Czy zdarzyło Ci się kiedyś usłyszeć, jak ktoś mówi o niesamowitych zwrotach z inwestycji w nieruchomości rzędu 10% - 12%? Na pewno! Z jednej strony też tak chcesz, a z drugiej zastanawiasz się czy aby na pewno jest to możliwe?
Obliczając zwrot z inwestycji w nieruchomości, na początku należy sprawdzić czy obliczamy zwrot netto czy brutto. A jeśli brutto, to kolejnym pytaniem jest, jakie koszty musimy wziąć pod uwagę.
8 typowych wydatków, które powinieneś uwzględnić w celu obliczenia realnego zwrotu netto z inwestycji w nieruchomość pod wynajem
Nieruchomość to jedna z tych inwestycji, którą widzimy i możemy dotknąć. Nie istnieje ona tylko na papierze czy w wirtualnej przestrzeni. Ma to zarówno swoje plusy jak i minusy. Dziś skupię się na kosztach, o których warto pamiętać planując zakup nieruchomości.
1 - Koszt kredytu hipotecznego
Jeden z największych miesięcznych wydatków obciążających kieszeń inwestora.
Kredyty hipoteczne typu Buy to Let możesz uzyskać w formie kredytu hipotecznego ze spłatą kapitału (repayment mortgage), lub kredytu ze spłatą odsetek (interest only mortgage). Co ważne dla inwestora, przy kredytach ze spłatą kapitału, Twoja rata miesięczna będzie wyższa niż w przypadku kredytu ze spłatą odsetek, co tym samym wpłynie na zmniejszenie Twojego miesięcznego profitu.
Przykład zakupu nieruchomości o wartości £81,000 z 25% wkładem własnym
Przy kredycie ze spłatą kapitału możesz liczyć na ratę miesięczną w okolicach £230 (w rozbiciu na 30 lat przy odsetkach 2.21%), gdyż rata zawiera w sobie element kapitałowy i odsetkowy.
Natomiast przy kredycie ze spłatą odsetek, Twoja rata miesięczna składa się jedynie z elementu odsetkowego, co daje płatności w wysokości £111 miesięcznie.
2 - Ubezpieczenie landlorda
Tego typu ubezpieczenie to nic innego jak ubezpieczenie nieruchomości przeznaczonej pod wynajem. Agencje ubezpieczeniowe mają odpowiednio przygotowywane produkty przeznaczone typowo dla landlorda, w których ‘wkalkulowane’ jest wyższe ryzyko związane z wynajmem nieruchomości.
Takie ubezpieczenie może kosztować Cię około £25 miesięcznie w zależności od typu nieruchomości, jej konstrukcji oraz lokalizacji. Na koszt składki może dodatkowo wpłynąć poziom ochrony jaką chcesz uzyskać np. zabezpieczenie przed wandalizmem, utratą czynszu lub ubezpieczeniem wypadkowym.
Ubezpieczenie bojlera
Ci, którzy wolą minimalizować wszelkie potencjalne koszty, mogą rozważyć wykupienie ubezpieczenia na bojler, aby nie martwić się telefonami w środku nocy z informacją od najemcy, że nie ma ciepłej wody.
Koszt takiego ubezpieczenia może wynieść około £20 miesięcznie.
3 - Koszt stałych napraw
Koszty stałych napraw to wszystkie wydatki związane z zużyciem nieruchomości. Nie ponosisz ich co miesiąc, ale dobrą praktyką jest odkładanie części swojego profitu (np. 10%) z przeznaczeniem na przyszłe naprawy. W ten sposób ewentualna awaria, lub wymiana dywanu nie będzie dla Ciebie finansowym szokiem.
4 -Koszt agenta za prowadzenie nieruchomości
Jeżeli nie chcesz zajmować się nieruchomością osobiście, to powinieneś uwzględnić koszty agencyjne. Zanim zdecydujesz się na agenta, warto porównać ceny i serwis oferowany, oraz zapytać o ewentualne koszty dodatkowe. Koszt agencyjne mogą wahać się od 8% do 12% kwoty czynszu.
Na początku może wydawać się, że jest to duża suma, ale zastanów się ile warty jest Twój czas. Ja osobiście jestem zwolennikiem oddawania swoich nieruchomości w ręce agenta.
5 - Koszt remontu
Koszt cykliczny. Mniej więcej raz na 10 lat powinieneś uwzględnić generalny remont w swoich wydatkach. Jak wyglądały nieruchomości wystrojone w latach 70-tych w porównaniu do nowo urządzonych domów? Zmiany widać gołym okiem i Twój potencjalny najemca również je dostrzeże gdy będzie wybierał pomiędzy Twoim domem, a kogoś innego.
Dodam, że zadbane mieszkania uzyskują nieporównywalnie większy czynsz względem zaniedbanych nieruchomości, oraz są bardziej pożądane. Ale to nie powinno nikogo dziwić, prawda?
Na koszt remontu generalnego przeznacz kolejne 10% od profitu z inwestycji.
6 - Podatek dochodowy
To, ile zapłacisz podatku od przychodu z nieruchomości będzie zależne od indywidualnej sytuacji. Inaczej z podatku rozliczy się firma, a inaczej osoba indywidualna. Ty możesz być na innym progu podatkowym niż Twój przyjaciel inwestujący w nieruchomości. Kwestie podatkowe powinieneś przedyskutować ze swoim księgowym.
7 - Factoring charge
Niektóre mieszkania zawierają dodatkową opłatę do spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli taką masz, to powinieneś wliczyć ją do wydatków.
8 - Amortyzacja
Amortyzacja, czyli coś niespodziewanego, lub zmiany, które w przyszłości może wprowadzić rząd. Mogą one mieć negatywny wpływ na Twoje inwestycje. Osobiście uważam, że powinieneś planować tego typu zmiany zawczasu.
Przykłady
- Podniesienie stóp procentowych przez bank centralny - jeżeli stopy procentowe zostaną podniesione to prędzej czy później i koszt Twojego kredytu wzrośnie
- Zły najemca niechcący się wyprowadzić i ciągnące się sprawy sądowe – te mogą naprawdę sporo kosztować
- Dewastacja nieruchomości przez najemcę – jeżeli nie uwzględniłeś takiej sytuacji w swoim ubezpieczeniu, to koszt napraw będziesz musiał pokryć z własnej kieszeni
- Zmiany polityczne mające wpływ na zmniejszenie dochodu – świetnym przykładem z ostatnich lat jest „Section 24” z 2015 roku, która potocznie w Wielkiej Brytanii znana jest jako podatek na landlorda. W prostych słowach - prawo uniemożliwia odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego i innych kosztów finansowych od otrzymywanego dochodu z wynajmu, tym samym zwiększając podatek
- Okresy bez najemcy (Voids) - Powinieneś założyć, że nieruchomość może pozostać nie wynajęta przez pewien okres w roku, np. 2 tygodnie
- Rachunki - w okresie, kiedy nieruchomość pozostaje nie wynajmowana, na Ciebie spadnie odpowiedzialność za opłaty Council Tax, rachunku za prąd czy gaz. Dobrą praktyką jest zapoznanie się tymi kosztami, aby mieć pełen obraz ile może wynieść utrzymanie nieruchomości
Na amortyzację dolicz kolejne 10% od profitu.
Jak obliczyć prawdziwy zwrot z inwestycji w nieruchomość
OK, teraz już wiesz, że utrzymanie nieruchomości sporo Cię kosztuje i wiele przyszłych wydatków należy zaplanować zawczasu. Wobec tego, zobaczmy jak obliczyć prawdziwy zwrot z naszej inwestycji w nieruchomość.
Oblicz stopę zwrotu brutto
Na samym początku dla dokonania szybkiej oceny inwestycji warto obliczyć jej gross yield czyli stopę zwrotu brutto. Jak to wyliczyć? Nic prostszego.
Wystarczy, że otrzymany czynsz pomnożysz przez 12 miesięcy, a uzyskaną kwotę podzielisz przez cenę kupna nieruchomości.
