Pierwsza nieruchomość kupiona w celu inwestycyjnym jest tą kluczową. Nie druga, nie piąta, nie dziesięć następnych, tylko właśnie ta pierwsza. Od niej zależy, czy kupisz kolejne 10 nieruchomości, czy też nie.
Najważniejszym powodem, dla którego do kupna pierwszej nieruchomości należy przyłożyć tyle uwagi, jest oczywiście kwota jaką wyłożysz. Inwestycja ta, wymaga dużego wkładu własnego, zwykle wynoszącego 25% wartości nieruchomości, a przecież to tylko depozyt, nie licząc innych kosztów.
Pracując na etacie odłożenie takiej kwoty to niebagatelne wyzwanie, które może zająć lekko od 3 do 4 lat sumiennego oszczędzania.
Unikanie ponoszenia start
Biorąc pod uwagę jak dużego nakładu finansowego wymaga kupno nieruchomości na wynajem oraz ile czasu potrzeba na zgromadzenie potrzebnego kapitału, możesz wyobrazić sobie jakie konsekwencje niosłoby za sobą nieudana inwestycja. Zwłaszcza, gdy na samym starcie ‘wolnych’ środków przychodzących każdego miesiąca nie masz zbyt wiele.
Cokolwiek nie zrobisz pamiętaj, że w inwestycjach najważniejsze na samym początku jest unikanie ponoszenia wszelkich strat.
Przykłady, w których możemy stracić na inwestycji w nieruchomości jest wiele, np.:
- Kupno nieruchomości w złej lokalizacji
- Kupno nieruchomości w trakcie trwania górki cenowej i nagła zapaść cen
- Zła ocena kosztów naprawy
- Znacznie mniejszy czynsz od spodziewanego
- Niepłacący najemca
Korzyści płynące z profitu
Skoro już wyjaśniliśmy jakie konsekwencje niesie za sobą nieudana inwestycja, dla kontrastu zobaczmy na jakie korzyści możesz liczyć, kiedy wszystko pójdzie zgodnie z planem, czyli:
- Otrzymasz comiesięczny profit, który znacznie skróci okres odkładania pieniędzy na kolejną nieruchomość
- Zakładając, że poprzez wykonany remont, nieruchomość wzrośnie na wartości, zbudowany surplus będziesz mógł wyjąć poprzez remortgage, a uzyskane środki ponownie zainwestować już nawet po 6 miesiącach
10 rzeczy, które powinieneś zrobić przed kupnem pierwszej nieruchomości pod wynajem
Na odpowiednie przygotowanie się do kupna pierwszej inwestycji składa się z wiele czynników takich jak: odpowiednia edukacja, analizy, poznawanie ludzi o podobnych zainteresowaniach, planowanie niczym strateg, wyznaczanie celów krótko i długoterminowych, oraz determinacja w działaniu.
Edukacja
1. Przeczytaj co najmniej 5 książek o inwestowaniu w nieruchomości
Zakładam, że Ty, tak jak i ja, inwestujesz w UK, więc dużo sensu ma przeczytanie książek na temat inwestycji w nieruchomości opierających się właśnie na tym rynku.
Oto kilka tytułów, które mogę polecić:
Bogaty Ojciec Biedny Ojciec, Robert Kiyosaki
Co prawda jest to jedyny tytuł, który nie jest oparty na rynku brytyjskim. Ale magia tej książki polega na jej prostocie i tym, że niemal każdy z dzisiejszych inwestorów z wielkim portfolio nieruchomości może pochwalić się, że przeczytał jako jedną ze swoich pierwszych książek właśnie tę. Ta książka to podstawa i z pewnością zachęci Cię do podróży w głąb króliczej nory.
The Complete Guide to Property Investments, Rob Dix
Idealna pozycja, jeżeli zastanawiasz się nad kupnem pierwszej nieruchomości pod wynajem. Rob w stylu prymusa wprowadzi Cię w świat inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Podaje wiele przydatnych informacji, wskazówek, opisuje systemy, które wypracował przez lata inwestowania w nieruchomości. Jestem przekonany, że pomogą Ci one zabrać się za ten biznes w odpowiedni sposób.
Multiple Streams of Property Income, Rob Moore
Rob Moore, wraz ze swoim partnerem biznesowym Markiem Homerem, poza swoim olbrzymim portfolio ponad 800 nieruchomości na wynajem również prowadzi największą firmę szkoleniową w UK. Rob i Mark napisali wiele książek. Tytuł, który podaje tutaj skierowany jest dla początkujących inwestorów.
Property Magic, Simon Zutshi
Książka napisana przez założyciela największej grupy networkingowej dla inwestorów nieruchomości w UK. Grupa ta nazywa się PIN (Property Investors Network).
