W dobie korona wirusa, oraz wszechobecnych spekulacji dotyczących jego potencjalnego wpływu na rynek nieruchomości, częściej niż zwykle napotykam na informacje o Negative Equity. Ten termin nie brzmi dobrze. Słowo ‘Negatywne’ w połączeniu z ‘kapitałem własnym’ zdecydowanie nie oznacza czegoś pozytywnego.
Ale czy Negative Equity zawsze musi oznaczać sytuację bez wyjścia?
Czym jest equity?
‘Equity’ oznacza kapitał własny, który posiadasz w nieruchomości.
Kupując nieruchomość po raz pierwszy wpłacasz depozyt do banku. Ta suma staje się kapitałem w Twojej nieruchomości.
I tak, gdy kupujesz dom za £150,000 wpłacając £15,000 depozytu, bank udziela Ci kredytu w wysokości £135,000, a Ty posiadasz udział własny w wysokości £15,000.
£150,000 – £135,000 = £15,000
Wzrost ceny domu
Zakładając, że wartość nieruchomości z biegiem lat wzrosła o 25% i obecnie wynosi £187,500 (przy czym Ty regularnie płaciłeś raty), przyjmijmy, że saldo kredytu hipotecznego spadło do £120,000. Oznacza to, że posiadasz £67,500 kapitału własnego w nieruchomości.
£187,500 – £120,000 = £67,500
W tym wypadku możesz śmiało stwierdzić że kapitał własny jest dodatni.
Spadek ceny domu
Jeśli natomiast wartość nieruchomości spadnie o 25% to będzie wynosiła £112,500. Przy saldzie na kredycie w wysokości £120,000, będzie to oznaczać, że wysokość kredytu przewyższa wartość nieruchomości, czyli znajdujesz się w Negative Equity.
£112,500 - £120,000 = -£7,500 (Negative Equity)
Jak obliczyć kapitał własny w nieruchomości?
Żeby obliczyć kapitał własny zapoznaj się z aktualnym balansem na kredycie hipotecznym. Aby go uzyskać wystarczy skontaktować się z obecnym pożyczkodawcą (bankiem) i poprosić o aktualną kwotę kredytu do spłaty.
W następnej kolejności, dowiedz się, ile warta jest nieruchomość na chwilę obecną. Możesz to sprawdzić na dwa sposoby:
- Skontaktuj się z lokalnym agentem nieruchomości, lub
- sprawdź ceny sprzedanych nieruchomości w Twojej okolicy np na portalu Rightmove albo Zoopla
Mając te dwie kwoty, odejmij saldo kredytu od wyceny nieruchomości. Jeśli otrzymana suma jest na plusie, oznacza to, że masz pozytywny udział w nieruchomości. Jeśli otrzymana kwota jest na minusie, oznacza to, że jesteś w negatywnej wartości kapitału.
Aktualna wycena – saldo hipoteki = Dodatni lub Ujemny Kapitał
Kto może być narażony na Negative Equity?
Problem z ujemną wartością kapitału pojawia się gdy nieruchomość jest warta mniej niż kredyt na nią. Dzieje się tak zazwyczaj w momencie zawirowań na rynku prowadzących w efekcie do spadku cen nieruchomości.
Ceny nieruchomości zmieniają się w zależności od cyklu, w którym się znajdujesz. Spadek wartości nieruchomości o 1% czy 2% nie oznacza, że znajdziesz się w Negative Equity. Aby do tego doszło, ceny musiałyby spaść o więcej niż łączna kwota wpłacona w depozycie i ratach miesięcznych.
Z mojego doświadczenia wynika, że bardziej narażone na Negative Equity mogą być osoby kupujące nieruchomość:
- z małym wkładem własnym np. 5%
- w momencie, kiedy ceny były na szczycie / dużo zawyżone
- w okolicy, która może ucierpieć na rozwoju / mało atrakcyjna lokalizacja
- które tracą na wartości ze względu na typ konstrukcji lub jej wadę
Problemy związane z Negative Equity
Kiedy mogą pojawić się problemy z Negative Equity?