Dla przypomnienia rozbijam poprzednio podany przykład
- kupno nieruchomości - £81,000
- wkład własny - £20,250 (25% wartości nieruchomości)
- kredyt z banku - £60,750
- otrzymywany czynsz - £750 miesięcznie
9,000 (750x12) roczny czynsz / 81,000 cena zakupu = 0.11 x 100 = 11% zwrot
Bazując na powyższych cyfrach, Twój profit brutto to 11%. Rewelacyjny wynik!
Ale pamiętaj, nie uwzględnia on kosztów miesięcznych związanych z utrzymaniem nieruchomości. Zwrot brutto jest dobrym sposobem na szybkie wyliczenie potencjalnego zwrotu i sprawdzenie czy gra jest warta świeczki.
Teraz zobaczmy jak to się ma to zwrotu z inwestycji netto (net yield).
Oblicz stopę zwrotu netto
Aby obliczyć zysk netto, należy najpierw odjąć od czynszu stałe opłaty, czyli te, które płacisz regularnie co miesiąc.
Czynsz – koszt hipoteki – ubezpieczenie landlorda – koszt agenta – factor chargé = aktualny czynsz netto
Od aktualnego czynszu netto powinieneś odjąć przyszłe koszty napraw, cyklicznych remontów oraz amortyzacji. Nie jest to konieczne, ale stanowi dobrą praktykę.
Aktualny czynsz netto - koszt stałych napraw – cykliczny koszt remontu - amortyzacja = czynsz netto
Repayment Mortgage
Prezentacja obliczeń zwrotu netto w przypadku kredytu typu Repayment.
- Czynsz - £750
- koszt hipoteki - £230
- ubezpieczenie landlorda - £25
- koszt agenta - £75
- podatek dochodowy - £150
- factor chargé - £30
750 - 230 - 25 - 75 - 150 - 30 = 240
£240 aktualny czynsz netto
Ponadto:
- koszt stałych napraw - 10% (£24)
- koszt remontu - 10% (£24)
- Amortyzacja - 10% (£24)
240 - 24 – 24 – 24 = 168
£168 aktualny zysk
Zwrot z inwestycji:
£2016 (168x12)/ £81,000 = 0.024 x 100 = 2.48%
Zwrot z inwestycji netto to 2.48%
Interest only mortgage
Prezentacja obliczeń zwrotu netto w przypadku kredytu typu Interest only.
- Czynsz - £750
- koszt hipoteki - £111
- ubezpieczenie landlorda - £25
- koszt agenta - £75
- podatek dochodowy - £150
- factor chargé - £30
750 - 111- 25 - 75 - 150 - 30 = 359
£359 aktualny czynsz netto
Ponadto:
- koszt stałych napraw - 10% (£36)
- koszt remontu - 10% (£36)
- Amortyzacja - 10% (£36)
359 - 36 - 36 - 36 = 251
£251 aktualny zysk
£3012 (254x12) / £81,000 = 0.037 x 100 = 3.71%
Zwrot z inwestycji netto to 3.71%
Zapewne zauważyłeś już, że Twój zysk netto będzie niższy niż wysokość czynszu. Dlatego dobrą praktyką jest zapoznanie się ze wszystkimi kosztami prowadzenia nieruchomości zanim zdecydujesz się na jej zakup. W ten sposób nie tylko będziesz mieć pewność, że uzyskasz zwrot na poziomie, który Cię satysfakcjonuje, ale również upewnisz się, że nie wyjdziesz na ‘0’ lub co gorsza nie będziesz musiał dokładać do inwestycji.
Podsumowanie
Zapewne widzisz teraz, że istnieje ogromna różnica pomiędzy zwrotem z inwestycji brutto, a zwrotem netto. Ważne jest, aby podchodzić do inwestycji w nieruchomości jak do biznesu. Mam na myśli dokładną analizę wszystkich bieżących wydatków z uwzględnieniem przyszłych wydatków. Unikaj patrzenia wyłącznie na zwrot brutto, ponieważ nawet najbardziej atrakcyjny zwrot może przynosić stratę po uwzględnieniu związanych z nim kosztów.
