Słyszałeś kiedyś o paraliżu analitycznym? Myślę, że świadomie lub nieświadomie, każdy z nas tego doświadczył. Na pewno ja, kiedy zaczynałam swoją przygodę z inwestowaniem. Miałam obrane cele, głowę pełną pomysłów - gotową na nowe wyzwania. I kiedy już miałam przejść z teorii do praktyki, pojawiły się dwa bardzo ważne pytania:
- Która strategia jest odpowiednia dla mnie?
- Jak wybrać i gdzie kupić pierwszą nieruchomość?
11 rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę, gdy szukasz pierwszej nieruchomości pod wynajem
Mówi się, że osoby zaczynające swoją przygodę z inwestycjami często popadają w spiralę analizowania, przeliczania i porównywania. To w efekcie może być początkiem i końcem przygody z inwestowaniem.
Będąc “świeżynką” inwestycyjną odczuwasz dyskomfort związany z poczuciem braku pewności siebie. Jesteś przytłoczony ogromem wiedzy i możliwości. Dlatego, w celu rozjaśnienia obrazu, tym artykule postaram się w kilku punktach zaznaczyć na co warto zwrócić uwagę w celu usystematyzowania tego procesu.
1. Zapotrzebowanie
Stara zasada rynku mówi, że popyt dyktuje podaż, a nie odwrotnie. To samo dotyczy nieruchomości. To Twój przyszły najemca dyktuje lokalizację, w której kupisz nieruchomość pod wynajem.
Jeśli myślisz o kupnie nieruchomości BTL gdziekolwiek i masz cichą nadzieję, że jakoś Ci się uda ją wynająć, to zatrzymaj się od razu. Z takim podejściem ryzykujesz fiasko, że pozostaniesz z nieruchomością, w której nikt nie będzie chciał mieszkać.
Najpierw sprawdź rynek. Zobacz, gdzie nieruchomości wynajmują się najlepiej, czyli gdzie jest największe zapotrzebowanie. Znajdź najemcę, nim znajdziesz nieruchomość. Możesz to osiągnąć sprawdzając strony Rightmove w sekcji “to rent”, lub zapytaj agenta jakie okolice są na topie i gdzie najemcy najchętniej szukają nieruchomości pod wynajem.
2. Miasta i miasteczka
Kolejną rzeczą, a może nawet najważniejszą, którą powinieneś rozważyć jest lokalizacja. Aby zwiększyć swoje szanse na wynajem powinieneś myśleć o większych miastach, gdzie liczba mieszkańców wynosi min 40 tysięcy.
Istotne dla Ciebie są miejsca pracy, szkoły, wyższe uczelnie, transport publiczny itp. Zagłębiając się w temat, możesz sprawdzić plany rozwojowe lub plany zabudowy miasta.
Sprawdź potencjał na tworzenie nowych miejsc pracy, lub gdzie miasto planuje odświeżenie budynków.
Oczywiście, możesz zdecydować się na kupno uroczego domku gdzieś z dala od aglomeracji miejskiej, ale jak myślisz, jak wpłynie to na liczbę potencjalnych najemców?
3. Typ najemcy = strategia
Powinieneś również zastanowić się kto będzie Twoim potencjalnym najemcą. Czy będzie to singiel, para, młodzi profesjonaliści, rodzina z dziećmi czy może studenci?
Typ najemcy jest istotny, gdyż zdeterminuje on typ nieruchomości jakiej będziesz szukał, jak i jej lokalizację. Jeśli myślisz o wynajmie dla studentów, ważne jest, aby nieruchomość znajdowała się blisko uniwersytetu.
Na początku możesz kupić zwykłą nieruchomość pod wynajem (Buy to Let). Następnie, z biegiem czasu, może zdecydujesz się wynajmować pojedyncze pokoje (House of Multiple Occupancy), co wiąże się jednak z dodatkowymi licencjami oraz regulacjami. Zapoznaj się z nimi zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości.
Pary, single i młodzi profesjonaliści mogą chcieć mieszkać blisko centrum miasta. Natomiast rodziny będą patrzyły na domy blisko szkół, przedszkoli, za to z dala od hałasu miasta. Twój potencjalny najemca będzie dyktował lokalizacje oraz strategie i to od niego zależy typ nieruchomość pod wynajem, której będziesz szukał.
