Strategia BRRRR jest matką wszystkich strategii. Jej sekret? Wystarczy, że zaoszczędzisz jeden raz na wkład własny oraz remont. A następnie będziesz mógł obracać tymi środkami bez końca, powtarzając ten sam proces przy każdym następnym zakupie nieruchomości.
W pigułce strategia BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Remortgage, Repeat) mówi o tym, aby kupić, wyremontować, wynająć a następnie wyciągnąć wszystkie włożone środki poprzez remortgage i powtórzyć cały proces na nowo.
Mniej więcej przedstawia się to tak:
Kup – Zainwestuj w nieruchomość, w której dostrzegasz potencjał
Wyremontuj – pomyśl o remoncie, który może dodać wartości
Wynajmij – wynajmij i otrzymuj co miesięczny dochód
Remortgage – zrób remortgage i wyciągnij środki jakie włożyłeś w zakup i remont
Powtórz – Wyciągnięte pieniądze zainwestuj w następną nieruchomość, w której powtórzysz cykl
BTL czy BRRRR
Czym różni się tradycyjna strategia BTL (Buy to Let) od strategii BRRRR?
Tradycyjnie podczas kupna nieruchomość w celach wynajmu BTL przede wszystkim skupiasz się na lokalizacji, typie nieruchomości oraz czynszu jaki możesz osiągnąć. Zaoszczędzone środki wpłacasz jako depozyt. Remont ogranicza się do niezbędnego minimum o ile jest to konieczne. Następnie, znów zaczynasz czasochłonne oszczędzanie na kolejny depozyt w celu kupna kolejnej nieruchomości…
W kontraście, w strategii BRRRR poza lokalizacją, typem nieruchomości, potencjalnym najemcą oraz czynszem dodatkowo szukając nieruchomości powinieneś zwracać uwagę na możliwość dodania wartości. A będziesz mógł to zrobić, jeśli nieruchomości będzie wymagać:
- Całkowitego remontu, lub
- w której będziesz mógł zmienić plan, np. dodać kolejny pokój (floor plan)
Przewagą strategii BRRRR jest fakt, że na koniec procesu nie będziesz musiał ponownie oszczędzać na wkład własny przez kolejne 3 lata. Ta strategia pozwoli Ci wyciągnąć zainwestowane środki, co w efekcie umożliwi zakup większej ilości nieruchomości w krótszym czasie (w porównaniu do tradycyjnego modelu “oszczędzam – kupuje - oszczędzam”.
Zdaję sobie sprawę, że wkład własny jest zdecydowanie wyższy, gdyż musisz uwzględnić koszt remontu. Aczkolwiek, patrząc na benefity jakie możesz uzyskać w długim terminie, uważam że ten model jest wart rozważenia.
Zacznij z myślą o końcu
Jedną z pierwszych rzeczy, o których powinieneś myśleć kupując nieruchomość przy modelu BRRRR jest oszacowanie jej potencjalnego wzrostu wartości po ukończeniu remontu. A tym samym, ile z zainwestowanych środków będziesz mógł wyjąć przy remortgage.
Dokładna analiza
Rozważmy dwa scenariusze.
Opcja tylko remont
Po pierwsze nieruchomość może wymagać generalnego remontu. Wyobraź sobie, że zdecydowałeś się na zakup nieruchomości, w której wystrój nie był zmieniany od lat. Kuchnia i łazienka przypominają te z lat 70-tych. Pożółkłe tapety na ścianach w pokoju gościnnym kontrastują z kwiecistą, czerwono-zieloną wykładziną. Jednym słowem, nieruchomość wymaga całkowitej modernizacji.
Dodatkowo, może będziesz musiał pomyśleć o nowej instalacji elektrycznej, hydraulice, nowym systemie grzewczym. A jeśli masz wystarczająco duży budżet, możesz rozważyć zrobienie dobudówki.
Opcja remont + przebudowa
Drugi typ nieruchomości, który może Cię zainteresować, to ten, w którym plan nieruchomości (floor plan) pozwala na przearanżowanie wnętrza. W ten sposób możesz dodać kolejny pokój poprzez np. wyburzenie, lub postawienie dodatkowej ścianki działowej, przerobienie poddasza itp.
Na potrzeby tego artykułu skupię się na prostym zabiegu polegającym na zaaranżowaniu nieruchomości i wzroście na wartości poprzez dodanie kolejnej sypialni.
Poniżej znajdziesz 7 punktów, które obrazują jak działa strategia BRRRR w praktyce.
BRRRR w akcji
1. Analiza planu nieruchomości
Załóżmy, że znalazłeś interesującą jedno sypialnianą nieruchomość za £81,000. Po zapoznaniu się z planem nieruchomości (floor plan) zauważyłeś, że istnieje potencjał, aby dodać drugą sypialnię.
Okazuje się, że pomieszczenie obecnie używane jako garderoba można byłoby przerobić na łazienkę. A z obecnej łazienki, po przesunięciu ściany, można zrobić drugą sypialnię.
2. Ocena przyszłej wartość nieruchomości
Następnym krokiem będzie wejście na Zoopla i Rightmove i sprawdzenie cen podobnych nieruchomości z 2 sypialniami w promieniu do 500 metrów (im bliżej, tym bardziej wiarygodne założenia przyszłej wyceny). Dobrze jest sprawdzić uzyskane ceny sprzedaży, aby mieć realistyczne cyfry. Dla naszego przykładu, załóżmy, że jest to £120,000.
Różnica pomiędzy ceną zakupu (£81,000), a potencjalną ceną wzrostu (£120,000) to £39,000. Suma z pewnością godna rozważenia.
Następnym krokiem jest dokładne wyliczenie potencjalnych kosztów związanych z zakupem jak i z remontem.
Pamiętaj, że cyfry nie kłamią i wszystkie wyliczenia powinieneś zapisywać na kartce lub stworzonym pliku excel, google spreadsheet lub innym oprogramowaniu.
Dobrze jest zachować te dane na później, aby móc sprawdzić czy koszty rzeczywiste odbiegały od tych początkowo założonych. Taka lekcja pozwoli Ci lepiej przygotować się przy następnym zakupie.
3. Analiza inwestycyjna
Koszt Zakupu
W ten koszt wchodzą następujące wydatki:
- Broker
- Prawnik
- Wkład własny
- Wykonanie wyceny
- Podatek od zakupu
- Opłaty bankowe
Koszt remontu
Spodziewaj się następujących kosztów:
- Wszelkie pozwolenia (np. Building Warrant)
- Architekt
- Tynkowanie i malowanie ścian
- Wymiana dywanów lub paneli podłogowych
- Meble (jeżeli planujesz wynająć nieruchomość umeblowaną)
- Koszt remontu łazienki oraz materiały
- Koszt remontu kuchni oraz materiały i sprzęt AGD
- Elektryk
- Hydraulik
- Wywóz śmieci
- Instalacja grzewcza
- Skrzynka elektryczna oraz raport o stanie instalacji
- Joiner/stolarz/pracownik branży budowlanej
Co możesz zrobić sam, aby zaoszczędzić na kosztach remontu
- Pomaluj mieszkanie
- Jeżeli meble kupiłeś z Ikei to poskładaj je sam
- Jesteś pracownikiem branży budowlanej, remont zrób sam po godzinach
- Udekoruj
- Zainwestuj w lustrzankę i zrób zdjęcia reklamowe
Wróćmy do naszego wcześniejszego przykładu, aby zobaczyć, jak wyglądają koszty inwestycyjne:
Cena zakupu: £81,000
Cena po zmianie planu nieruchomości: £120,000
Depozyt + koszty (prawnik, broker i podatek): £25,000
Remont: £17,000
Całkowity Koszt inwestycji: £25,000 + £17,000 = £42,000
Pierwotny kredyt BTL: £60,750 (£81,000 x 75%)
Nowy kredyt przy remortgage: £90,000 (£120,000 x 75%)
Potencjalne środki, które możemy odzyskać: £29,250 (£90,000 - £60,750)
Wartość (equity) pozostawiona w nieruchomości: £30,000 (£120,000 x 25%)
Na powyższym przykładzie widać, że z zainwestowanych £42,000 możemy odzyskać £29,250, które później przeznaczymy na zakup kolejnego BTL tym samym powiększając nasze portfolio.
Oczywiście niektórzy mogą chcieć wyciągnąć cały zainwestowany kapitał czyniąc z tego No Money Down. Powyższy przykład ilustruje wynik w którym niecałe 70% z zainwestowanych środków zostaje odzyskane. Aby jednak uczynić z tego inwestycję No Money Down powinieneś starać się odzyskać całe 100% włożonych środków.
4. Reguła 6 miesięcy
Powiedzmy, że nie lubisz ociągać się z pracami i wszelkie remonty i pozwolenia wykonałeś już po 2 miesiącach. Pojawia się pytanie, czy możesz już aplikować o remortgage w celu wyciągnięcia środków?
