Definicja equity
Pojęcie equity, lub kapitał własny, jest wszechobecne w świecie nieruchomości i każdy właściciel domu w UK miał z nim styczność choć raz.
W prostych słowach, equity oznacza kapitał własny, który posiadasz w nieruchomości. Kiedy kupowałeś dom, zapewne bank wymagał od Ciebie mniejszej lub większej kwoty depozytu. Załóżmy, że było to 10%.
Jeśli kupowałeś dom z czystym kredytem, bez udziału programu rządowego, Twój udział (czyli własność) przekłada się na te 10%. A pozostałe 90% należały do banku w postaci udzielonego kredytu hipotecznego.
Reasumując, equity to różnica obecnego kredytu hipotecznego, oraz dodatkowych zobowiązań (np. program rządowy lub deweloperski czy inny kredyt zabezpieczony na nieruchomości, często nazywany jako second charge).
Equity dzisiaj (przykład)
Zobaczmy, jak wygląda to na cyfrach:
Wartość nieruchomości: £100,000
Kredyt hipoteczny: £90,000
Program rządowy lub second charge: £0
Kapitał własny: £10,000
Tak to wyglądało pierwszego dnia po wzięciu kredytu hipotecznego. Ale wiadomo, że każdego miesiąca spłacasz część hipoteki w racie miesięcznej. Zatem jak zmieni się equity na przestrzeni lat?
Equity 10 lat później…
Trzymając się ciągle tego samego przykładu, załóżmy, że minęło 10 lat od kiedy kupiłeś nieruchomość i przez ten czas regularnie spłacałeś swój kredyt. Zobaczmy, jaki ma to wpływ na Twój udział własny.
Po 10 latach wysokość kredytu wynosi £69,000. Kolejnym istotnym czynnikiem, o którym należy pamiętać to inflacja i idący za nią wzrost cen nieruchomości. Wiadomo, że dużo zależy od tego, co się dzieje na rynku nieruchomości i czy kupowałeś, kiedy ceny nieruchomości były na górce czy może raczej w dołku. W pewnych regionach notowany jest bardzo drastyczny wzrost cen w porównaniu z resztą kraju, dlatego dla wygody przyjmijmy, że średni wzrost cen nieruchomości wynosi 5% w skali roku. Czyli obecnie wartość nieruchomości wynosi około £163,000.
Co to oznacza dla Ciebie?
Oznacza to, że Twój kapitał wzrósł do niebagatelnych £94,000 na przestrzeni tych lat. Jak to obliczamy?
Przewidywana wycena nieruchomość - aktulany balans na hipotece = Twój kapitał.
Oczywiście musisz pamiętać aby odjąć wszelkie dodatkowe kredyty zaciągnięte pod hipotekę lub udział programu rządowego (HTB, LIFT, FHF) jeśli je posiadasz. Zakładając jednak, że ich nie ma, rozbicie prezentuje się następująco:
Wartość nieruchomości: £163,000
Kredyt hipoteczny: £69,000
Program rządowy lub second charge: £0
Kapitał własny: £94,000
Czyli, gdybyś zdecydował się teraz na sprzedaż nieruchomość i cena sprzedaży osiągnęłabym zakładaną wycenę, to po odliczeniu kosztów związanych z transakcją, takich jak koszty agenta, prawnika czy rzeczoznawcy, oraz po spłaceniu kredytu hipotecznego, mógłbyś liczyć na uzyskanie +/- £94k.
Całkiem niezły wynik, prawda?
Jak obliczyć equity, czyli ukryta wartość Twojego domu?
Aby obliczyć equity, przede wszystkim będziesz musiał znać przybliżoną wartość nieruchomości. Aby poznać jej cenę możesz:
1. Skontaktować się z lokalnym agentem nieruchomości i poprosić o darmową wycenę
2. Sprawdzić portale takie jak rightmove czy zoopla i zobaczyć czy w ostatnim czasie były sprzedawane podobne nieruchomości w promilu 500m i za jaką cenę. Wiadomo, że musisz szukać takiego samego typu nieruchomości. Czyli jeśli posiadasz dom bliźniak z 3 sypialniami, będą interesowały Cię takie same nieruchomości, a nie dom wolnostojący z 5 sypialniami, oddalony o 5 km od Twojego miejsca zamieszkania.
3. Na portalu Hometruck możesz sprawdzić przybliżoną wycenę nieruchomości za fragment kwoty, którą zapłaciłbyś rzeczoznawcy
4. Przeprowadzić elektroniczną wycenę nieruchomości z bankiem, w którym posiadasz kredyt hipoteczny
5. Zlecić dokonania wyceny przez rzeczoznawcę
Kolejną rzeczą, z którą musisz się zapoznać, to wysokość obecnego balansu na hipotece. W tym celu najlepiej jest skontaktować się z pożyczkodawcą.