Solving the Property Puzzle, Gill Fielding
Jedna z niszowych na tej liście, jednak nie mogę przejść koło niej obojętnie. To istna kopalnia wiedzy, która pomoże Ci poznać rynek nieruchomości, doradzi jak i gdzie szukać odpowiedniej lokalizacji do inwestycji, oraz jak analizować czy wybrana nieruchomości stanowi potencjalnie dobrą inwestycję.
2. Zapisz się na kurs nieruchomości
Pod warunkiem, że nie kosztuje on więcej niż £1,000. Jest wielu ekspertów od nieruchomości, którzy za kurs liczą sobie około £750. To jest moim zdaniem dobra cena dla kogoś, kto dopiero zaczyna swoją przygodę z nieruchomościami.
Przestrzegę Cię jednak od razu przed firmami, które liczą sobie £3,000 za kurs, po czym na warsztatach sprzedają Ci programy typu MasterMind kosztujące po £8,0000 czy nawet £25,000 za roczne członkostwo w grupie, obiecując przy tym zwrot zainwestowanych środków. Z mojego doświadczenia lepiej zainwestować te pieniądze w pierwszą nieruchomość zamiast w przewartościowany kurs.
Dobre szkolenie dla początkującego inwestora nie powinno przekraczać £1,000. Pozwala to wykładowcy zarobić godziwe dla jego doświadczenia i poświęconego czasu wynagrodzenie, a i Tobie uzyskać fundamentalną wiedze (win-win dla każdego).
W dużej mierze wiedzę przekazywaną na kursach znajdziecie w książkach dostępnych na rynku. Dlatego zachęcam najpierw do lektury, a w późniejszym etapie do kursów. Natomiast zdecydowaną przewaga kursów jest poznawanie ludzi myślących podobnie do Ciebie, oraz budowanie relacji, które mogą okazać się przydatne w przyszłości.
Szkic pierwszych planów
3. Wybierz lokalizację
Zacznij od miejscowości, w której mieszkasz. Zadaj sobie kilka pytań.
- Czy jest duża, czy mała miejscowość?
- Czy ma więcej niż 100,000 mieszkańców?
- Czy są w niej jakieś miejsca pracy: fabryki, biurowce?
- Czy jest to miasto portowe?
- Czy w mieście znajduje się uniwersytet?
- Czy są hotele w centrum miasta?
- Jak wygląda rynek turystyczny?
- Jakie plany rozwojowe ma Twoje miasto?
Wszystkie te czynniki są bardzo istotne podczas wyboru rynku, na którym chcesz inwestować. Unikaj małych miast, gdzie rynek pracy jest zależny wyłącznie od jednego zakładu czy fabryki. Taka firma może zawsze upaść i wówczas nieruchomości spadną na wartości, a mieszkańcy zaczną przenosić się do innych miejscowości w poszukiwaniu pracy.
Jeżeli Twoje miasto jest nieduże (np. liczy jedynie 15,000 mieszkańców) i niewiele się tu dzieje, to korzystniej będzie poszukać większego miasta w promieniu 30 mil.
4. Wybierz swoją strategię inwestycyjną
Wybrałeś już miasto? Teraz musisz pomyśleć kto będzie Twoim najemcą.
Czy jest to osoba pracująca w pobliskim magazynie Amazona? Czy może studenci? A może planujesz wynająć dom jakiejś rodzinie z dwójką dzieci?
Pamiętaj, że rodzaj najemcy jest zależny od lokalizacji, którą wybrałeś. Na przykład studenci chcą mieć blisko do uniwersytetu, rodzinie będzie zależeć aby mieszkać z daleka od ruchliwych dróg i hałasów, za to blisko szkół czy przedszkoli.
Po za tym zastanów się nad rodzajem nieruchomości - czy będzie to mieszkanie, a może dom szeregowy?
5. Wyznacz sobie cel
Napisz na kartce papieru (lub w Excelu, albo innym oprogramowaniu kalkulacyjnym) ile dokładnie musisz zarabiać miesięcznie z inwestycji, aby stać się wolnym finansowo.
Kwota ta powinna być równa Twoim obecnym dochodom z zatrudnienia (w założeniu, że te wystarczają na pokrycie wszystkich Twoich obecnych wydatków). To twój pierwszy cel.
Dlaczego tyle, a nie 10 tysięcy funtów? Ponieważ zaczynasz inwestować w nieruchomości, aby stać się wolnym finansowo i żyć na swoich warunkach. Jeżeli nieruchomość przyniesie Ci równowartość twoich zarobków, to znaczy, że jeżeli odejdziesz z pracy, będziesz mógł się utrzymać w takich samych warunkach. A to pierwszy krok do wolności finansowej.
