Wyobraź sobie taką sytuację, Ty - właściciel wielu nieruchomości pod wynajem niespodziewanie umierasz. Twoja żona nieświadoma natury biznesu, który prowadzisz, po Twojej śmierci zdaje sobie sprawę, że nie ma kontaktu do banków, nie ma też absolutnie pojęcia jak zarządzać nieruchomościami, ani jak je spłacić.
W następnej kolejności zostaje poinformowana przez banki, że w wypadku niespłacenia długu, całe portfolio nieruchomości zostanie przejęte i sprzedane na wolnym rynku lub w domu aukcyjnym, aby banki mogły odzyskać pożyczone pieniądze.
Zapewne Ty, jako inwestor, nie chciałbyś, aby wszystkie nieruchomości które starannie kolekcjonowałeś przez długie lata aby zapewnić Twojej rodzinie i przyszłym pokoleniom bufor finansowy, zostały teraz przejęte przez bank. Co gorsza, będą sprzedane poniżej wartości rynkowej pozostawiając Twojej rodzinę jedynie niewielką cząstkę majątku.
Dlaczego warto chronić majątek?
Poniższa historia jest prawdziwa. Miesięcznik „Your Property Network” (mocno polecam, jeśli jeszcze nie czytasz) opisał ją w jednym z wcześniejszych numerów. W artykule autor dość szczegółowo przedstawił wpływ jaki miała śmierć 49 letniego landlorda na jego niepracującą żonę oraz dwójkę dzieci w wieku 11 oraz 13 lat.
Landlord, w momencie śmierci, posiadał 27 nieruchomości. Tak licznego portfolio dorobił się stosując strategię BRRRR. Jego portfolio w pigułce wyglądało następująco:
Wartość portfolio: £2,300,000
Hipoteki: £1,679,000
Kapitał własny: £621,000
Inwestor uważał, że nie potrzebuje ubezpieczenia na życie, ponieważ ma duży kapitał własny w nieruchomościach. Jak podał magazyn, po jego śmierci z powodu zawału serca doszło do następujących wydarzeń:
- Wszystkie 27 banków zażądało spłaty kredytów
- Żona będąc w żałobie musiała w tym czasie również zajmować się dziećmi
- Żona, mającą wcześniej bardzo mało do czynienia z całym portfolio, nie rozumiała biznesu męża
- Inwestor nie prowadził dziennika, notatek, nie miał wdrożonych żadnych systemów. Większość informacji trzymał we własnej pamięci.
Ostatecznie, ze względu na sposób sprzedaży nieruchomości, oraz implikacje podatkowe (capital gain tax / inheritance tax) rodzinie pozostało jedynie £276,000 z portfolio wartego £2,300,000. Najgorsze jest to, że cały majątek mógł zostać łatwo zabezpieczony przy odrobinie dobrego planowania finansowego.
Terminowe ubezpieczenie na życie jako najprostsza i najtańsza forma ochrony majątku
Przejdźmy do planu, który będziesz mógł zastosować u siebie.
Weźmy pod lupę przykład innego inwestora - nieco młodszego i z mniejszym portfolio, bo zaledwie 15 nieruchomości - który chce zabezpieczyć swój majątek.
Oto założenia jakie przyjąłem:
- Inwestor jest 37 letnim niepalącym landlordem, planowany wiek emerytalny to 70 lat
- Wszystkie kredyty są na jego imię
- Wszystkie nieruchomości mają kredyt odsetkowy 75% LTV
- Dla uproszczenia zakładam, że każda z nieruchomości kosztuje £100,000, a balans kredytu to £75,000
- Większość oszczędności jest przeznaczana na zakup kolejnych nieruchomości oraz ich remont.
- Kwota oszczędności w banku nigdy nie przekracza £50,000, gdyż każda wolna kwota jest reinwestowana
- Kara bankowa za wczesną spłatę kredytu wynosi 3%
- Każda z nieruchomości osiąga rentowność brutto £700, dając z całego portfolio łącznie £10,500 miesięcznego cashflow
Strategia wyjściowa landlorda wyglądała następująco:
- Nieco przed wiekiem emerytalnym sprzedaż połowy portfolio i za uzyskane pieniądze spłacenie kredytów hipotecznych na pozostałych nieruchomościach czyniąc tym samym pozostałe portfolio całkowicie wolnym od zadłużenia
Scenariusz bez ubezpieczenia na życie
A teraz, skoro mamy już pewne założenia, podsumujmy poniesione koszty na wypadek przejęcia wszystkich nieruchomości przez bank
Tabela 1.0 – Wartość nabytków względem kosztów w przypadku przejęcia portfolio przez bank
£1,275,000 (domy sprzedane poniżej ceny rynkowej) - £1,125,000 (suma kredytów) - £33,750 (kary bankowe) - £6,000 (koszt pogrzebu) = £110,250 tyle z całego majątku otrzyma rodzina.
Powtórzę raz jeszcze!
Z nabytków o łącznej wartości £1,500,000 rodzinie zostanie jedyne £110,250 w przypadku braku przygotowania.