Jeśli jesteś w początkowym okresie raty zablokowanej, nie musisz się aż tak bardzo martwić. O ile spłacasz kredyt regularnie, Twoje saldo będzie spadało, a tym samym negatywna wartość będzie stopniowe malała.
Ale co, jeśli okres początkowej raty zablokowanej dobiegnie końca?
Niestety, w tej sytuacji większość banków nie zaakceptuje Cię jako kandydata na remortgage, gdyż nieruchomość nie będzie dla nich wystarczająco warta, aby pozwolić na zabezpieczenie całkowitej sumy kredytu. Wliczając w to Twój obecny bank, który przerzuci Cię na standardową ratę zróżnicowaną po zakończeniu trwania okresu raty zablokowanej.
Oprocentowanie raty zróżnicowanej jest zazwyczaj wyższe niż to, które było wcześniej oferowane przez bank, dlatego Twoja rata miesięczna wzrośnie.
W sytuacji jeśli nie musisz lub nie chcesz sprzedawać nieruchomości, możesz:
- Pozostać na racie zróżnicowanej i poczekać aż ceny nieruchomości pójdą do góry, co pomoże Ci w efekcie zniwelować Negative Equity
- Wykorzystać oszczędności robiąc nadpłaty na kredycie tak aby zniwelować Negative Equity (oczywiście, zawsze skontaktuj się z bankiem, aby upewnić się jaka jest maksymalna kwota, którą możesz nadpłacić bez dodatkowych opłat bankowych)
- Jednorazowa wpłata większej kwoty, aby móc aplikować o remortgage
- Dodanie wartości nieruchomości poprzez remont lub dobudówkę i tym samym zwiększenie wyceny nieruchomości.
Co, jeśli muszę się przeprowadzić?
Jeśli ze względów osobistych jesteś zmuszony do przeprowadzki, możesz pomyśleć o sprzedaży nieruchomości. Oczywiście, rozwiązanie to nie jest idealne, gdyż kwota uzyskana ze sprzedaży nie wystarczy na pokrycie całkowitej kwoty kredytu. Tym samym będzie konieczne uzyskanie środków z innego źródła, aby pokryć różnice (np. oszczędności lub pożyczka osobista).
Alternatywnie, możesz skontaktować się z bankiem w celu uzyskania pozwolenia na wynajem nieruchomości. Kwota z otrzymywanego najmu powinna być wystarczająca, aby pokryć ratę kredytu. Dodatkowo, pozwoli Ci to zyskać na czasie, w którym wycena nieruchomości może wzrosnąć. Tym samym pozwalając na zmniejszenie lub zniwelowanie całkowicie Negative Equity.
Czy mogę temu zaradzić?
Nikt z nas nie potrafi przewidzieć, jak zachowa się rynek nieruchomości, kiedy ceny spadną i o ile, lub kiedy wzrosną. Aczkolwiek, istnieje kilka rzeczy, które mogą pomóc w zminimalizowaniu wpływu zachwiania cen:
- Sprawdź ceny nieruchomości w okolicy - za ile sprzedawały się w przeszłości, o ile wzrosły i za ile sprzedają się obecnie. Poznaj cyfry tak abyś nie przepłacał
- Uzbieraj jak największy depozyt
- Pomyśl o robieniu nadpłat w miarę możliwości
- Nie przegap daty remortgage abyś nie przepłacał na ratach
- Dodaj wartość do nieruchomości
Negatywny kapitał niekoniecznie musi oznaczać koniec świata. Wiem, jest to sytuacja daleka od idealnej i nikt z nas nie chciałby się w niej znaleźć. Aczkolwiek, ważne jest aby nie chować głowy w piasek. Po pierwszym szoku trzeba na spokojnie pomyśleć co możesz zrobić w takiej sytuacji i jakie są Twoje opcje. Pamiętaj, Negative Equity nie jest jednoznaczne z koniecznością sprzedaży nieruchomości i istnieją inne rozwiązania pozwalające na poradzenie sobie w tej sytuacji.
