Kupując nieruchomość, jedną z pierwszych decyzji, jakie będziesz musiał podjąć, to wybór pomiędzy rynkiem wtórnym a nowym budownictwem.
To, w którą stronę się skłonisz, będzie wynikiem preferencji, budżetu, lokalizacji, oraz listy dostępnych opcji spełniających twoje oczekiwania.
W tym artykule przyjrzymy się plusom i minusom zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Wymienimy, na co powinieneś zwrócić uwagę, podejmując decyzję. Jednak nim do tego przejdziemy, musimy odpowiedzieć na jeszcze jedno pytanie — jakiego typu nieruchomości szukasz?
Typy Nieruchomości
Czy jest to mieszkanie w bloku? A może mieszkanie w domu podzielonym na 4 niezależne mieszkania, oferującym niezależne wejście i ogród. Kolejno przechodzimy do domów i tu patrzymy na domy szeregowe, bliźniaki, oraz domy wolnostojące. Każda z tych nieruchomości ma swoje plusy i minusy i każda z nich oferuje coś innego.
Osoby młode lub pracujące w dużym mieście, mogą zdecydować się na zakup mieszkania w centrum, gdyż oferuje im to swobodę i styl życia.
Pary lub młode rodziny mogą zdecydować się na zakup domu szeregowego oferującego więcej przestrzeni i możliwość posiadania własnego ogrodu. Wiadomo, myśląc o domu szeregowym czy bliźniaku, niezmiernie ważne staje się kto koło nas mieszka, dlatego zawsze przed złożeniem oferty powinieneś zagadnąć przez płot i w miarę możliwości poznać sąsiadów.
Jeśli jesteś w pozycji, aby pozwolić sobie na dom wolnostojący, myślę, że nie ma lepszego rozwiązania.
Nowe Budownictwo
Nie da się ukryć, że nieruchomości prosto od dewelopera mogą wydawać się niezmiernie atrakcyjne, kusząc możliwością zamieszkania w nowym budynku, który w swoich progach nie gościł innego właściciela. Nieruchomości tego typu oferują możliwość aranżacji wnętrz wedle naszego gustu, niekiedy już na etapie ich budowy. Zdaję sobie sprawę, że na przestrzeni lat, nieruchomości typy new build mogły cieszyć się złą sławą i posiadają tylu samo zwolenników jak i przeciwników. Zobaczmy wiec, za co je kochamy i z jakiego powodu nie koniecznie za niby przepadamy.
Nowe budownictwo — plusy
Jesteś pierwszym właścicielem nieruchomości, w której nikt wcześniej nie mieszkał.
Jeśli lubisz odbierać nowe auto z salonu, czy odklejać naklejkę z wyświetlacza nowego telefonu, to istnieje spora szansa, że i tu znajdziesz swego rodzaju satysfakcję z posiadania nowego domu i bycia jego pierwszym właścicielem.
Większość deweloperów oferuje możliwość personalizacji
Kupując nowy dom, możesz zlecić developerowi wykończenie go poprzez wybranie materiałów wykończeniowych w tym: dywanów, podłóg, kuchni czy łazienki. Czasami możesz otrzymać bonus w postaci sprzętu AGD.
Nie musisz myśleć o żadnych dodatkowych remontach
Ponieważ dom jest oddawany w stanie gotowym do wprowadzenia się, jedyną rzeczą, która może zaprzątać Twoją głowę to zorganizowanie firmy transportowej do przeprowadzki.
Nowe domy są bardziej energooszczędne
Deweloperzy muszą spełniać najnowsze regulacje związane z budową nieruchomości. Montują m.in. najnowsze systemy izolacji, co wpływa na poziom energooszczędności w porównaniu do starszych domów. A to wiąże się z niższymi rachunkami i oszczędnością dla Twojej kieszeni.
Nowe domy są wyposażone w nowoczesną technologię
Nowe domy zazwyczaj przychodzą z najnowszym rozwiązaniami technologicznymi jak i designerskimi. Możesz liczyć, że nowy dom będzie oferował tzw. open plan living space czy wmontowane panele słoneczne.
Nowe nieruchomości mogą okazać się bezpieczniejsze
Do wybudowania tych domów użyto nowoczesnych i bezpiecznych materiałów przeciwpożarowych, oraz posiadają wmontowane, połączone czujniki dymu
Brak łańcuszka sprzedażowego
Zapomnij o stresie, w którym to sprzedający jest w łańcuszku. Łańcuszek sprzedażowy polega na tym, że osoba, od której kupujesz nieruchomość, musi najpierw zakupić nową, żeby móc sprzedać obecną. Taka sytuacja nie ma miejsca kiedy decydujesz się na zakup od dewelopera
10-letnia gwarancja
Zazwyczaj wszystkie nieruchomości typu New Build posiadają 10-letnią gwarancje od dewelopera. Istnieją trzej główni dostawcy gwarancji na nowe domy – National House-Building Council (NHBC), Local Authority Building Control Warranty (LABC) i Premier Guarantee.
