dlatego dokładna informacja o tym, skąd pochodzi Twój depozyt, umożliwia nam złożenie wniosku do odpowiedniego pożyczkodawcy. A tym samym, pozwala na uniknięcie składnia wniosku, który zostanie odrzucony w późniejszym etapie ze względu na kryteria banku.
Teraz już widzisz, jak niezmiernie istotne jest, aby Twoja deklaracja była poprawna ze stanem faktycznym gdyż pozwala nam zaoszczędzić czas, rozczarowanie i dodatkowy niepotrzebny rekord na Twojej historii kredytowej.
Akceptowane formy depozytu
Każdy z pożyczkodawców ma własną politykę bankową. Różnią się one od banku do banku. Dlatego poniżej przedstawię kilka ogólnie akceptowanych źródeł depozytu.
Oszczędności pochodzące z UK
Złotym standardem dotyczącym depozytu, który będzie zaakceptowany przez każdy bank o każdej porze dnia i nocy, jest wkład własny pochodzący z Twoich oszczędności.
Podczas aplikacji, bank ocenia Twój profil finansowy i jeśli jesteś w stanie udowodnić, że udało Ci się oszczędzić £X w Y czasu, zapunktuje to tylko na Twoją korzyść i w oczach banku staniesz się wartościowym klientem.
Ważne jest, abyś był w stanie udowodnić pochodzenie oszczędności. Czyli np. być w stanie przedstawić wyciąg z konta pokazujący akumulację środków. Bank może poprosić o 3 miesiące wyciągów, aczkolwiek zdarzają się przypadki, że może poprosić nawet o 12 miesięcy wyciągów z konta w UK.
Oszczędności na kontach typu Help to Buy ISA / Lifetime ISA
Jeśli jesteś osobą kupującą nieruchomość po raz pierwszy, bez problemu będziesz mógł wykorzystać środki zgromadzone na koncie oszczędnościowym wraz z bonusem.
Oszczędności z zagranicy
Sytuacja może się troszkę zmienić, jeśli Twoje oszczędności znajdują się na zagranicznym koncie. W takiej sytuacji pożyczkodawcy może być trudno prześledzić pochodzenie gotówki i potwierdzić, że nie ma ryzyka prania pieniędzy.
Natomiast, to nie jest niemożliwe, aby wykorzystać te środki jako depozyt. Musisz jedynie przygotować się na przedstawienie wyciągów z banku, pokazujących posiadane środki nawet do 6 miesięcy wstecz.
Spadek
Depozyty z tytułu spadku są zwykle przyjmowane bez większych problemów. Banki mogą poprosić od wykonawcy / radcy spadkowego, dokument potwierdzający kwotę, która ma zostać odziedziczona.
Darowizna
Depozyt pochodzący z darowizny jest ogólnie akceptowalny. Jednak, aby tak było, musi zostać spełnionych kilka wymagań.
Większość pożyczkodawców przyjmuje darowizny tylko od bliskich członków rodziny, czyli rodzice, dziadkowie czy rodzeństwo.
Jeśli natomiast darowizna pochodzi od znajomego, pracodawcy lub z innego źródła, większość pożyczkodawców nie zaakceptuje Twojego wniosku o kredyt hipoteczny.
Nie zapomnij zaznaczyć, czy darowizna będzie pochodziła od rodziny mieszkającej w UK czy poza jej granicami. Gdyż bank może poprosić o dodatkowe dokumenty, o ile w ogóle będzie chętny zaakceptować darowiznę jako depozyt.
Warto zaznaczyć, że darowizna powinna być bezzwrotna i osoba darująca pieniądze, nie będzie posiadała udziału w nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości
Jeśli właśnie sprzedałeś nieruchomość, lub jesteś w trakcie jej sprzedaży, istnieje duże prawdopodobieństwo, że zechcesz ponownie wykorzystać część zgromadzonego kapitału ze sprzedazy, aby sfinansować kupno nowej nieruchomość. Jest to bardzo powszechny scenariusz i pożyczkodawcy rzadko mają z tym jakiekolwiek problemy.
