Niezależnie od tego, czy kupujesz pierwszą nieruchomość pod wynajem, czy dodajesz kolejną do rosnącego portfolio, nigdy nie powinieneś decydować się na zakup pochopnie bez wcześniejszego sprawdzenia liczb i obliczenia potencjalnego zwrotu z inwestycji w daną nieruchomość.
Aby sprawdzić czy całokształt Twojej inwestycji w nieruchomość oferuje atrakcyjny zysk, powinieneś obliczyć rentowność inwestycji (rental yield), który służy do obliczenia zysku z najmu jak i zysku z inwestycji (return on investment). To pomoże Ci ocenić wartość nieruchomości, oraz sprawdzić czy zainwestowanie w nią pieniędzy jest dobrym pomysłem, czy też nie.
Dziś skupię się na tym drugim współczynniku, czyli zwrocie z inwestycji.
Czym jest ROI
ROI, czyli Return On Investment (zwrot z inwestycji), to stosunek Twojego dochodu uzyskanego z wynajmu nieruchomości do początkowego kosztu, który ponosisz podczas zakupu nieruchomości. ROI zazwyczaj podawany jest w procentach.
Dochód
Dochód, czyli Twój roczny profit, to całkowita kwota czynszu po odjęciu wszystkich kosztów bieżących ponoszonych co miesiąc (takich jak: spłaty kredytu hipotecznego, ubezpieczenie nieruchomości, naprawy itp.). Następnie uzyskaną kwotę należy podzielić przez całkowitą sumę zainwestowaną w zakup nieruchomości.
Jeśli finansujesz kupno nieruchomości w całości gotówką, kwota ta będzie odpowiadała temu mianownikowi. Natomiast jeśli posługujesz się dźwignią finansową, np. kredytem hipotecznym typu BTL, kwota ta powinna uwzględnić Twój depozyt, podatek, opłaty prawne, itp.
I tu pojawia się pytanie, jakie inne koszty poza depozytem ponosi inwestor przy zakupie nieruchomości?
11 wydatków, które ponosi inwestor przy zakupie nieruchomości pod wynajem
1 - Depozyt
Jest to jeden z największych kosztów na jakie musisz się przygotować podczas kupna nieruchomości. Depozyt zazwyczaj stanowi około 25% ceny zakupu. Oznacza to, że przy zakupie nieruchomości za £81,000 wymagany depozyt wynosi £20,250.
2 - Stamp Duty Tax / Land and Building Transaction Tax (LBTT)
Stamp Duty Tax czy LBTT to nic innego jak rządowy podatek od zakupu nieruchomości, którego wysokość zależy od ceny kupna. Kwota ta może stanowić całkiem sporą część Twoich ogólnych kosztów kupna nieruchomości i zawsze powinieneś ją uwzględniać w swoim budżecie podczas obliczania zwrotu z inwestycji.
3 - Additional Dwelling Supplement (ADS)
Jeżeli kupujesz nieruchomość w Szkocji to za kupno drugiej nieruchomości, będziesz musiał zapłacić dodatkowy suplement podatkowy znany jako Additional Dwelling Supplement (ADS). Suplement ten wynosi obecnie 4% od całkowitej ceny zakupu nieruchomości, o ile kwota zakupu to £40,000 lub więcej.
Progi podatkowe obowiązujące w Szkocji przy kupnie nieruchomości pod wynajem do 31.03.2021 prezentują się następująco:
Do £250,000 – 4% (0% + 4% ADS)
Pomiędzy £250,000 a £325,000 – 9% (5% + 4% ADS)
Pomiędzy £325,000 do £750,000 – 14% (10% + 4% ADS)
Powyżej £750,000 – 16% (12% + 4% ADS)
Oznacza to, że podczas transakcji kupna nieruchomości BTL nie zapłacisz standardowych stawek LBTT za pierwsze £250,000, a jedynie ADS płatne w wysokości 4% całkowitej ceny zakupu.
Wracając do naszego przykładu, przy cenie zakupu £81,000, Twój podatek wyniesie £3,240 (£81,000 x 4%).
4 - Opłaty za czynności prawnika
Koszty zakupu nieruchomości powinny uwzględniać również koszty pracy prawnika, które mogą wahać się od £1,000 do £1,800 przy standardowym BTL.
Raporty wykonane przez prawnika
Twój prawnik sprawdzi wszystkie zapiski związane z użytkowaniem nieruchomości. Przejrzy plany zagospodarowania, prawa do drogi, raport środowiskowy oraz klauzule dotyczące korzystania z nieruchomości.
Koszty zwykle są doliczane do kosztów prawnych. Jeśli nie jest to coś poważnego lub czasochłonnego, oszacuj je na około £300 do £500.
5 - Opłaty za rejestr gruntów
Zarejestrowanie tytułu własności na Ciebie wiąże się z niewielkimi opłatami. Twój prawnik zapłaci je i doda do Twojego rachunku.
6 - Wycena nieruchomości
Podczas aplikacji o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca również będzie chciał zapoznać się z aktualną wartością nieruchomości. Dlatego zleci wykonanie raportu potwierdzającego aktualną wartość nieruchomości. W ten sposób bank upewni się, że nieruchomość stanowi odpowiednie zabezpieczenie pod udzielony kredyt. Przywilej opłaty za zlecenie raportu spadnie na Ciebie.