Niestety nie. Dzieje się tak, ponieważ banki stosują się reguły 6 miesięcy - nowy właściciel musi posiadać nieruchomość przez minimum 6 miesięcy zanim będzie mógł wystąpić o przekredytowanie.
Zasada ta, co prawda, nie jest regułą dla banków i nie muszą one się jej sztywno trzymać według obecnego prawa finansowego. Jest bardziej traktowana przez banki jako drogowskaz pokazujący właściwą drogę do odpowiedzialnego pożyczania pieniędzy.
Dla ciekawostki dodam, że banki trzymają się tej reguły ponieważ w przeszłości inwestorzy kupowali nieruchomości poniżej wartości rynkowej, a środki wyciągali z nich już nawet następnego dnia. To doprowadzało niekiedy do absurdów inwestycyjnych, a również przyczyniło się między innymi do załamania na rynkach kredytowych w 2008 roku. Stąd lekcja, która z pewnością pozostanie na długo w pamięci banków.
5. Wynajmij
Jeżeli remonty wykonałeś przed upływem 6 miesięcy to nie przejmuj się, jeżeli bank nie zaakceptuje wcześnie nowej wyceny. Jeśli Twoja nieruchomość jest gotowa, zacznij ją wynajmować.
Pamiętaj o tym, że w chwili gdy Twoja nieruchomość stoi pusta, Ty jesteś odpowiedzialny za spłacanie kredytu hipotecznego, podatku miejskiego (council tax), rachunków za gaz i prąd czy ubezpieczenia za dom. Dlatego nie zwlekaj z wynajmem po wykonaniu wszelkich prac.
6. Recycling depozytu
Bez względu na dochody każdemu kończą się kiedyś pieniądze. A wtedy zaczyna się żmudne oszczędzanie na kolejną nieruchomość.
Jeżeli jednak połączysz swoje oszczędności z możliwością odzyskania depozytu poprzez BRRRR umożliwi Ci to zakup kolejnej nieruchomości w zdecydowanie krótszym czasie niż gdybyś miał znów oszczędzać kilka lat na kolejny depozyt.
7. Tempo strategii BRRRR
Poniżej przygotowałem tabelę, która ilustruje różnice pomiędzy tempem w jakim możesz nabywać nieruchomości przy strategii BRRRR, oraz tradycyjnej strategii BTL.
Założyłem, że mamy dwóch inwestorów A i B. W pierwszym roku inwestorzy A i B kupili po jednej nieruchomości z wcześniej zaoszczędzonych pieniędzy.
Inwestor A kupił dom do remontu, a inwestor B kupił praktycznie gotowy BTL w pożądanej lokalizacji, wymagający jedynie sprzątania i może odmalowania kilku pokoi.
Inwestor A wyremontował nieruchomość zwiększając jej wartość. Inwestor B odebrał klucze i bez większego remontu, wynajął nieruchomość.
Założenia, które przyjąłem:
- Miesięczny czynsz netto to £240 (w przeliczeniu na rok £2,880). Dowiedz się się jak obliczyć czynsz netto
- W czwartym roku obaj inwestorzy kupują dodatkowo po jednej nieruchomości z oszczędności
- Dla ułatwienia obliczeń, przedstawione wyliczenia nie biorą pod uwagę czynników inflacyjnych (wzrostu czynszu o RPI, czy wzrostu ceny nieruchomości o HPI)
I co dzieje się dalej?
Jak sam widzisz strategia BRRRR pozwala Inwestorowi A znacznie zwiększyć ilość posiadanych nieruchomości w porównaniu do Inwestora B.
Podsumowanie
Strategia BRRRR polega przede wszystkim na dodawaniu wartości. Za każdym razem, gdy spojrzysz na potencjalną inwestycję powinieneś, poza obliczeniem zwrotu z inwestycji, oraz zwrotu rentowności, być w stanie ocenić, czy istnieje możliwość zwiększenia wartość nieruchomości zmieniając plan lub ją modernizując.
Jeśli jesteś osobą nie lubiącą ryzyka, to spokojnie, nie ma nic złego w oszczędzaniu na kolejny depozyt i powiększaniu portfolio w ten sposób. Pamiętaj jednak, że istnieje też strategia, która daje Ci możliwość odzyskania części zainwestowanych środków, co tym samym umożliwi Ci szybsze powiększanie Twojego portfolio.
