Jeśli nie spłacasz kredytu i Twoje zaległości rosną, ryzykujesz, że Twoja nieruchomość zostanie przejęta przez bank. Oczywiście, jest to ostateczne rozwiązanie, do którego bank posunie się wyłącznie przy braku aktywnej komunikacji z Tobą w celu ustalenia realnego rozwiązania problemu.
Zastanówmy się, co możesz zrobić, jeśli kiedykolwiek znajdziesz się w takiej sytuacji.
Skontaktuj się z bankiem
Decydując się na kupno nieruchomości, nie zakładasz, że kiedykolwiek możesz znaleźć się w podbramkowej sytuacji. Jednak życie jest nieprzewidywalne i nigdy nie wiadomo, kiedy rzuci nam podkręconą piłkę.
Dlatego, po pierwsze, nie chowaj głowy w piasek - to niczego nie poprawi, a jedynie pogorszy Twoją sytuację. Powinieneś bezzwłocznie skontaktować się ze swoim bankiem i poinformować ich, że masz problemy ze spłatą kredytu hipotecznego lub, że wkrótce mogą się pojawić.
Im wcześniej to zrobisz, tym lepiej dla Ciebie. Pamiętaj, że każda opóźniona płatność, lub jej brak wpływa negatywnie na Twoją historię kredytową. Aczkolwiek bank inaczej podejdzie do tej sytuacji, jeśli zostanie o tym poinformowany (agreed miss payment /delayed payment).
Pamiętaj, Twój pożyczkodawca jest zobowiązany do przestrzegania zasad Mortgage Conduct of Business (MCOB) określonych przez Financial Conduct Authority, które mówią że bank musi traktować Cię uczciwie i dać Ci rozsądną szansę na spłatę zaległości. Twój pożyczkodawca powinien rozpocząć postępowanie sądowe tylko w ostateczności, jeśli wszystkie inne próby odzyskania zaległości zawiodą.
Zasada 15 dni
Wg MCOB jeśli zalegasz z płatnością, bank musi skontaktować się z Tobą w ciągu 15 dni od momentu kiedy odnotował brak płatności i powinien:
- poinformować Cię o całkowitej sumie zaległości
- podać listę wszystkich płatności, które przegapiłeś
- podać dokładną kwotę salda na kredycie hipotecznym
- podać kwotę kar bankowych jakie zostały nałożone na Ciebie w wyniku braku płatności lub spóźnionych płatności
- dać rozsądny czas na uzupełnienie braków w płatnościach
- poinformować Cię o wysokości wszelkich opłat poniesionych z powodu braku płatności
Ponadto pożyczkodawca nie może starać się o natychmiastowe przejęcie nieruchomości, chyba że wszystkie inne rozsądne próby rozwiązania sytuacji nie powiodły się. Zazwyczaj bank czeka, aż do 3 niespłaconych rat kredytu hipotecznego zanim rozpocznie postępowanie sądowe. Nawet jeśli do tego dojdzie, przed wszczęciem postępowania musi Cię o tym powiadomić z odpowiednim wyprzedzeniem.
Sprawdź, czy możesz obniżyć koszty / przeanalizuj domowy budżet
Pierwszym krokiem powinno być dokładne przeanalizowanie domowego budżetu tak, aby zrozumieć aktualną sytuację finansową zanim rozpoczniesz mediacje z bankiem.
Pobierz arkusz PDF kalkulator finansowy
Na kartce spisz wszystkie swoje dochody, wydatki i kredyty.
Sprawdź, czy po spłacie wszystkich rachunków domowych i kosztów utrzymania zostaje Ci wolna kwota. Suma ta może stanowić płatność, na jaką możesz sobie pozwolić, aby uregulować zaległości na kredycie hipotecznym.
Jeśli kwota jest niewielka, zastanów się, jak zwiększyć swoje dochody, oraz jak zmniejszyć niepotrzebne domowe wydatki np. poprzez anulowanie niepotrzebnych zleceń płatniczych.
Pomyśl o wynajmie pokoju
Czasami dobrym pomysłem może okazać się wynajem dodatkowego pokoju. Pozwoli Ci to na uzyskanie dodatkowego dochodu, który możesz w całości przeznaczyć na spłatę zadłużenia na kredycie.
Sprawdź czy masz ubezpieczenie IP, oraz MPPI
Ubezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego (MPPI), zwane również ubezpieczeniem od wypadków, choroby i bezrobocia, może pomóc w spłacie kredytu hipotecznego, jeśli dochody spadły z powodu zwolnienia, wypadku lub choroby. Sprawdź dokumenty dotyczące kredytu hipotecznego, aby upewnić się czy wykupiłeś takie ubezpieczenie razem z kredytem hipotecznym.
Innym typem ubezpieczenia, które może pomóc w sytuacji gdy Twój dochód ucierpi jest Ubezpieczenie Dochodu (Income Protection). Więcej informacji na temat jak działa ten typ ubezpieczenia znajdziesz tutaj.
Ubezpieczenia tego typu pozwolą Ci na spłatę całej raty kredytu hipotecznego więc, jeśli je posiadasz, teraz jest odpowiedni czas żeby ich użyć.
Sprawdź czy możesz liczyć na pomoc z rządu
W niektórych przypadkach możesz uzyskać pomoc rządową w spłacie kredytu hipotecznego (Support for Mortgage Interest). Dofinansowanie przeznaczone jest na spłatę jedynie części odsetkowej Twojej raty kredytu i jest oferowane w formie pożyczki, którą będziesz musiał spłacić wraz z odsetkami, gdy sprzedasz lub przeniesiesz własność domu. Część kapitałowa będziesz musiał spłacić we własnym zakresie.
Aby otrzymać zasiłek, musisz być osobą bezrobotną lub, w wieku emerytalnym i otrzymywać jeden z poniższych zasiłków:
- Income Support
- Income-based Jobseeker’s Allowance
- Income-related Employment and Support Allowance
- Universal Credit, albo
- Pension Credit.
Dodatkowo, od momentu złożenia wniosku o SMI do pierwszej płatności obowiązuje 39-tygodniowy okres oczekiwania.
Zobacz więcej informacji na stronie rządowej.
Natomiast, jeśli otrzymujesz Universal Credit, również możesz uzyskać pomoc w spłacie części odsetkowej kredytu. Aby zakwalifikować się o dofinansowanie, musisz być osobą niepracującą, oraz nie możesz otrzymywać żadnych świadczeń od swojego pracodawcy, takich jak zasiłek chorobowy lub zasiłek macierzyński.
Zazwyczaj zasiłek zostanie wypłacony po 3-miesięcznym okresie oczekiwania, przy czym płatności zostaną wstrzymane, gdy tylko zaczniesz ponownie pracować.
Dodatkowa pomoc w Szkocji (Home Owners Support Plan)
Rząd szkocki zapewnia wsparcie właścicielom domów, którzy mają trudności ze spłatą kredytu hipotecznego za pośrednictwem funduszu wsparcia właścicieli domów (Home Owners Support Plan).
Fundusz oferuje dwa programy, o które mogą ubiegać się właściciele domów.
Program ‘Mortgage to Rent’
W ramach którego właściciel może sprzedać nieruchomości do państwowej agencji nieruchomości (Social Landlords/Local Authority ) i wynajmować go z powrotem.
Program ‘Mortgage to Shared Equity’
W ramach którego rząd szkocki kupuje do 30% udziałów w Twoim domu, co zmniejsza kwotę kredytu a tym samym ratę miesięczną.
Skontaktuj się z poradnią zajmującą się pomocą w spłacie zadłużenia
Jeśli sytuacja tego wymaga, rozważ skorzystanie z porady jednej z wielu bezpłatnych organizacji charytatywnych zajmujących się doradztwem w zakresie zadłużenia. Organizacje tego typu pomogą Ci lepiej zrozumieć Twoje prawa, ale i również pomogą w znalezieniu rozwiązania oraz przygotują Cię na mediacje z bankiem.
Lista agencji oferujących poradę znajdziesz poniżej:
Skontaktuj się z bankiem i zaplanuj program spłaty
Kiedy zapoznasz się dokładnie ze swoją sytuacją, kolejnym krokiem powinien być ponowny kontakt z pożyczkodawcą i ustalenie realistycznego planu spłaty zadłużenia. Zaznaczam, że istotne jest, żeby aktywnie kontaktował się z bankiem, aby pokazać, że jesteś świadomy problemu i szukasz rozwiązania. Chowanie listów pod poduszkę nie sprawi, że problem rozwiąże się sam.
Opcje oferowane przez bank mogą obejmować:
- Rozłożenie zaległych płatności na raty i opłacenie ich w formie dodatkowej opłaty miesięcznej przez ustalony okres
- Tymczasowe przejście na kredyt hipoteczny tylko ze spłatą odsetek i zamrożeniem płatności części kapitałowej. Nie jest to rozwiązanie długoterminowe i musisz upewnić się, że w późniejszym etapie możesz również rozpocząć spłatę kapitału.
- Wydłużenie oryginalnego okresu trwania kredytu hipotecznego co pomogłoby zmniejszyć Twoją miesięczną płatność. Bank może zezwolić na wydłużenie okresu kredytowania o kilka lat, najpóźniej do planowanego wieku emerytalnego.