Poznaj lokalnych ekspertów
6. Wybierz się na spotkanie z lokalnymi agentami
Na spotkanie z agentami kup co najmniej 3 mapy miasta, w którym planujesz inwestować. Przygotuj też żółte oraz czerwone flamastry i długopis.
Gdy spotkasz się z agentem opisz jakiego rodzaju najemcy szukasz oraz jaką nieruchomością jesteś zainteresowany. Poproś agenta o podkreślenie żółtym flamastrem ulic w dobrych rejonach miasta, a czerwonym złe lokalizacje (złe, czyli takie, gdzie bałbyś się zaparkować auto na noc). Po każdym spotkaniu z tyłu mapy zapisz długopisem nazwę agencji.
Zrób to z trzema rożnymi agencjami nieruchomości. Gdy wrócisz do domu porównaj wszystkie mapy i sprawdź, w których miejscach wszyscy trzej agenci byli zgodni.
7. Spotkaj się z brokerem (najlepiej z takim, który też inwestuje w nieruchomości)
Kupując nieruchomości pod inwestycje nie organizuj hipoteki poprzez swój bank, ponieważ ten nie zaoferuje Ci najlepszych rat, a już na pewno nie wyjaśni innych możliwości inwestycyjnych.
Zamiast tego, znajdź niezależnego doradcę kredytowego, ale takiego, który sam inwestuje. Taka osoba będzie drążyła temat, ponieważ rozumie Twoją sytuację, a przy okazji chętnie podzieli się z Tobą wiedzą.
Zaplanuj
8. Zadecyduj o swojej inwestycyjnej lokalizacji
Spotkałeś się już z agentem oraz brokerem, teraz czas zobaczyć potencjalną lokalizację, w której planujesz inwestować z bliska. Wybierz się na długi spacer po okolicy. Sprawdź, czy ogródki są zadbane, zwróć uwagę na zaparkowane auta, ludzi, których mijasz, sprawdź co widzisz w oknach i jak wygląda stan domów na zewnątrz.
Na spacerze możesz wyjść nieco poza zakreślone lokalizację przez agentów i sprawdzić czy nieopodal nie ma innych niedowartościowanych perełek inwestycyjnych.
Analiza
9. Obliczanie zwrotu z inwestycji
Aby wiedzieć, czy inwestycja ma sens naucz się obliczać zwrot z inwestycji. W tym celu sprawdź nasze dwa artykuły Zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomości oraz Jak prawidłowo obliczyć zwrot z rentowności inwestycji (Yield)
Akcja
10. Zasada 100 - 10 - 1
Po spacerze, w którym miałeś okazję przyjrzeć się okolicy z bliska, umów się z agentem na oglądanie nieruchomości.
I tu pojawia się zasada 100 – 10 – 1, która mówi obejrzyj 100 nieruchomości. Złóż ofertę na 10 z nich, które stanowiło potencjalnie dobrą inwestycję. Z tych dziesięciu jedna powinna zostać zaakceptowana.
Tej zasady nie musisz stosować przy każdym następnym zakupie, ponieważ z czasem zdobędziesz doświadczenie i znalezienie dobrej inwestycji będzie dla Ciebie łatwiejsze. Chodzi o to, aby podczas kupna tej pierwszej inwestycji, która jest kluczowa nie popełnić błędu.
Dodatkowo, obejrzenie tak wielu nieruchomości pozwoli Ci na zyskanie doświadczenia. Poczujesz czy jest w niej wilgoć po wejściu. Nauczysz się rozpoznawać które z mieszkań wymagają większej ilości remontów, które z nich zostało przejęte przez bank, które z nich są sprzedawane przez rodzinę zmarłej osoby lub osoby zmieniające dom na większy lub mniejszy. Chodzi nie tylko o sprawdzenie stanu nieruchomości, ale i sytuacji obecnych właścicieli. Wszystko to pomoże Ci w podejmowaniu lepszych decyzji inwestycyjnych.
Podsumowanie
Inwestycja w nieruchomości to długi proces, dlatego należy się do niego dobrze przygotować. Spędzisz na tym dużo wolnego czasu, ale z pewnością będzie to ułamek czasu, który potrzebujesz na odłożenie środków na wkład własny.
Warto jest poświęcić odpowiednią ilość czasu na przygotowanie się. To jak się przygotujesz do zakupu zrobi ogromną różnicę, a pierwsza nieruchomość pod wynajem, którą kupisz uczyni z Ciebie inwestora, albo nie...