W sytuacji, w której posiadasz second charge, lub cześć udziału w nieruchomości posiada rząd lub deweloper, najlepiej sięgnąć po dokumenty i upewnić się, ile dokładnie one wynoszą.
Gdy masz wszystkie liczby i sumy, będziesz mógł obliczyć equity korzystając z tego równania:
Przewidywana wycena nieruchomość - aktulany balans na hipotece (- opcjonalne udziały rządowe, deweloperskie, lub second charge) = Twój kapitał.
Jak zbudować kapitał własny?
Ponieważ kapitał własny domu jest różnicą pomiędzy aktualną wartością rynkową nieruchomości, a saldem kredytu hipotecznego, kapitał własny może wzrosnąć w kilku okolicznościach.
Dokonując spłaty miesięcznej raty kredytu hipotecznego
Najłatwiejszym sposobem na zwiększenie kapitału własnego domu, jest zmniejszenie zaległego salda kredytu hipotecznego. Każdego miesiąca część Twojej raty spłaca cząstkę kredytu hipotecznego, tym samym stopniowo zwiększając kapitał własny. Początkowo nie będzie to zbyt widoczne, jednak po kilku latach zobaczysz różnice.
Remont
Wartość nieruchomości może wzrosnąć znacząco poprzez jej modernizację. Tym samym balans na kredycie może pozostać na podobnym poziomie, a sama wartość nieruchomości wzrosnąć, budując Twój kapitał. Pamiętaj, nie wszystkie remonty wpływają tak samo na wzrost wartości nieruchomości. Zapoznaj się jaki wpływ będzie miała konkretna zmiana, jeszcze przed rozpoczęciem prac renowacyjnych.
Ogólny wzrost cen nieruchomości
Jeśli spojrzysz na wykresy cen nieruchomości na przestrzeni dekad, zauważysz trend wzrostowy. Oczywiście, nieruchomości przechodzą przez cykle i ceny mogą rosnąć jak i spadać. Aczkolwiek, jeśli pozostawisz nieruchomość samą sobie, zazwyczaj na przestrzeni lat zauważysz, że jej wartość w mniejszym lub większym stopniu wzrosła. Ten wzrost będzie budował Twój kapitał własny.
Nadpłacanie kredytu (overpayment)
Poprzez nadpłacanie kredytu hipotecznego możesz zbudować pokaźny kapitał własny. Zazwyczaj umowy kredytowe oferują możliwość dokonywania nadpłat do 10% wartości balansu na kredycie w skali roku.
Dlaczego jest to ważne, czyli jak wykorzystać kapitał własny?
Kapitał własny możesz wykorzystać na kilka sposobów i nie koniecznie jest to równoznaczne ze sprzedażą nieruchomości.
Remortgage
Remortgage jest super rozwiązaniem, jeśli chciałbyś zwyczajnie zmienić obecny produkt bankowy na nowy, oferujący lepsze oprocentowanie, wykorzystując do tego wzrost ceny nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu wysokości kredytu.
Mowa tu o LTV (Loan to value) czyli poziomie kredytu do wartości nieruchomości.
Kalkulacje
Wróćmy na chwilę po powyższego przykładu, w którym kupowałeś nieruchomość o wartości £100,000. LTV wynosił wtedy 90%, czyli stanowił £90,000 kredytu, a £100,000 stanowiło wartość nieruchomości.
Załóżmy teraz, że oferowana rata była na poziomie 3.24% (oprocentowanie aktualne na czas pisania artykułu 10.2021). Z biegiem lat balans na kredycie stopniowo zmniejszał się do £69,000, przy czym wartość powoli wzrosła do £163,000, a nowy stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) nagle spadł do 42,33%.
Dlaczego jest to takie ważne?
Dlatego, że im niższe LTV, tym niższe oprocentowanie oferują pożyczkodawcy. To oznacza niższą ratę kredytu i mniejsze kwoty odsetek płaconych do banku. Dla przykładu: przy nowym – niższym LTV, możesz liczyć na oprocentowanie na poziomie 1.2% (dane na czas pisania artykułu 10.2021)
Możliwość dobrania dodatkowego kredytu
Alternatywnie możesz pomyśleć o zwiększeniu wysokości kredyty i do aktualnego balansu, w miarę możliwości, dodać dodatkową kwotę, uwalniając w ten sposób część kapitału. Pozyskane środki przeznaczyć np. Na remont, dobudówkę, kupno auta czy wakacje.