- Tymczasowe zawieszenie spłaty kredytu (Payment Holiday). Oznacza to, że będziesz miał kilka miesięcy przerwy w spłacie kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że pożyczkodawca przez ten okres nadal będzie naliczał odsetki, co oznacza, że ogólnym rozliczeniu spłacasz więcej, oraz Twoja nowa rata miesięczna może wzrosnąć.
- Dodanie kwoty zadłużenia do całkowitej kwoty kredytu, jeśli wycena nieruchomości oraz balans na kredycie na to pozwala (w języku ang. nazywa się to capitalisation).
- Dobrowolna sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że bank pozwoli Ci na dodatkowy czas potrzebny na zakończenie procesu, jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nieruchomość.
Pamiętaj, bank jedynie w ostateczności posunie się do wszczęcia postępowania przejęcia nieruchomości i zazwyczaj dzieje się tak jeśli wszelkie próby kontaktu zostają bez odpowiedzi, lub kiedy nie można ustalić realistycznego planu spłaty zadłużenia.
Przejęcie nieruchomości przez bank (Repossession)
Jeśli wyczerpałeś wszelkie możliwości, widmo przejęcia nieruchomości przez bank staje się bardziej realistyczne z dnia na dzień. Oczywiście zanim do tego dojdzie, sprawdź raz jeszcze czy nie istnieją inne rozwiązanie, chociażby sprzedaż domu na własna rękę.
Sąd może wydać wyrok pozwalający na przejęcie nieruchomości (Outright Possession Order) lub zawiesić decyzję przejęcia nieruchomości (Suspended Possession Order).
Outright Possession Order
W przypadku tej pierwszej, nieruchomość jest zazwyczaj sprzedawana na aukcji osiągając znacznie niższą kwotę sprzedaży. To może oznaczać, że uzyskana suma będzie niewystarczająca na pokrycie zadłużenia (przy czym suma zadłużenia może oznaczać nie tylko saldo na kredycie, ale wlicza również zaległe płatności, dodatkowe opłaty bankowe, oraz opłaty prawnicze związane z prowadzeniem sprawy sądowej). Dodatkowo bank ma prawo ubiegać się o niespłacony balans nawet do 12 lat.
Suspended Possession Order
W przypadku zawieszenia prawa do przejęcia nieruchomości (Suspended Possession Order), proces przejęcia jest wstrzymany do momentu, kiedy zaległości na kredycie nie zostaną spłacone wg. wcześniej ustalonego planu spłaty z obecnym bankiem. W momencie, kiedy spłaty są nie uiszczane, bank ma prawo przejąć nieruchomość.
W niektórych przypadkach sędzia wyda nakaz zawieszenia przejęcia nieruchomości, aby dać Ci czas na sprzedaż domu. Zdecyduje się na to jedynie wtedy, gdy będziesz mógł poprzez sprzedaż osiągnąć wystarczającą kwotę, aby spłacić cały dług.
Pomyśl o sprzedaży zanim zrobi to bank
W niektórych sytuacjach sprzedaż może stanowić najrozsądniejsze rozwiązanie. Szczególnie jeśli nie ma innego sposobu na spłatę zadłużenia. Zazwyczaj, jeśli zdecydujesz się na sprzedaż we własnym zakresie, masz szansę na uzyskanie wyższej ceny. Dodatkowo, na Twojej historii kredytowej nie będzie widniała informacja, że Twój dom został przejęty przez bank. Taka notka może okazać się problemem w przyszłości, jeśli będziesz chciał kupić nową nieruchomość.
Nim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, musisz rozważyć, czy aby na pewno jest to najlepsza opcja dla Ciebie. Rozważ więc:
- Co w sytuacji, gdy masz ujemny kapitał własny? Oznacza to, że nieruchomość jest warta mniej niż jesteś winien pożyczkodawcy
- Po sprzedaży będziesz musiał wynająć dom, a to może oznaczać, że Twoja miesięczna rata może być wyższa niż obecna rata kredytu hipotecznego.
Podsumowanie
Chwilowe problemy finansowe mogą spotkać każdego i w takiej sytuacji ważne jest, aby stanąć na wysokości zadania i zrobić wszystko, aby znaleźć najlepsze możliwe wyjście z sytuacji. Chowanie głowy w piasek z pewnością nie stanowi drogi na przód i jedynie może pogorszyć całą sytuację.
Bank posunie się do przejęcia nieruchomości, jeśli nie znajdzie innej drogi wyjścia, więc zamiast z góry stawać na przegranej pozycji i rzucać rękawice, ważne jest, aby dokładnie zapoznać się ze swoją sytuacją, przeanalizować budżet, zastanowić się jak można go podreperować i rozpocząć dialog aby znaleźć wspólne rozwiązanie.
Zobacz inny z naszych artykułów, w którym podajemy praktyczną listę porad na wyjście z zadłużenia