4. Okolica i jej bezpieczeństwo
Niezależnie od Twojej grupy docelowej, jedną rzeczą, która jest wspólna dla większości strategii, to bezpieczeństwo. I to nie tylko bezpieczeństwo budynku, ale również okolicy, w której nieruchomość się znajduje.
W tej sytuacji, dobrym testem jest zapytanie się samego siebie ‘Czy nie obawiałbym się spędzić tu nocy?”. Możesz też przejść się ulicą o różnych porach dnia, aby lepiej zapoznać się z jej charakterem. Jeśli nie czujesz się w niej komfortowo, dlaczego Twój potencjalny najemca miałby?
Nie twierdzę, że nikt nie zdecyduje się tam zamieszkasz. Ale zazwyczaj nieruchomości na wynajem w wątpliwych okolicach osiągają niższy czynsz, oraz okresy najmu są znacznie krótsze. To oznacza, że możesz spodziewać się większej rotacji najemców, co wiąże się z większymi kosztami agencyjnymi.
5. Okolica i jej udogodnienia – szkoły, przystanki, parki, miejsca pracy i inne
Lokalizacja jest ważna. Zatem spójrz na odległość od miejsc pracy, szkół, transportu publicznego, sklepów czy siłowni. Zazwyczaj najemcy sprawdzają jaka jest odległość od ich miejsca zatrudniania. Czy dystans ten można pokonać piechotą? Lub jak daleko znajduje się najbliższy przystanek autobusowy, czy stacja pociągów? Ile czasu zajmuje dojazd autem i jaki jest koszt paliwa?
Osoby posiadające samochody będą chciały wiedzieć, jak wygląda sytuacja z parkingiem, oraz jakie ewentualne koszty dodatkowe będą musieli ponieść.
Warto też, aby w niedalekiej odległości znajdował się sklep spożywczy/supermarket.
6. Typ nieruchomości – mieszkanie czy dom
Zazwyczaj, jeśli już mniej więcej wiesz kto będzie Twoim potencjalnym najemcą, decyzja o typie nieruchomości sama nasuwa się na myśl.
Dla studentów, par czy młodych osób pracujących lepszym wyborem stają się mieszkania, gdyż są łatwiejsze w utrzymaniu. Jeśli możesz znaleźć nieruchomość z balkonem, wspólnym ogrodem lub tarasem, jest to dodatkowy bonus, który uatrakcyjni Twoją ofertę w porównaniu z innymi.
Natomiast rodziny będą zazwyczaj szukały domu z ogrodem, tak aby zapewnić sobie wystarczającą przestrzeń życiową.
7. Jaki czynsz możesz otrzymać?
Niezmiernie istotne pytanie, które musisz sobie zadać to - na jaki czynsz możesz liczyć? Ostatecznie, ważne jest, aby dana nieruchomości przynosiła Ci zysk, a nie stratę. Zatem sprawdź, jaki czynsz możesz otrzymać z danej nieruchomości w określonym rejonie.
Najlepszym sposobem jest porównanie podobnego typu nieruchomości w danej lokalizacji na portalu Zoopla lub Rightmove. Powinno Ci to dać ogólny wgląd w sytuację rynku, czyli jakie nieruchomości są dostępne, jak wyglądają, oraz za ile się wynajmują.
8. Cash flow
Czyli ile zostanie Ci w kieszeni na koniec dnia. Aby to policzyć, musisz wiedzieć jaka jest przewidywana rata kredytu, oraz ile mogą wynieść dodatkowe koszty związane z posiadaniem nieruchomości.
Z reguły większość kredytów Buy to Let (Pod Wynajem) oparta jest na spłacie odsetek (interest only). Dla prostoty obliczeń możesz założyć, że oprocentowanie na kredycie wynosi 5% a kwota kredytu to £80,000.
Jeżeli:
- miesięcznie koszty kredytu wynoszą £333
- do tego opłaty dodatkowe w wysokości £150
- czynsz, który otrzymasz to £650
to wynika, że po odjęciu kosztów całkowitych od uzyskanego czynszu zostajesz z kwotą £167.
Ta suma stanowi Twój profit miesięczny, a ten z kolei przekłada się na Twój Cash Flow. A większy profit pozwala zwiększać budżet inwestycyjny w nadchodzących miesiącach.