Okres gwarancji można podzielić na dwa etapy – pierwszy odnoszący się do ubezpieczenia wad, który obejmuje pierwsze dwa lata, oraz etap ubezpieczenia konstrukcji budynku, który obejmuje lata od trzech do dziesięciu. Oznacza to, że podczas pierwszych dwóch lat, jeśli wystąpią problemy z pracą wykonaną przez budowniczego, np. nieszczelne okna lub problem z ogrzewaniem wynikający z wadliwych rur, deweloper jest zobowiązany do ich naprawy. Po 2 latach deweloper odpowiada tylko za poważne problemy z konstrukcją domu. Obejmuje to fundamenty, tynki zewnętrzne, dachy, stropy, kominy i części nośne podłóg.
Dostęp do programów rządowych
Możliwość skorzystania z programów takich jak Help To Buy, czy Shared Equity dla osób kupujących po raz pierwszy, gdzie rząd oferuje pożyczyć pewien procent od wartości nieruchomości, aby pomóc w jej zakupie.
Nowe budownictwo — minusy
Zapewne słyszałeś niejednokrotnie, że kupując nową nieruchomość, przyjdzie Ci zapłacić cenę „premium”. Nie jest to nieprawda. Zazwyczaj za nieruchomości tego typu przychodzi nam zapłacić więcej tylko dlatego, że oferują komfort posiadania nowego domu. Sama cena nie odzwierciedla jedynie profitu dewelopera, ale też potencjalnych przyszłych napraw (stanowiących element gwarancji) kosztu samej budowy, który musi spełniać najnowsze regulacje, czy kosztu programów deweloperskich/programów Help To Buy, które również mają swoje kryteria względem akceptacji nieruchomości.
Utrata na wartości nieruchomości w momencie kupna
Zazwyczaj po odebraniu kluczy wartość nieruchomości może spaść i przez kolejne 12 do 24 miesięcy możesz zauważyć, ze jej wartość nie idzie do góry, a wręcz przeciwnie, pozostaje na tym samym poziomie lub nawet maleje.
Brak charakteru budynku
Zazwyczaj nowe nieruchomości wyglądają bardzo podobnie i brakuje im tego, co miała niegdyś brytyjska architektura. Dodatkowo typ konstrukcji pozostawia często wiele do życzenia, gdzie ścianki działowe mogą być cieńsze, przez co możesz usłyszeć swojego sąsiada.
Przygotuj się na opóźnienia
Często budowa zajmuje więcej, niż planowano. Problemy z dotrzymaniem terminów wynikają z dostępnością materiałów czy złych warunków pogodowych. W przypadku wstrzymania budowy Twoja oferta kredytu hipotecznego może wygasnąć i jeśli nie masz możliwości jej wydłużenia, będziesz musiał przechodzić przez cały proces aplikacji ponownie.
Coraz mniejsze rozmiary nieruchomości
Nie da się ukryć, że kiedy porównasz nowe nieruchomości z tymi wybudowanymi przed laty, to zauważysz, że ich rozmiary mają tendencje hmm… kurczące się. Kiedy porównasz rozmiar nieruchomości z rynku wtórego, zauważysz, że ta oferuje nie tylko więcej metrów kwadratowych na pokój, ale i również więcej przestrzeni w postaci wysokich sufitów. To samo tyczy się ogrodów oraz miejsc parkingowych.
Dalej od centrum
Nowa okolica oddalona od centrum miasta i nieposiadająca ustabilizowanych sieci sklepów, kafejek restauracji. Infrastruktura również może być uboższa, gdyż deweloper może nie zdążyć z budową placów zabaw, parków itp.
Wszystko jest nowe, nawet okolica
Pamiętaj, że wszystko w Twoim domu będzie nowe — nie tylko budynek, ale także infrastruktura. Możesz mieć problemy z podłączeniem Internetu, telefonu, telewizora, a nawet ogrzewania. Dostarczenie poczty również może być problematyczne ze względu na nowo przyznany adres.
Dodatkowe opłaty
Opłaty, takie jak factoring charge i management charge, czyli oplata za utrzymanie zieleni na osiedlu czy czystości klatki schodowej. Generalnie nie masz możliwości aby zrezygnować z tej opłaty i musisz wliczyć ją w comiesięczne koszty utrzymania nieruchomości.