Typowe koszty takiego raportu wynoszą około £300. Oczywiście, mówimy tu o podstawowym raporcie. Jeśli interesuje Cię raport strukturalny, mówimy tu o kosztach rzędu £750. Lub jeśli myślisz o kupnie mieszkania w bloku powyżej 4 piętra, lub powyżej powyżej 18 metrów, możesz zostać poproszony o wykonanie raportu EWS1, którego koszty wynoszą od £2,500 wzwyż.
7 - Opłaty bankowe
Podczas aplikacji o kredyt hipoteczny możesz napotkać opłaty bankowe związane z danym produktem. Mogą one być dość znaczące i stanowić stałą kwotę od £999 do nawet £2,000.
Opłata ta może być wpłacona jednorazowo, lub dodana do kredytu (jeśli istnieje taka możliwość). Oczywiście, możesz również wybrać produkt bez dodatkowych opłat bankowych. Zaznaczę jedynie, że te z reguły oferują wyższe oprocentowanie miesięczne.
8 - Opłaty brokerskie
Jeśli korzystasz z niezależnego doradcy kredytowego, który pomoże Ci uzyskać kredyt hipoteczny, może on pobrać opłatę. Koszt porady wynosi zwykle około £550
9 - Koszty remontu
Koszty remontu mogą się znacznie wahać, zależy to głównie od Twojego planu.
Mogą one obejmować jedynie opłaty związane z odświeżeniem wnętrza, czyli wymianą wykładzin i pomalowaniem ścian. W innym przypadku mogą one uwzględniać całkowity remont łazienki i kuchni. Lub idąc jeszcze dalej, możesz chcieć przekonfigurować wnętrze i myślisz o wyburzeniu kilku ścian.
W dużym stopniu remont, który zrobisz zależy od typu i stanu nieruchomości, którą planujesz kupić. Oglądając nieruchomość powinieneś wiedzieć co chcesz z nią zrobić, tak, aby móc wyliczyć koszty planowanego remontu..
10 - Koszt architekta
Zazwyczaj przy niewielkich remontach nie musisz uwzględniać kosztów architekta. Sprawy mają się inaczej, jeśli planujesz przebudować wnętrze aby zyskać np. dodatkowy pokój. W takich sytuacjach nie zawsze musisz przedstawiać dokładnych planów (planning permission), a jedynie wystąpić o pozwolenie (building warrant) do lokalnego councilu.
W takim przypadku zazwyczaj wymagane są plany nieruchomości, które pomoże Ci zorganizować architekt. Koszty takiej usługi wahają się od £750 do £1,000.
11 - EPC, certyfikaty bezpieczeństwa gazu czy EICR
Twoja nieruchomość będzie miała już sporządzoną EPC (Energy Performance Certificate), ponieważ jest ona wymagana do ogłoszenia sprzedaży, więc nie musisz o tym myśleć.
Certyfikat bezpieczeństwa gazowego
Jeśli w nieruchomości znajduje się podłączenie gazu, będziesz potrzebował certyfikatu bezpieczeństwa gazowego i może to kosztować około £150.
Certyfikat EICR
Dodatkowo dobrą praktyką jest zdobycie certyfikatu o stanie instalacji elektrycznej (EICR). Certyfikat ważny jest przez 5 lat, a przeprowadzenie testów kosztuje od £100 do £300.
Obliczanie zwrotu z inwestycji
Powyższa lista zawiera wszystkie większe koszty, które powinieneś obliczyć podczas kupna nieruchomości. Jeśli myślisz poważnie o czerpaniu zysków z wynajmu, powinieneś zadbać, żeby Twoje liczby się zgadzały.
Ok, skupmy się teraz na cyfrach:
Cena kupna: £81,000
Czynsz brutto: £9,000 (£750x12)
Czynsz netto: £6,048 (£504 x 12)
Koszty Zakupu:
Depozyt: £20,250
Podatek: £3,240
Całkowite koszty prawnicze: £1,200
Remont: £17,000
Architekt: £1,000
Oplata bankowa: £0
Oplata brokerska: £515
Raport: £300
Certyfikaty: £449
Razem: £43,954
Dla przypomnienia - aby wyliczyć zwrot z inwestycji należy zwrot z czynszu podzielić przez poniesione z zakupem koszty
£6,048 czynsz netto / £43,954 koszty zakupu = 0.1375 x 100 = 13.75% (ROI) nasz zwrot z inwestycji
Zwrot z inwestycji: 13,75%
Uważam, że 13% to całkiem przyzwoity zwrot z inwestycji. Niektórzy inwestorzy zakładają minimalny zwrot z inwestycji, który chcą osiągnąć z nieruchomości i może to być wszystko od 7% do 20%. Możesz zapytać jaki jest pożądany zwrot z inwestycji? Łatwo powiedzieć jaki nie jest, czyli bliski 0% lub w negatywnych cyfrach.
Osobiście uważam, że inwestycja dająca zwrot rzędu 10% ROI jest godna zainteresowania, a zwroty powyżej 10% są jeszcze milej widziane.
Podsumowanie
Wskaźnik ROI mówi Ci jaki możesz osiągać zwrot z zainwestowanych pieniędzy. Innymi słowy pokazuje, jak ciężko Twoje pieniądze będą na Ciebie pracowały i w jakim przedziale czasowym możesz spodziewać się zwrotu zainwestowanych środków. Na powyższym przykładzie zainwestowane pieniądze całkowicie zwracają się po 7 latach i 6 miesiącach