Poprzez remortgage możesz zwiększyć poziom kredytu z £69,000 do np. £100,000. Pamiętaj, że banki będą sprawdzały Twoją zdolność kredytową podczas rozpatrywania aplikacji. Dodatkowo, zwiększenie poziomu kredytu automatycznie przełoży się na zwiększenie raty miesięcznej oraz zmianę LTV, co wpłynie na poziom oferowanych odsetek.
Będąc w tym temacie, powinnam zaznaczyć, że banki zakładają limit, do którego są gotowe udzielić pożyczki w zależności od tego na jaki cel środki mają zostać pozyskane. Jest to od 75% do 90% wartości nieruchomości.
But To Let czy dom wakacyjny
Dla osób szukających sposobu na sfinalizowanie zakupu nieruchomości pod wynajem, wykorzystanie kapitału własnego jest jednym z pierwszych opcji pozyskania depozytu. Większość banków pozwala w tym celu wyciągnąć do 85%. Czyli posiłkując się wcześniejszym przykładem, obliczmy jak wyglądałyby cyfry:
Wartość nieruchomości: £155,000
Obecny balans kredytu: £69,000
Nowy balans po przekredytowanieu na poziomie 85%: £131,750
Pozyskany kapitał: £62,750
Jak widzisz powyżej, poprzez remortgage możesz zyskać nawet £66,750, które następnie możesz przeznaczyć na zakup nieruchomości pod wynajem, lub drugiej nieruchomości mieszkalnej kupionej np. jako dom wakacyjny.
Staircasting – shared equity
Staircasting, czyli zwiększanie udziału własnego w nieruchomości poprzez wykup programu rządowego, jest kolejnym przykładem wykorzystania equity. Ta metoda będzie przemawiała do wszystkich osób kupujących nieruchomość z udziałem programów typu HTB, FHF, LIFT czy NESS. Podobnie jak przy remortgage, nagromadzony kapitał można wykorzystać, aby wykupić część lub całość udziału rządu czy dewelopera. Popatrzmy jak może to działać na podstawie programu LIFT:
Wartość nieruchomości: £155,000
Balans kredytu: £69,000
Obecny udział własny: £90,000
Udział LIFT 40%: £62,000
Nowy balans po przekredytowaniu: £131,000
Maksymalna wysokość kredytu na poziomie 85%: £131,750
Jak widać powyżej, przy założeniu, że twoja zdolność kredytowa pozwala na wystąpienie o wyższy kredyt, wykorzystując equity możesz w całości wykupić program rządowy.
Więcej informacji na temat wykupienia udziałów rządowych znajdziesz tutaj.
Sprzedaż i kupno nowej nieruchomości
Życie zmienia się jak w kalejdoskopie i być może nieruchomość, którą kupiłeś 10 lat temu nie spełnia już Twoich wymagań. Dlatego rozważasz sprzedaż obecnej nieruchomości i kupno nowej. Jednak martwisz się skąd pozyskać depozyt.
Nic prostszego. Po sprzedaży obecnej nieruchomości, zgromadzony kapitał może posłużyć jako depozyt, który wpłacisz na poczet kupna nowej nieruchomości. W ekstremalnych przypadkach, jeśli wartość nieruchomości dramatycznie wzrosła, może dojść nawet do takiej sytuacji, że po sprzedaży i spłacie obecnego kredytu, możesz znajdować się w pozycji aby sfinansować zakup nowej nieruchomości bez pomocy kredytu hipotecznego. Zobacz tutaj jak możesz przeprowadzić taką transakcję poprzez sprzedaż łańcuszkową
Podsumowanie
Uwolnienie kapitału daje Ci niesamowitą możliwość odblokowania większej sumy pieniędzy, które możesz wykorzystać: czy to na remont nieruchomości, wymarzone wakacje czy inwestycje. Mimo to, jak pięknie by to nie brzmiało, na koniec dnia musisz pamiętać, że tym samym zwiększasz wysokość swojego dotychczasowego kredytu zabezpieczonego na Twój dom, więc jest to decyzja, której nie powinieneś podejmować lekko ani pochopnie.
W zależności od wysokości nowego kredytu oraz poziomu LTV i oferowanego oprocentowania, Twoje nowe miesięczne płatności wzrosną, więc decydując się na taki krok, musisz przemyśleć czy nowa rata jest w Twoim budżecie i czy czujesz się z nią komfortowo.
Poza tym należy również pamiętać, że ceny nieruchomości mogą zarówno rosnąć jak i spadać. Jeśli ceny domów gwałtownie spadną, kapitał, który zbudowałeś, może zniknąć z dnia na dzień. Co gorsza, w ekstremalnych przypadkach może dojść nawet do tego, że wartość nieruchomości spadnie poniżej poziom kredytu pozostawiając Cię w tak zwanym negatywnym kapitale ( negative equity).