Lista usterek
Przeglądając fora internetowe, być może zetknąłeś się z pojęciem „Snagging list”, czyli lista wszelkich usterek małych i dużych. Zazwyczaj wylicza wszystkie problemy w Twoim domu, zidentyfikowane tuż przed ukończeniem budowy, wliczając w to drzwi, które nie zamykają się prawidłowo, popękane płytki łazienkowe, niedziałające kontakty, niedomykające się okna itp. Odpowiedzialność za rozwiązanie tych problemów spoczywa na deweloperze i powinno zostać wykonane jeszcze przed Twoją wyprowadzką. Aczkolwiek niejednokrotnie zdarza się, że prace te są wykonywane po wprowadzeniu, nawet w ciągu w pierwszych 2 lat okresu gwarancyjnego.
Wyższy depozyt
Produkty bankowe z maksymalnym przedziałem LTV, czyli poziomu kredytu do ceny nieruchomości. Jeśli myślisz o kupnie mieszkania, musisz przygotować się na posiadanie minimalnego depozytu w wysokości 10 do 15%. Przy zakupie domów niektóre banki zaakceptują już 5% depozytu, aczkolwiek bardziej popularne są kredyty na 10% czy 15% depozycie.
Porady przy zakupie nowego budownictwa
Negocjuj cenę
Jeśli to bardzo wczesne dni i myślisz o kupnie nieruchomości off plan (czyli jeszcze niewybudowanego), może udać Ci się wynegocjować zniżkę, gdyż deweloper może potrzebować finansowania, aby kontynuować projekt. I odwrotnie, jeśli projekt dobiega końca, a deweloper nadal nie znalazł nabywcy, możesz mieć silną pozycję również tutaj. Zanim podejdziesz do negocjacji, postaraj się sprawdzić ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w pobliżu za pośrednictwem witryn takich jak Rightmove, Zoopla i Land Registry.
Sprawdź dewelopera i jakie ma opinie
Sprawdź, czy nieruchomości zostają oddane w terminie jakie zdarzają się usterki i ile czasu zazwyczaj zajmuje, aby przeprowadzić naprawy.
Rynek wtórny
Wiele osób decydując się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, kieruje się charakterem, jaki one oferują. Poczynając od okien skrzydłowych w gregoriańskiej posiadłości, poprzez kominek w każdym pokoju wiktoriańskiego domu, czy witraży w podmiejskich domach z lat 30. XX wieku, istnieje tak wiele różnych projektów do wyboru, że nawet najbardziej wymagająca osoba znajdzie coś dla siebie. Ponadto decydując się na tego typu nieruchomość, wiesz, co kupujesz i w jakim stanie znajduje się dom. Aczkolwiek nieruchomości tego typu mogą przyjść ze swego rodzaju niespodziankami.
Rynek wtórny — plusy
Lepsza cena w porównaniu do nowego budownictwa. Niejednokrotnie nieruchomości z rynku wtórnego będą dostępne w niższej cenie niż nieruchomości z rynku pierwotnego, które sprzedawane są z dodatkowym premium. To sytuacja podobna jak podczas zakupu nowego auta, jeśli zdecydujesz się kupić auto prosto z salonu, wiesz, że będziesz musiał za to dodatkowo zapłacić.
Większa przestrzeń
Przestrzeń, jaką oferują, jest zazwyczaj większa niż w nowym budownictwie. Pokoje są większe i bardziej przestronne i myślę tu nie tylko o metrach kwadratowych, ale również wysokości sufitów.
Większe ogrody
Nieruchomości tego typu kuszą większym ogrodem, dogodniejszym miejscem parkingowym i podjazdem. Patrząc, ile obecnie kosztuje ziemia, nie dziwi nas, że deweloperzy starają się zagospodarować plac tak, aby przyniósł im jak największy profit kosztem np. rozmiarem ogrodu.
Solidna konstrukcja
Nieruchomości tego typu przetrwały próbę czasu i możesz być niemalże pewny, że dom, który stał 100 lat, wytrzyma kolejne tyle. Oczywiście wszystko zależy od tego czy nieruchomość jest strukturalnie wytrzymała. Dlatego, jeśli masz jakieś obawy, nie bój się zlecić wykonania specjalistycznego raportu. Kupno nieruchomości powinno być przemyślaną decyzja i jeśli nie jesteś czegoś pewien, poradź się specjalisty. Uważam, że lepiej zapłacić za wykonanie raportu niż później być zaskoczonym wysokim kosztem napraw.