Scenariusz z ubezpieczeniem na życie
£1,164,750 (suma wypłaty z ubezpieczenia - £1,125,000 (spłata kredytów) - £33,750 (spłata kar bankowych) - £6,000 (splata kosztu pogrzebu) = £0 utraconego majątku
Zabezpieczając powyższe kwoty ubezpieczeniem na życie, w przypadku śmierci, bank zostanie spłacony, sprawiając, że całe portfolio nieruchomości zostanie w dalszym ciągu w rękach rodziny, oraz miesięczny dochód £10,500 zostanie również utrzymany. Dodatkowo odejdą raty za spłaty kredytów, pozostawiając większą część z czynszów w portfelu rodzinnym.
Jak zaplanować ochronę majątku
Suma ubezpieczenia jaka będzie potrzebna.
Po pierwsze, chcesz ubezpieczyć kredyty odsetkowe, czyli £1,125,000; następnie kary bankowe z wszystkich nieruchomości - £33,750.
W ubezpieczeniu warto również uwzględnić koszty pogrzebu około £6,000. Zobacz jak wyglądają formalności pogrzebowe w UK.
£1,125,000 + £33,750 + £6,000 = £1,164,750 (potrzeba ubezpieczeniowa).
Na jaki okres potrzebujesz polisę
Następną rzeczą, którą należy sprawdzić, to wiek emerytalny. W założeniach wspomnieliśmy że planowany wiek emerytalny landlorda to 70 lat. Tak więc ubezpieczenie terminowe na okres 33 lat jest świetnym rozwiązaniem.
Pamiętaj! Strategia landlorda w tym wypadku polega na sprzedaży połowy portfolio w celu spłacenia drugiej połowy kredytów. Oznacza to, że po przeprowadzeniu tego ruchu, ubezpieczenie nie będzie dłużej potrzebne po ukończeniu wieku emerytalnego, ponieważ nieruchomości, które pozostaną, nie będą zabezpieczone kredytem.
Porównaj ceny ubezpieczeń
Ochrona majątku 37 letniego portfolio landlorda kosztuje jedynie £74.13 (wyceny z dnia 04.03.2021). Przy miesięcznym dochodzie wynoszącym £10,500 składka £74.13 nawet nie będzie odczuwalna. I co więcej, pozwoli w pełni zabezpieczyć majątek.
Porównaj koszt swojego ubezpieczenia na życie w Objective Protect
Alternatywa ochrony majątku
Jeśli zapytasz mnie “jaka jest tańsza i lepsza metoda ochrony majątku od terminowego ubezpieczenia na życie”, to szczerze, nie będę w stanie znaleźć lepszej.
Za to, jest dużo innych, znacznie droższych metod na ochronę majątku. Najprostszą z nich jest konto oszczędnościowe. Ale chyba nikomu nie muszę opisywać jak długo zajmie odłożenie kwoty przewyższającej milion funtów.
Kilka innych formalności
Jedno ubezpieczenie to pewnie za mało, aby wszystkie Twoje sprawy finansowe po śmierci były załatwione. Oto kilka dodatkowych rad:
Bądź przezorny
W tym celu wyobraź sobie co zrobiłby Twój partner/partnerka gdyby Cię zabrakło. Czy ma dostępu do Twoich kont bankowych? Czy zna hasła do innych ważnych kont rachunkowych? Czy jest jakiś folder w domu, w którym trzymacie wszystkie ważne dokumenty takie jak certyfikaty ubezpieczeń, testamenty lub oferty bankowe w jednym miejscu? Jeśli nie to czas zrobić z tym porządki.
Zaraz po założeniu polisy, zapisz ją w „Trust”
Jest to dokument, który koniecznie musi zostać wypełniony. W ten sposób za pieniądze z ubezpieczenia Twoi bliscy nie otrzymają rachunku za podatek od dziedzictwa (inheritance tax)
Skontaktuj się z radcą prawnym oraz doradcą podatkowym do spraw dziedzictwa.
Podsumowanie
Jak widzisz, cena braku ubezpieczenia na życie jest niezmiernie wysoka w stosunku do kosztu jego posiadania. Na powyższych dwóch przykładach straty jakie ponieśli inwestorzy w wyniku braku planowania wyglądają następująco:
Dla landlorda z portfolio 27 nieruchomości całkowita strata wyniosła £2,024,000. Stratę tę wyliczyłem w następujący sposób:
£2,300,000 (wartość całego portfolio) - £276,000 (pieniądze które zostały odzyskane po tym jak banki sprzedały już wszystkie nabytki) = £2,024,000
Koszt ubezpieczenia na wszystkie 27 nieruchomości dla 49 letniego landlorda wyniósłby £146 miesięcznie.
Dla drugiego landlorda, z nieco mniejszym portfolio 15 nieruchomości, strata wyniosła £1,390,000
£1,500,000 ( wartość całego portfolio) - £110,000 (odzyskane pieniądze po sprzedaży nieruchomości) = £1,390,000
Koszt ubezpieczenia 15 nieruchomości dla 37 letniego landlorda wyniósłby jedynie £74.13.
Warto odpowiedzieć sobie na pytanie:
