Jakiś czas temu mój dobry znajomy opowiedział mi swoją historię. Jacek, bo tak ma na imię, i jego kuzyn Grzegorz, kupili dokładnie taki sam typ nieruchomości z przeznaczeniem do wynajmu. Jacek wynajął swoją nieruchomość jako zwykły Single Let. Najemcą została 6-cio osobowa rodzina za £900 miesięcznie. W tym samym czasie, Grzegorz, przyjął inną strategię na swój zakup - wynajął każdy z 5 pokoi z osobna za £350 miesięcznie za każdy z nich.
Z perspektywy uzyskanego czynszu, która z inwestycji była według Ciebie bardziej trafiona?
Czynsz £900 miesięcznie czy…
5 osobnych czynszów po £350, dając tym samym £1750 miesięcznie?
Jacek zrozumiał, że popełnił błąd i w późniejszym czasie zmienił swoją strategię inwestycyjną na HMO.
Większość inwestorów wie, że HMO jako strategia inwestycyjna, może okazać się niezwykle lukratywna i przynieść zdecydowanie wyższe zwroty z inwestycji w porównaniu do zwykłego Buy to Let (BTL).
Dlatego dziś pokażę Ci jak ogromny potencjał kryje się w HMO, oraz rozważę plusy i minusy i tego typu inwestycji.
Co w ogóle oznacza HMO?
HMO, czyli skrót od Houses in Multiple Occupation, to dowolna nieruchomość wynajmowana co najmniej trzem osobom jednocześnie przy czym najemcy nie są ze sobą spokrewnieni (np. studenci, pracownicy fabryki, itp). W nieruchomości znajdują się wspólne pomieszczenia socjalne takie jak łazienki ,kuchnie i pokój dzienny do dyspozycji wszystkich najemców.
Zasady dotyczące ilości osób niespokrewnionych podane powyżej obowiązują obecnie (12.05.2021) w Szkocji.
Jak działa HMO? Czyli jedna, ale za to bardzo duża zaleta
Z pozoru inwestycja HMO może wydawać się bardzo atrakcyjna, gdyż czynsz naliczany jest za każdy z pokojów osobno, dając tym samym większy zysk, w porównaniu do standardowego wynajmu.
Na przykład dom z trzema sypialniami i 2 pokojami dziennymi może osiągnąć czynsz rzędu £850- £950 jeśli zdecydujesz się wynająć go rodzinie. Oczywiście cena może wahać się w zależy od lokalizacji jak i stanu nieruchomości.
W HMO możesz przekształcić jeden z pokoi dziennych na dodatkową sypialnię, oraz zaadaptować poddasze, tym samym dodając 2 kolejne sypialnie. Wówczas możesz wynająć 5 pokoi po £350 GBP za pokój, co łącznie da Ci czynsz w wysokości £1750 funtów miesięcznie.
£1750! Całkiem nieźle prawda?
Teraz powinno być już jasne, dlaczego inwestycje HMO mogą wydawać się dużo bardziej atrakcyjne i z roku na rok przyciągają coraz to większą liczbę inwestorów.
Regulacje
Zanim zainwestujesz w wynajem pojedynczych pokoi, zdecydowanie doradzam porozmawiać z lokalnym urzędnikiem zajmującym się HMO. Jest to osoba zatrudniona przez urząd miejski (Local Council), a ich porady są na wagę złota, gdyż dzięki nim poznasz wymagania Twojego lokalnego miasta względem nieruchomości typu HMO.
Lista wymogów do tego rodzaju najmu jest długa i odnosi się między innymi do:
- minimalnego wymiaru sypialni
- rozmiaru kuchni uwzględniając w tym odpowiednią ilość sprzętów AGD w zależności od ilości najemców
- liczby łazienek (ta wzrasta, w zależności od ilości najemców)
- zasad bezpieczeństwa (np. w wypadku pożaru), w tym posiadania drzwi przeciwpożarowych, alarmów przeciwpożarowych czy odpowiedniego oświetlenia drogi ewakuacyjnej na wypadek pożaru
- wygłuszania pokoi
Dodatkowo, każdy HMO musi posiadać odpowiednią licencję wydaną przez urząd miasta potwierdzający, że nieruchomość spełnia niezbędne wymagania i jest zdatna do wynajmu. Jeśli planujesz wynająć nieruchomość bez licencji, jest to po pierwsze nielegalne, a po drugie może Cię sporo kosztować, gdyż kary sięgają nawet do £50,000 grzywny! Nie wspominając już o konsekwencjach prawnych.
Edukacja
Poza rozmowami z urzędnikami, sugeruję abyś przeczytał każdą książkę, która wpadnie Ci w ręce dotycząca HMO. Kilku autorów na brytyjskim rynku, których mogę polecić to Rob Dix, Nick Fox oraz Rick Gannon (ten ostatni specjalizuje się w HMO). Ich książki to kopalnia wiedzy i uważam, że to niezwykle istotne, aby zapoznać się ze strategią zanim zaczniesz działać.
Aby w pełni zrozumieć zasady działania licencji HMO należy poświęcić dużo czasu na naukę i ich zrozumienie poprzez czytanie i rozmowy z urzędnikami. Dzięki temu możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy w długim czasie. Pomyłki w tym biznesie mogą być bardzo kosztowne.
Opłacalność
Możesz się teraz zastanawiać, skoro HMO są tak opłacalne, dlaczego nie każdy landlord decyduje się na tego typu strategię? Weźmy pod lupę zalety i wady tego rodzaju inwestycji w nieruchomości, abyś, był pewien, że robisz właściwy krok i sprawdził czy ten typ inwestycji jest dla Ciebie. Zacznijmy od rodzajów HMO.
Młode osoby niejednokrotnie zdecydują się na dzielenie mieszkania z innymi współlokatorami, gdyż oznacza to mniejsze koszty najmu w porównaniu do wynajęcia całej nieruchomości na własną rękę.
Rodzaje HMO, czyli Twoja grupa docelowa
Osoby inwestujące w HMO mogą wyróżnić 4 główne grupy najemców:
- Studenci (undergraduate lub postgraduate)
- Młodzi profesjonaliści
- Osoby pracujące fizycznie
- Osoby pobierające benefity (LHA HMO)
Niesamowicie istotne jest to, abyś poznał swoją grupę docelową, gdyż każda z nich będzie różniła się pod względem docelowej lokalizacji, wymagań oraz typu nieruchomości. A to ostatecznie przełoży się na sukces Twojej inwestycji.
Sprawdź lokalny rynek
Zanim skoczysz na głęboką wodę i kupisz pierwszą z brzegu nieruchomość, znajdź czas aby dokładnie przeanalizować lokalny rynek i zapoznać się z okolicą.
- Sprawdź, które z nich przyciągają studentów, a które skierowane są bardziej do młodych profesjonalistów czy osób pracujących.
- Zapoznaj się ze stylem nieruchomości, które oferowane są na rynku.
- Przyjrzyj się tym, które wynajmują się szybko, w porównaniu do tych, które czekają kilka tygodni na wynajęcie i zadaj sobie pytanie, dlaczego?
Wystrój i wyposażenie nieruchomości
Twój przyszły najemca koreluje bezpośrednio z poziomem wykończenia nieruchomości, na który się zdecydujesz. Jest to wzajemna zależność, gdyż poziom remontu i wykończenia nieruchomości będzie zależał od typu najemcy na jaki się zdecydujesz. Im wyższy standard tym większe koszty, z którym musisz się liczyć, ale tym samym szansa na uzyskanie lepszego czynszu.
Rzeczy, które musisz rozważyć dobierając swoją grupę docelowa to:
- Czy potrzebna jest łazienka w każdej sypialni
- Jakość i styl mebli
- Ilość miejsc parkingowych, o ile w ogóle są konieczne
- Dodatkowe udogodnienia jak telewizor w każdym pokoju
- Standard wspólnych pomieszczeń kuchnia, pokój dzienny
Musisz być świadomy jak poziom wykończenia, dekoracji czy jakości i stylu mebli będą przekładały się na jakość Twojego najemcy. Zwykle im lepszy standard będziesz w stanie zaoferować, tym większa szansa, że Twój najemca będzie gotowy zapłacić wyższy czynsz. Ponadto wówczas bardziej doceni nieruchomość, którą oferujesz, co oznacza że będzie o nią dbał.
Korzyści oraz wady strategii HMO
Jak z każdą rzeczą na świecie, tak i HMO ma swoje plusy i minusy.
Plusy
Najpierw pozytywy.
Cashflow
Najbardziej oczywistą korzyścią płynącą z inwestowania jest to, że HMO mogą zapewnić znacznie wyższe zwroty w porównaniu do zwykłych BTL, dlatego ta strategia jest wybierana przez osoby szukające wysokiego cashflow
Mniejsze ryzyko okresów braku wynajmu
Jeśli jeden najemca się wyprowadzi, nadal masz wynajęte inne pokoje i może miesięczny czynsz będzie niższy, ale nie oznacza to, że jesteś go całkowicie pozbawiony tak jak przy standardowym BTL.
Ryzyko zaległości w spłacie jest mniejsze
W przypadku wielu najemców jesteś mniej narażony, jeśli jeden z najemców zalega z czynszem to nadal płacą go pozostali najemcy.
Korzyści podatkowe
Inwestowanie w HMO może wiązać się z korzyściami podatkowymi, ponieważ więcej kosztów można odliczyć od podatku
Rosnące zapotrzebowanie
Młode osoby niejednokrotnie zdecydują się na dzielenie mieszkania z innymi współlokatorami, gdyż oznacza to mniejsze koszty najmu w porównaniu do wynajęcia całej nieruchomości na własną rękę. Wielka Brytania zawsze kusiła możliwością nauki na wybitnych uniwersytetach, oraz możliwościami kariery, dlatego z roku na rok przybywa młodych osób przyjeżdżających do UK pragnących realizować swoje marzenia. Na brak najemców raczej nie będziesz mógł narzekać.
Minusy
Duża ilość przepisów
HMO obarczone jest wieloma przepisami i wymaganiami dotyczącymi planowania. Jednym z ważniejszych jest tzw. “Artykuł 4” (Article 4), który określa maksymalną ilość licencji HMO dostępnych w danym regionie.
Uzyskanie kredytu dla początkujących
Osoby stawiające pierwsze kroki na polu inwestycji w nieruchomości mogą napotkać trudności w uzyskaniu kredytu z przeznaczeniem do HMO jeśli nie posiadają doświadczenia w nieruchomościach. Czasami banki wymagają np. 12 miesięcznego doświadczenia wynajmując standardowy BTL, zanim zdecydują się na udzielenie kredytu z przeznaczeniem pod HMO.
Typ nieruchomości
Nie każda nieruchomość może działać jako HMO, co automatycznie przekłada się na liczbę dostępnych nieruchomości. Jeśli popyt na te nieruchomości jest większy niż podaż, automatycznie będzie trudniej uzyskać dobrą okazję.
Lokalizacja
HMO zwykle działają w specyficznej lokalizacji np. w centrum miasta, w wokół obszarów studenckich, uniwersytetu czy szpitala. Problem polega na tym, że nieruchomości znajdujące się w popularnych lokalizacjach cieszą się dużym zainteresowaniem, co wiąże się z większą konkurencją, a to może przekładać się cenę.
Okresy braku wynajmu
Okres bez najemców może potrwać dłużej, niż w przypadku standardowych BTL (nawet dłużej niż kilka tygodni), w zależności od lokalizacji i stanu nieruchomości oraz Twojej docelowej grupy np. studenci i długość roku akademickiego.
Agent, agentowi nie równy
Szybko się przekonasz, że dobry agent jest bezcenny. Liczba dobrych agentów, którzy są skłonni zarządzać HMO i znają się na swojej pracy jest mniejsza w porównaniu do tych, którzy będą zarządzać standardowym BTL. To wiąże się z większymi kosztami dla ciebie rzędu 12% do 15%. Niektóre osoby decydują się na samodzielne zarządzanie nieruchomościami. Jest to zajęcie czasochłonne i może szybko stać się Twoją pełnoetatową pracą. Dodatkowo, jeśli nie posiadasz odpowiednich umiejętności, możesz szybko pożałować tej decyzji.
Koszty inwestycji
HMO to też zdecydowanie wyższe koszty początkowe w porównaniu do tradycyjnego BTL wliczając w to koszt zakupy, remontu, przysposobienia uwzględniając w to przepisy przeciwpożarowe, środowiskowe czy choćby koszty umeblowania. Dodatkowo pamiętaj o kosztach aplikacji, oraz kosztach architekta wymaganych do przygotowania planów nieruchomości.
Media i rachunki
Dodatkowe koszty - czyli rachunki za media. 90% HMO, w cenie wynajmu, wlicza wszystkie rachunki, czyli opłaty za wodę, prąd, gaz i podatek miejski, nie wspominając o kosztach dostępu do internetu i telewizji, jeśli je oferujesz. Sumując wszystkie opłaty, kwota może być niemała, a jeśli zdarzy się, że nieruchomość będzie stała pusta, zamiast zysku może wygenerować dziurę w kieszeni.
Wyższe koszty utrzymania HMO
Ze względu na zwiększoną ilość osób przebywających / używających, nieruchomości tego typu wymagają więcej konserwacji w porównaniu do konwencjonalnego BTL. Zwłaszcza, jeśli Twoja HMO jest przeznaczone dla studentów. Rodziny wynajmujące BTL zazwyczaj starają się bardziej dbać o dom, w którym mieszkają. Zatem inwestując w HMO, przygotuj się na częstsze naprawy, wymiany zepsutych czy zużytych mebli oraz sprzętów AGD.
Podsumowanie
Zdecydowana liczba inwestorów zgodzi się, że HMO mogą być niesamowicie satysfakcjonujące i lukratywne jako strategia inwestycyjna, przynosząc wysokie zyski w porównaniu do zwykłych BTL. Tak, wymagają większego nakładu finansowego i większego zaangażowania w prowadzeniu i zarządzaniu nieruchomością, ale jeśli są prowadzone prawidłowo od samego początku, jesteś na dobrej drodze do sukcesu. Dlatego niezmiernie istotny jest dobry start, czyli kupno odpowiedniej nieruchomości, w odpowiedniej lokalizacji, w odpowiedniej cenie dopasowanej idealnie do strategii i Twoja grupy docelowej.
