Jeśli myślisz o kupnie nieruchomości pod wynajem, ale nie znasz zasad udzielania kredytu typu Buy to Let (BTL), ten artykuł jest dla Ciebie.
W kilku punktach postaram się wyjaśnić podstawowe rzeczy związane z tego typu kredytami tak, aby pomóc Ci w postawieniu pierwszego kroku jako inwestor.
Rodzaj kredytu czyli hipoteka ze spłatą kapitału albo jedynie odsetek
Kupując nieruchomość jako inwestycję, nie będziesz w stanie sfinansować zakupu zwykłym kredytem hipotecznym typu residential, czyli takim, o jaki zwykle aplikujesz na nieruchomość, w której chcesz mieszkać .
Zamiast kredytu mieszkaniowego (residential) będziesz potrzebować kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na wynajem określany w UK jako Buy to Let (BTL).
Hipoteka ze spłatą odsetek (Interest Only Mortgage)
Kredyty ze spłatą odsetek cieszą się popularnością wśród inwestorów. Działa ona w taki sposób, że Twoja miesięczna rata, którą płacisz do banku, obejmuje jedynie odsetki na kredycie. Natomiast kwota kapitału, czyli kredyt, który otrzymałeś z banku pozostaje taki sam.
Tym samym, pod koniec okresu trwania hipoteki będziesz musiał spłacić w całości pierwotną pożyczkę. Oznacza to, że będziesz musiał zaplanować w jaki sposób spłacisz saldo kiedy przyjdzie na to czas. Zazwyczaj większość osób zakłada sprzedaż nieruchomości. Aczkolwiek musisz pamiętać, że jeśli nie uda Ci się otrzymać pełnej sumy potrzebnej do spłaty salda, różnice będziesz musiał pokryć z własnej kieszeni.
Hipoteka ze spłatą kapitału (Repayment Mortgage)
Jeśli jesteś osobą, która woli minimalizować wszelkie formy ryzyka, możesz odetchnąć z ulgą. Obok kredytów oferujących jedynie spłatę odsetek, dostępne się również kredytu typy repayment BTL (oferujące spłatę kapitału i odsetek), które gwarantują, że na koniec okresu trwania hipoteki, cała kwota kredytu zostanie spłacona.
Twoje doświadczenie jako faktor decyzyjny
Twoje obecne doświadczenie na rynku nieruchomości może mieć wpływ na to, jakie produkty będą Tobie zaoferowane. Nie ukrywam, że doświadczonym właścicielom nieruchomości jest łatwiej uzyskać kredyt hipoteczny BTL w porównaniu do osób kupującym nieruchomości pod wynajem po raz pierwszy.
Niektórzy pożyczkodawcy mogą wymagać, abyś był już właścicielem domu do wynajęcia (landlord). Sprawy mogą się jeszcze bardziej komplikować, gdy jesteś osobą, która nie tylko kupuje nieruchomości pod wynajem po raz pierwszy, ale dodatkowo nie posiada nieruchomości typu residential w ogóle.
W takim momencie uzyskanie kredytu może być bardziej skomplikowane, gdyż bank może traktować Cię jako większe ryzyko. Tym samym zaostrzy swoje kryteria, co może wiązać się np. z większym depozytem, który będziesz musiał wpłacić.
Kategorie landlordów w oczach banków
Pożyczkodawcy dzielą właścicieli nieruchomości na 4 kategorie:
- Kupujący nieruchomości po raz pierwszy (First Time Buyer / First Time Landlord)
- Właściciel nieruchomości (w celach mieszkalnych), który po raz pierwszy kupuje dom pod wynajem (First Time Landlord)
- Właściciel posiadający już co najmniej jedną nieruchomość pod wynajem (Landlord)
- Doświadczony właściciel, czyli osoba posiadająca nieruchomości pod wynajem od co najmniej 12 miesięcy
- Portfolio Landlord – osoba posiadająca minimum 4 nieruchomości typu BTL
Zdolność kredytowa, czyli dochód, wydatki i czynsz
Zazwyczaj Twoja zdolność kredytowa oceniana jest na podstawie otrzymywanego dochodu w stosunku do wydatków. Tak było, kiedy ubiegałeś się o kredyt na nieruchomość, w której mieszkasz.
Dochód minimalny
Przy kredytach typu BTL niektórzy pożyczkodawcy nalegają na minimalny dochód i zazwyczaj wynosi on £25,000. Szczególnie jeśli jesteś osobą kupującą nieruchomość pod wynajem po raz pierwszy.
Inni zaakceptują pożyczkobiorców o niższych dochodach osobistych. Inni znów nie mają żadnych wymogów dotyczących uzyskiwanego dochodu.
Wskaźnik pokrycia odsetek od kredytów hipotecznych
Dodatkowym czynnikiem niezmiernie ważnym przy kredytach typu BTL poza Twoim dochodem, jest potencjalny czynsz otrzymywany z wynajmu, który określany jest jako wskaźniki pokrycia odsetek od kredytów hipotecznych (Interest Cover Ratio ICR).
W uproszczeniu, bank sprawdza czy kwota, którą uzyskasz z wynajmu wystarczy na pokrycie miesięcznych rat kredytu. Kredytodawcy zazwyczaj wymagają, aby przewidywany miesięczny dochód z najmu nieruchomości wynosił co najmniej 125% spłaty kredytu hipotecznego BTL. Aczkolwiek istnieją banki, które wymagają aby stosunek ten wynosił nawet 145%.