Inwestycja w przyszłość, czyli potencjał, jaki oferuje dom
W obecnym stanie dom może być daleki od idealnego i może wymagać więcej pracy, a tym samym nakładu finansowego i czasu. Dobra wiadomość dla Ciebie jest taka, że właśnie dzięki tej pracy zyskujesz możliwość dodania wartości nieruchomości. Dodatkowo daje to możliwość urządzenia i wyremontowania go tak jak chcesz.
Ustabilizowana cena rynkowa
Czyli wiesz, na jaki wzrost możesz liczyć w przyszłości.
Solidność budowy i grubość ścian, czyli prywatność
Gdy dom jest wybudowany z kamienia, to ściany są niemal dźwiękoszczelne. Jest to szczególnie duży atut, jeśli cenisz swoją prywatność.
Sąsiedzi i okolica
Większe prawdopodobieństwo, że istniejąca nieruchomość będzie otoczona przez ustabilizowana społeczność, a sąsiedzi będą mieszkać tam od lat. W pobliżu może znajdować się więcej udogodnień, takich jak kafejki, restauracje, puby, sklepy, parki czy place zabaw.
Większy wybór kredytów hipotecznych
Tak to prawda, że nie każdy bank pożycza chętnie na nowe budownictwo. Prawdą też jest, że wszyscy pożyczkodawcy chętniej wezmą dom z rynku wtórnego jako zabezpieczenie
Rynek wtórny — minusy
Remonty
Wiem, wcześniej pisałam, że jest to plus, aczkolwiek czasami mogą zdążyć się nieprzewidziane remonty. Jak to bywa to ze starszymi nieruchomościami, zawsze trzeba myśleć o rzeczach, które mogą Cię zaskoczyć. Rzeczy, na które powinieneś być szczególnie uczulony podczas oglądania nieruchomości to: dach, komin, rynny, konstrukcja, instalacje gazowe, eklektyczne, wodna i ścieki, wilgoć i butwiejące krokwie (dry rot). Każda z tych rzeczy może okazać się kosztowna w naprawach i nie każdy będzie w stanie po wpłacie dużego depozytu pozwolić sobie na kosztowne remonty oraz niespodziewane naprawy.
Koszty utrzymania samego budynku będą większe
Istnieje spora szansa, że z czasem, w domu, niektóre jego elementy będą się nam szybciej psuć niż w przypadku nowego domu. Przykładem potencjalnych napraw mogą być: wcześniejsza wymiana rynien lub odnawianie elewacji / skruszonego kamienia. Innym przykładem może być wymiana rur (warto dodać tutaj, ze te starsze nieruchomości mają jeszcze ołowiane rury dopływowe, które sprawiają, że woda pitna jest szkodliwa dla zdrowia).
Łańcuszek
Możesz być uwikłany w sprzedaż łańcuszkowa i wszystkie z tym wiążące się komplikacje i stresy. Więcej na ten temat znajdziesz tu.
Niska energooszczędność
Wysokie sufity, grube mury i brak, lub minimalna izolacja wpływa na to, że nieruchomości staja się mało energooszczędne. W dodatku stary typ instalacji grzewczej przełoży się na wyższe rachunki za ogrzewanie.
Porady przy zakupie
Nie bój się pytać
Podczas oglądania nieruchomości zapytaj agenta lub właściciela nieruchomości (jeśli to on Cię oprowadza) o wszystko, co przyjdzie Ci na myśl. Nie wiesz, o co zapytać? Tu znajdziesz przydatną listę pytań.
Zleć wykonanie specjalistycznego raportu
Jeśli masz obawy co do stanu konstytucji, dachu czy drewna, a zwłaszcza fundamentu — zleć raport. Nie warto kupować kota w worku. Jeśli coś cię martwi, zapytaj specjalisty.
Przygotuj się na nieprzewidziane wydatki
Zawsze uwzględnij minimum 15% zapasu we wszystkich remontach, które planujesz na nieprzewidziane wydatki. Uwierz mi, ta rezerwa jest niemal zawsze przydatna.
Podsumowanie
Jedni uwielbiają nowoczesną architekturę z chromowymi schodami i otwartą przestrzenią. A inni cenią sobie wiktoriańskie wille. Są osoby, które nie znoszą remontów, a inne to uwielbiają i są podekscytowani na samą myśl i możliwość re-aranżacji wnętrza.
Jedno jest pewne, nie ma dobrego lub złego wyboru, jeśli chodzi o decyzje między nowo wybudowanym domem a istniejącą nieruchomością. Na koniec dnia jest to kwestia indywidualna i wszystko sprowadza się do Twoich osobistych preferencji i tego, która z tych nieruchomości wpisuje się lepiej w Twoje wymagania.