Więcej informacji jakie koszty powinieneś zaliczyć w celu dokładnego obliczenia rentowności z inwestycji znajdziesz tutaj.
9. Koszty zakupu – mierz siły na zamiary
Skoro już mówimy o cyfrach, ważne jest, aby wiedzieć, ile chcesz i ile możesz przeznaczyć na inwestycję. Pamiętaj, że oprócz depozytu, który stanowi zazwyczaj 25% ceny kupna, musisz uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak: opłaty prawnicze, wycenę nieruchomości czy podatek od zakupu nieruchomości.
Te koszty niejednokrotnie determinują kwotę zakupu z jaką będziesz się czuł komfortowo i na jaki będziesz mógł sobie pozwolić. Czyli liczymy siły na zamiary. Dla przykładu, jeśli posiadasz £25,000 oszczędności, zazwyczaj kwota ta będzie wystarczająca, aby pokryć zakup nieruchomości do £80,000.
Ważne, aby porównać cenę nieruchomości tak, aby upewnić się, że nie przepłacasz. Możesz to zrobić porównując ceny sprzedanych nieruchomości w okolicy na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy na portalu Rightmove czy Zoopla.
10. Zwrot z Inwestycji (ROI)
Niektórzy inwestorzy przyjmują minimalny zwrot z nieruchomości pod wynajem, np. 8% zwrotu w skali roku. Nim zdecydujesz się na zakup, powinieneś wstępnie obliczyć na jaki zawrót możesz liczyć i czy dana nieruchomość wpasuje się w Twój portfel inwestycyjny.
Załóżmy hipotetycznie, że pewna nieruchomość jest warta £110,000, a Ty możesz ją dostać za £100,000. £10,000 poniżej wartości brzmi dobrze. Ale co, jeśli zwrot z inwestycji wyniesie 2%, a Twoim celem jest 8%? Wtedy można by się spierać, czy w ogóle warto ją kupować - chyba, że możesz liczyć na dalsze obniżenie ceny kupna.
To jak obliczyć zwrot z inwestycji w nieruchomościach znajdziesz klikając tu
11. Potencjał dodania na wartości – remont lub przearanżowanie mieszkania
Nie byłabym sobą gdybym nie wspomniała o potencjale dodania wartości do nieruchomości. Zazwyczaj kieruje się zasadą ’najbrzydszy dom na najlepszej ulicy’.
O co chodzi? Jeśli myślisz o kupnie nieruchomości i masz wystarczająco środków, aby część z nich przeznaczyć na remont, warto rozważyć kupno nieruchomości wymagającej remontu. Nie mowie to o dużym remoncie, myślę bardziej o przywróceniu stylu wnętrza do obecnych standardów, czyli wymiana kuchni i łazienki odzwierciedlających aktualne trendy.
Czasami warto pomyśleć o zaaranżowaniu wnętrza i zmianie planu nieruchomości. Proces ten wpłynie na podniesienie wartości nieruchomość.
Dlaczego to ważne? Dlatego, że później możesz ponownie wykonać wycenę nieruchomości i wyciągnąć z niej pieniądze, które przeznaczysz na zakup kolejnej nieruchomości pod wynajem. Genialne prawda!
Jeśli finansowo nie możesz sobie pozwolić na dodatkowe koszty, nie ma problemu. W swoich analizach możesz skupić się na mieszkaniach, które potrzebują tylko trochę farby, aby odświeżyć wnętrze i są gotowe do wynajęcia od zaraz.
Podsumowanie
Powyżej podałam kilka punktów, na których warto się skupić przed zakupem pierwszej nieruchomości na wynajem. Mam nadzieje, że pomoże Ci to usystematyzować Twoje cele i nakreślić realny plan działania. Pamiętaj, nie od razu Rzym zbudowano i czasami warto zacząć od małych, prostych rzeczy, aby z biegiem czasu wejść na wyższy poziom.
Ostatecznie, patrząc na daną ofertę powinieneś być w stanie odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:
- Czy dana strategia/lokalizacja działa dla Ciebie?
- Na jaki czynsz możesz liczyć?
- Ile powinieneś za to zapłacić i ile jest to warte?
- Czy jest zgodna z Twoimi długoterminowymi celami?
Jeśli uzyskanie odpowiedzi są dla Ciebie satysfakcjonujące, gratuluje, może właśnie znalazłeś swój pierwszy BTL.