Sposób obliczania może się różnić między pożyczkodawcami i może zostać obliczony przy użyciu rzeczywistej stawki oprocentowania, o którą się ubiegasz, lub według ustalonego średniego oprocentowania, zazwyczaj na poziomie 5% +
Ilustracja
Popatrzmy na poniższy przykład:
Kredyt hipoteczny ze spłatą odsetek
Cena kupna - £80,000
Kredy - £60,000
Oprocentowanie - 5%
Kalkulacja
£60,000 x 5% = £3,000
£3,000 / 12 miesięcy = £250
£250 x 125% = £312.50
Czyli Twoja minimalna kwota z wynajmu musi wynosić £312.50.
Ile kredytu hipotecznego możesz otrzymać?
Maksymalna kwota kredytu hipotecznego, jest ściśle powiązana z kwotą dochodu z wynajmu, jakiej się spodziewasz.
Dodatkowymi czynnikami, które mogą wpłynąć na kwotę kredytu są Twoje dochody, wydatki, wartość nieruchomości, jej typ i konstrukcja oraz lokalizacja.
Jeśli nie jesteś pewien na jaki czynsz możesz liczyć, porozmawiaj z lokalnymi agentami zajmującymi się wynajmem. Sprawdź lokalną prasę i portale takie jak zoopla czy rightmove i porównaj podobne nieruchomości pod wynajem dostępne w okolicy.
Depozyt
Zazwyczaj będziesz potrzebować co najmniej 25% ceny kupna jako depozyt.
Niektórzy pożyczkodawcy mogą rozważyć kredyt hipotecznych z 20% lub nawet 15% depozytem, ale takie produkty są zwykle przeznaczone dla doświadczonych właścicieli oraz zależne od dostępności produktów na rynku.
W niektórych przypadkach pożyczkodawca może poprosić Cię o większy depozyt np. w przypadku złej historii kredytowej lub ze względu na typ nieruchomości jaką planujesz zakupić.
Twój wiek
Minimalny wiek umożliwiający zakup nieruchomości w UK to 18 lat. Aczkolwiek niektórzy pożyczkodawcy wymagają, aby wnioskodawcy mieli co najmniej 21 lub nawet 25 lat podczas rozważania kredytów typu BTL.
Z drugiej strony skali, maksymalny wiek, w którym możesz dokonać zakupu wynosi zazwyczaj 75 lat. Niektórzy pożyczkodawcy przyznają kredyt osobie nawet w wieku 85 lat. A garstka z nich w ogóle nie nakłada restrykcji wiekowej.
Dodatkowo, pożyczkodawcy zakładają minimalny i maksymalny czas trwania kredytu, który może wynosić w większości przypadków od 5 lat do 35 lat. Choć również są banki, które oferują 40 lat, lub znacznie krótszy czas kredytowania trwający jedynie 1 rok.
Minimalna cena kupna
Większość banków zastrzega sobie minimalną wartość nieruchomości i zazwyczaj jest to £50,000. Zdarza się, że może to być nawet £75,000 przy minimalnym kredycie wynoszącym £25,000.
Maksymalna kwota kredytu może wahać się od £500,000 do £1,5 miliona, A w niektórych przypadkach nawet £5 milionów - oczywiście w zależności od loan to value ( LTV), oraz indywidualnej sytuacji pożyczkobiorcy.
Czy muszę być rezydentem w UK?
Tak. Większość pożyczkodawców wymaga abyś w chwili aplikacji posiadał status rezydenta i prawo do pobytu w UK. Niekiedy wymagany jest minimalny okres pobytu na Wyspach i wynosi on od 12 miesięcy do 3 lat.
Nie zapomnij o podatku (Szkocja)
Jeżeli cena kupna nieruchomości jest powyżej £40,000 naliczony zostanie podatek od zakupu kolejnej nieruchomości (Additional Dwelling Suplement - ASD) wynoszący:
- 4% do £250k
- 9% pomiędzy £250k a £325k
- 14% pomiędzy £325k a £750k
- 16% powyżej £750
Powyższe stawki obowiązują do 31 marca 2021.
Kwota podatku naliczana jest na zasadzie transz. Czyli dla przykładu, jeśli kupisz nieruchomość za £280,000 podatek zostanie naliczony następująco:
£1 do £250k = £10,000 (£250k x 4%)
£250k - £280k = £2,700 (£30,000 x 9%)
Całość - £12,700
Podsumowanie
Kupowanie nieruchomości pod wynajem po raz pierwszy może być bardzo ekscytującą chwilą w Twoim życiu. Dla wielu jest to sposób na uzyskanie dodatkowego źródła dochodu, lub stanowi alternatywę dla emerytury.
Pierwsza nieruchomość pod wynajem bywa zazwyczaj tą kluczową dla Twoich przyszłych przygód inwestycyjnych. Dlatego ważne jest aby dobrze się do tego przygotować i zebrać wszystkie niezbędne informacje, nim zrobisz ten pierwszy krok.
Dlatego też nie zapomnij o kluczowych kryteriach:
- Historia kredytowa – dbaj o nią zawsze, gdyż to ona pozwala Ci kontynuować przygody inwestycyjne
- Koszty – wysoka kwota depozytu oraz podatku, nie zapominaj również o prawniku
- Czynsz - to on wyznacza kwotę całkowitego kredytu, który otrzymasz. Upewnij się jaki czynsz z wynajmu możesz uzyskać zanim złożysz wniosek do banku
- Doświadczenie – im więcej nieruchomości pod wynajem w Twoim portfolio, tym łatwiej będzie Ci otrzymać kolejny kredyt pod wynajem