Bank może wymagać potwierdzenie dowodu sprzedaży, oraz posiadanych środków, lub jeśli transakcja sprzedaży i kupna odbywa się w tym samym czasie, bank może poprosić o przedstawienie tytułu nieruchomości, aby udowodnić, że jesteś jej właścicielem i masz prawo do środków ze sprzedaży.
Sprzedaż aktywów
Kolejną formą depozytu akceptowaną przez banki są środki pochodzące ze sprzedaży aktywów, takich jak samochody, biżuteria, dzieła sztuki. Uzyskane środki zwykle są dopuszczalnymi formami depozytu, pod warunkiem, że jest to legalna transakcja i możesz przedstawić dowód sprzedaży.
Niedopuszczalne źródła depozytu
Pożyczki osobiste / karty kredytowe / overdraft
Banki nie akceptują depozytów pochodzących z zaciągania pożyczek osobistych, lub innych niezabezpieczonych pożyczek, takich jak karty kredytowe czy overdraft. Bank ocenia Twój profil finansowy i chce zobaczyć, że sytuacja jest stabilna, czyli że jesteś w stanie sprostać wszystkim zobowiązaniom finansowym i dodatkowo, zaoszczędzić proporcje swoich dochodów. Jeśli pożyczasz pieniądze, aby pożyczyć pieniądze, nie wpływa to pozytywnie na Twój ogólny profil klienta i może świadczyć o braku stabilizacji finansowej.
Gotówka
Duża część banków, jak i prawników, będzie wymagała dodatkowych informacji, aby móc zweryfikować źródło pochodzenia gotówki. Jest to związane z obowiązującymi wymogami dotyczącymi legalnego pochodzenia środków przeznaczonych na zakup nieruchomości. W momencie, kiedy nie jesteś w stanie wyjaśnić, jakim sposobem stałeś się posiadaczem £10,000, licz się z tym, że w najlepszym przypadku kwota ta nie będzie brana pod uwagę, a w najgorszym przypadku, aplikacja zostanie całkowicie odrzucona.
Kredyt, a depozyt. Czyli kiedy bank zaakceptuje depozyt pochodzący z kredytu
Wróćmy na chwilę do tego wątku. Wspominałam wcześniej, że kredyty niezabezpieczone stanowią duże nie-nie dla pożyczkodawców. Sprawa przedstawia się troszkę inaczej przy kredytach zabezpieczonych.
Wyobraź sobie sytuację, w której jesteś już właścicielem nieruchomości. Przez lata wartość nieruchomości spokojnie rosła, co efektywnie spowodowało, że Twój udział własny wzrósł i to całkiem pokaźnie.
W takiej sytuacji, możesz być w stanie uwolnić kapitał poprzez wzięcie kredytu zabezpieczonego na nieruchomości w formie np. Further Advance czy Additional Borrowing i przeznaczyć go jako depozyt na zakup kolejnej nieruchomości. Oczywiście, wiąże się to z większym kredytem hipoteczny, tym samym większą płatnością miesięczną. I oczywiście jest to możliwe wyłącznie, jeśli Twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Ze względu na to, że kredyt jest zabezpieczony na nieruchomość, bank nie będzie miał większego problemu, aby zaakceptować te środki jako depozyt.
Podsumowanie
Aplikacja o kredyt hipoteczny może czasem przypominać drogę przez pole minowe, ale jeśli się dobrze do tego przygotujesz i będziesz szczery ze swoim doradcą od samego początku i wyjaśnisz jak wygląda Twoja sytuacja, wpłynie to tylko na Twoją korzyść.
Mając pełne informacje, jesteśmy w stanie wybrać bank, który będzie przychylnie patrzył na Ciebie jako aplikanta, co automatycznie zwiększa Twoje szanse pozytywnego rozpatrzenia aplikacji kredytowej.
